集體經營性建設用地管理精選(九篇)
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第1篇：集體經營性建設用地管理范文
為基本解決執行難，適應不動產統一登記需要，進一步推進集體經營性建設用地上資產拍賣工作，依照《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定，宜興市人民法院、宜興市國土資源局經充分協商，就集體經營性建設用地使用權司法拍賣達成以下統一意見:
一、人民法院在拍賣集體經營性建設用地使用權地上建筑物、構筑物等不動產時，原則上應按不動產統一登記原則，對集體經營性建設用地使用權一并評估拍賣。
二、人民法院在評估拍賣集體經營性建設用地使用權前，應發出征詢函，征求集體土地所有權人及屬地鎮（園區、街道）政
府同意。
三、人民法院在啟動評估程序前，應對集體經營性建設用地使用權的租賃情況，包括租賃合同、租金支付情況等進行調查。國土局不動產登記科在接到法院調查函后，應向法院提供備案的集體經營性建設用地使用權租賃合同，并提供相關政策性咨詢意見。
四、人民法院應當委托具有專業評估資質的評估機構對集體經營性建設用地使用權進行評估，并在委托評估時，告知評估機構在進行充分市場調查后，應當征求宜興市國土資源局意見。
五、人民法院對集體經營性建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物一并拍賣時，應當在拍賣公告須知中明確告知參加競買的具體要求、限制范圍、原租賃使用集體建設用地使用權陳欠租金等情況。
六、人民法院通過網絡司法拍賣平臺公開拍賣被執行人集體經營性建設用地使用權成交且買受人付清競買款后，應當及時出具移權裁定書及協助執行通知書。不動產登記機構在收到法院移權裁定書、協助執行通知書以及相關材料后應及時辦理協助事項。
七、國有租賃土地使用權的司法拍賣原則上適用上述規定，具體內容應當根據宜興市國土資源局的反饋意見進行操作。
第2篇：集體經營性建設用地管理范文
西安市辦法將城中村定義為在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治或農村集體所有制的村莊。將城中村改造定義為根據西安市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造實質與土地一級開發無異，即將農村集體建設用地（少部分含農用地）征收后，變更為國有建設用地，用于市政建設及經營開發的過程。
二、西安市辦法的利弊分析
（一）西安市辦法的先進性
1. 土地取之于民，還之于民
西安市辦法率先將部分原農村集體用地變更為國有用地性質后，返還給原農村集體經濟組織，并允許其經營開發。西安市辦法第四章規定，將原城中村范圍內用地性質由集體建設用地變更為國有建設用地后，將其中部分土地劃撥予改制后的原農村集體經濟組織，即社區居民委員會。社區委員會可將經營性國有建設用地用于商業開發。
村民以原農村集體經濟組織為單位，間接獲得經營性國有建設用地，以土地財產參與房地產開發建設，分享土地極差地租收益。不僅與我國現行的土地管理相關法律法規不相沖突，同時符合黨的十八屆三中全會公報精神，賦予了城中村居民更多的財產權利。
2. 改制是改造的前提
西安市辦法中改造的前提是完成改制，只有當城中村的居民完成了農轉非；村民委員會改制為居民委員會；原農村集體經濟組織改制為股份公司；集體建設用地轉化為國有建設用地后，方可實施城中村改造。
3. 引入社會資金進行改造
西安市辦法允許房地產開發商作為城中村改造的主體，即引入社會資金投資城中村改造項目，既減輕了城中村改造的資金壓力，同時也為投資方參與城中村改造提供了政策的依據。
西安市政府在引入社會資金進行城中村改造的同時，也在西安市辦法中規定了城中村改造規劃必須符合國務院批準的西安市城市總體規劃，從而以行政強制力從源頭上控制了投資人的建設行為，以此控制投資人的趨利性所造成土地的過渡開發，有效提高城中村改造的質量。
（二）西安市辦法的不足之處
1. 回避農用地變性問題
西安市辦法并未涉及農用地變更為國有建設用地性質的問題。但是，在西安市城中村改造的實際操作中農用地客觀存在于西安市城中村改造項目綜合用地范圍內，農用地性質的變更直接影響城中村改造的進度。在農用地變更為建設用地的程序中，取得新增建設用地指標是首要的，且是最困難的一步。
2. 取得改造后土地的路徑不明
西安市辦法中并沒有設計出項目主體或投資人最終取得經營性國有建設用地的方式。取得國有建設用地的方式通常為招、拍、掛，但是以上三種方式僅適用于國家土地儲備中心出讓已經納入土地儲備庫內的國有建設用地，實際土地使用權競標人尚未確定。在西安市辦法中已將城中村范圍內的經營性用地以劃撥方式處分給了改制后的原集體經濟組織，其后再以招、拍、掛的方式確定新的土地使用權人欠妥。
3. 投資人獲取投資回報的方式不明朗
企業投資收益主要依據企業與原村民集體經濟組織的協議確定。企業既可選擇在土地一級市場，通過轉讓改造范圍內經營性國有建設用地實現，也可選擇在土地二級市場，通過銷售商品房實現?；谏倘说内吚?，企業通常選擇以最短時間在土地二級市場，通過銷售商品房的形式實現投資利潤最大化。
西安市辦法未明確農用地變更為國有建設用地的程序，特別是未能在制度上解決新增建設用地指標有限這一關鍵性問題，無形間拉長了西安市城中村改造項目實現投資回報的周期。開發商急于出售尚未取得國有建設用地使用權的住宅，以實現資金快速回籠，導致西安城中村項目范圍內小產權房交易屢禁不絕。
三、針對西安市辦法的調整建議
（一）以“地票”緩解新增建設用地指標不足的問題
耕地開墾的數量決定了新增建設用地指標的數量。在耕地開墾有限的情況下，新增建設用地指標必然陷入供不應求的局面。增加新增建設用地指標供應的數量應當從增加耕地的開墾面積入手。
成都及重慶市曾采用“地票”制度。“地票”制度允許民間資本投資于農村集體建設用地復墾為耕地的農村土地綜合整治項目中，并可以此為途徑直接獲取“地票”。“地票”證書上載明新開墾耕地的面積。投資人在符合城市土地利用總體規劃以及城鎮各區域控制性詳細規劃，以及產業規劃的前提下，可按照“地票”證書所載明的面積，按照相關程序辦理用地手續后，使用集體或國有建設用地。若合理設計“地票”制度，可從源頭解決西安市增加新增建設用地指標供應不足的問題。
（二）以補交土地出讓金的形式實現土地使用權轉移
城中村范圍內的經營性用地屬于城中村改造綜合用地的一部分。西安市辦法第二十五條規定城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。改制后的原集體經濟組織已通過土地劃撥的方式取得了城中村范圍內的經營性用地。故而，筆者認為原集體經濟組織只需補交土地出讓金即可取得城中村范圍內的國有土地使用權。原集體經濟組織可通過國有建設用地使用權轉讓的方式處分經營性用地。
（三）以固定回報明確投資收益
城中村改造項目中，可以固定回報的方式明確投資者的投資收益。明確的投資回報可束縛投資者的趨利性。在西安市辦法中，可規定投資者所獲得的投資回報不超過其投資總額的一定比例。投資回報可表現為土地轉讓金，商品房銷售款，或經市場估值，與投資回報金額一致的國有建設用地面積或建成后的商品房面積。
四、結論
西安市辦法有其先進性，同時也存在調整的空間。可以“地票”制度解決新增建設用地指標供應不足的問題。以補交土地出讓金，將劃撥用地轉為國有建設用地的方式，明確改造后土地的取得途徑。企業投資城中村改造項目，僅能獲取固定回報，削薄投資者的利潤空間，抑制投資者的趨利性。三者并舉，有利于西安城中村改造項目的實施。
參考文獻：
第3篇：集體經營性建設用地管理范文
1．凡利用地下空間進行經營性項目建設的,必須符合城市規劃和國家有關人防、地下空間等法律、法規的規定。
2．凡需要確權登記的地下空間。其層高必須在2.2米以上；對經營性項目建設的需按規定配套停車位、人防等公用設施。
3．地下建設用地使用權出讓的最高年限.確定相應的地下建設用地使用權出讓年限。
地下建設用地使用最高期限不得超過其地上建筑物土地使用權的最低期限。地上建筑物土地使用權包含多種用途、使用期限不一致的.
二．地下空間的供地方式
1．劃撥供地。需要確權登記的地下空間。符合國家《劃撥供地目錄》可采取劃撥方式供地。
2．協議出讓供地。地上建設用地使用權已經出讓。需要確權登記的地下空間已建或擬建的可采取協議出讓方式供地。
3．招標拍賣掛牌出讓供地。地下建設用地使用權可以隨地上建設用地使用權一并以招標拍賣掛牌出讓方式供地。
地下空間用于經營性項目（無地上建筑物）地下建設用地使用權可單獨采取招標拍賣掛牌出讓方式供地。對地上部分屬于城市公園、廣場等公益設施。
三．地下建設用地使用權面積確定
地下建設用地使用權面積根據不同層次的地下建筑物按垂直投影面積確定。對地上建設用地使用權已出讓的按下列方式確定：
1．地下空間已建成的由市規劃、國土和建設等部門進行實測。根據實測面積確定地下建設用地使用權面積；
2．地下空間未建成的由市規劃、國土和建設等部門按評審通過的規劃建設方案和設計圖。量算地下空間面積；若建成后的實測面積超出原確定面積的則用地單位須按規定補繳出讓金。
四．地下建設用地使用權價格確定
依據《城鎮土地估價規程》組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估；市土地收購儲備委員會根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等進行集體決策，市國土部門根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況。確定土地出讓起價或底價。
需要確權登記的地下建設用地使用權涉及的出讓金，對地上建設用地使用權已出讓。按下列標準收?。?/p>
用于商業及其他經營性項目建設的按土地出讓成交價（折算為樓面地價，地下空間第一層。下同）40%計算，用于經營性停車場（庫）按25%計算；地下空間第二層及以上的用于商業及其他經營性項目建設的按照土地出讓成交價的25%計算，用于經營性停車場（庫）按15%計算。
折算標準同上。受讓人在地塊成交3年后申請辦理地下建設用地使用權的按地上對應用途的基準地價折算。
五．地下建設用地使用權產權管理
第4篇：集體經營性建設用地管理范文
十八屆五中全會召開過后，農村集體產權制度改革顯現出一系列加速跡象：繼11月初中辦、國辦《深化農村改革綜合性實施方案》（下稱《方案》）正式后不久，財政部也于本月了《扶持村級集體經濟發展試點的指導意見》。
在《方案》中，理清了農村集體產權制度、農業經營制度、農業支持保護制度、城鄉發展一體化體制機制和農村社會治理制度五大領域的改革思路。其中，深化農村集體產權制度改革被列為首要政策目標。
這一政策安排，應歸因于在土地集體所有基礎上建立的農村集體經濟組織制度，與村民自治組織制度相交織，是中國農村治理的基本框架，能夠為中國特色農業農村現代化提供基本的制度支撐。而《方案》亦提出了此一領域改革的基本要求：必須以保護農民集體經濟組織成員權利為核心，以明晰農村集體產權歸屬、賦予農民更多財產權利為重點。
選擇更有效率的產權制度安排，在農村集體成員間合理界定并分配農用地、宅基地、集體經營性建設用地、集體非土地經營性資產（即“三塊地、一塊產”）的占有、使用、收益、處分等各項實際財產權利，將是農村集體產權在資源跨社區配置、人口城鎮化背景下探索有效實現形式的具體改革目標。
為提高改革的針對性，對上述“三塊地、一塊產”應分類采取不同的產權改革措施，不能混為一談。
農用地產權重構
集體所有制土地的絕大部分是農用地，包括耕地、林地、草地、養殖水面等。據國土部第二次全國土地調查結果顯示：在中國66.9億畝的農村集體土地總面積中，農用地為55.3億畝。在多年農村改革中，這一類土地經歷了從所有權與使用權高度統一向分離的重大變革，并孕育著承包權與經營權再次分離的萌芽。
2014年中央1號文件明確指出：在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權、允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。這意味著，把土地承包經營權分設為承包權和經營權，實行所有權、承包權、經營權“三權分置”，是農用地產權制度演變的大邏輯。而其關鍵，是要合理界定三權的權能范圍，進一步明確三者在占有、使用、收益、處分等方面的權能邊界。
首先，就落實集體所有權而言，針對農用地產權不斷向承包戶分割的政策取向，各界主要有三種意見：有的擔心土地承包關系長久不變后，農用地集體所有權有名存實亡的可能；有的建議應實行“國有永佃”；還有的主張實行農戶私有制。
筆者認為，結合日韓等國經驗來看，農戶擁有完整的土地產權直至私有產權，并非必然有利于土地流轉和經營規模擴大，甚至有可能成為土地流轉和集中的障礙。
一些日本農經學者也認為，土地集體所有更有利于實行耕者有其田的原則，且在集中離農者耕地方面，比實行土地私有制有更多的辦法。問題的關鍵在于既不能重蹈以前那種集體所有、統一經營、集中勞動的覆轍，也不能陷入農戶占而不用、閑而不租、荒而不讓的困境。現階段落實農用地的集體所有權，著力點應是尊重和落實好集體經濟組織在占有、處分方面的權能，發揮其在處理土地撂荒方面的監督作用、在平整和改良土地方面的主導作用、在建設農田水利等基礎設施方面的組織作用、在促進土地集中連片和適度規模經營方面的橋梁作用。
落實集體所有權需注意以下五點：一、應保持農用地集體所有權主體的穩定；二、從實際出發確定集體所有權權利主體的組織形式；三、現階段不宜通過擴大集體經濟組織調整和強制收回農戶承包地的權利來實現所有權，也不宜通過收取土地承包費、參與土地流轉租金分配來體現所有權，否則極易發生侵犯農戶承包權的問題；四、在農戶承包地被依法征收時，集體所有權可適度參與土地補償費的分配；五、應重新認識和對待一些地方集體經濟組織行使處分權的做法，比如上海松江區發展家庭農場的做法，就是新形勢下的“反租倒包”。
其次，就穩定農戶承包權而言，在土地私有制國家，為適應所有者與使用者分離的需要，一般實行土地所有權與使用權“兩權分離”。中國的特殊性在于，既要適應土地所有者（集體）與所有者成員（農戶）分離的客觀趨勢，又要適應所有者成員（承包戶）與土地實際利用者（經營者）分離的一般規律。以成員權為基礎，從土地集體所有權中分離出農戶承包權，承認農民擁有獨立的土地承包權，無論在理論上還是在實踐中都具有極其重要的意義。
穩定農戶承包權要把握好五點：一、起點公平只是相對的，一旦落實“長久不變”，就應當在承包期內“生不增、死不減”；二、“長久不變”應有具體年限，建議為70年；三、鼓勵探索市場化退出機制，對舉家外出、又沒有勞動力返鄉務農的承包戶，在自愿前提下引導其有償退出承包權；四、鼓勵創新承包權的實現形式，例如“確權確利不確地”就是一種較好的形式；五、賦予承包權有限的處分權能，除可以有償退出外，不能向外部人員流轉交易，也不能抵押、擔保、繼承。
第三，就保護土地經營權而言，在土地私有制國家，對從農用地所有權中分離出來的農用地使用權（經營權）應賦予多大權能，有一些共同特征，其中兩點值得中國重視：其一，限制農用地使用權再流轉；其二，保護租地農場主利益。對農用地使用權既限制又保護，是為了使租地農場主能夠長期穩定經營。
就中國目前情況看，從土地承包經營權中分離出相對獨立的土地經營權，目的在于順應農民保留土地承包權、流轉經營權的意愿；順應促進土地流轉集中、逐步擴大農業經營規模的趨勢；順應擴大農村有效抵押物范圍、緩解農業貸款難的需要。從這三點出發，應當在承包權與經營權之間審慎分割各項權能，既不能引發承包權利人的不滿，又要體現對經營權利人的保護。
保護土地經營權要把握好四點：一、在占有權方面，應鼓勵簽訂長期流轉合同，使經營者有穩定的預期；二、在使用權方面，應支持經營者對細碎零亂的耕地進行平整；三、在收益權方面，應圍繞提高規模經營者的綜合收益，改革農業直接補貼的分配方法，逐步投向實際務農耕種者，鼓勵有條件的地方對土地流轉費用進行補貼，還應有意識地控制土地租金水平；四、在處分權方面，應允許承包戶或經營者以農用地經營權進行抵押、擔保、入股，但對經營者再次流轉土地經營權應予適當限制，以防止出現“二房東”。
宅基地產權重構
截至2013年底，中國農村宅基地面積為1.7億畝，約占農村集體建設用地的54%。它既是農村集體資產的重要組成部分，也是農民財產權利的一個重要來源。
作為中國特有的一種土地制度，經過50多年的發展演變，目前農村宅基地制度的主要特征可概況為：“集體所有、成員使用，一戶一宅、限制面積，免費申請、長期占有，房地分開、差別賦權”。這套制度安排在保障農民居住權的同時，也存在一戶多宅、建新不拆舊等問題。隨著農村人口外流增多，農民住房財產權和宅基地使用權權能不充分，農民財產權利受到約束等現象日趨突出，改革的迫切性亦不斷增加。
十八屆三中全會《決定》明確要求：“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓?！?/p>
這實際上提出了兩個相互關聯但有所不同的任務：一是宅基地制度改革，核心是保障農戶對宅基地的用益物權，焦點在于是否在已經賦予其“占有、使用”權能的基礎上，進一步賦予其“收益”的權能、有限度地賦予其“處分”的權能；二是住房財產權制度改革，核心是擴大交易半徑、從集體經濟組織內部流轉擴大到更大范圍內流轉，焦點在于是否將城鎮居民納入受讓人范疇。由于房地難以分離，完成這兩項任務必須以宅基地產權重構為基礎。
首先，就落實集體所有權而言，宅基地所有權歸農民集體所有，但在集體經濟組織成員免費擁有長期占有權、使用權的制度安排下，集體所有權的權能已很微弱。面對超標占用、自發流轉等行為，集體經濟組織作為土地所有者代表往往束手無策。
就此方面的改革應注意三個方面：一、進一步明確集體經濟組織在占有方面的權能，主要體現在集體可以排他性地收回宅基地。目前國家在法律及政策方面仍缺乏系統、明確的規定，應在梳理現有規定基礎上，合理界定、適度強化集體經濟組織收回宅基地的權力；二、進一步明確集體經濟組織在使用方面的權能，在城鎮規劃區內，應提倡集體經濟組織按城鎮建設規劃統一利用集體土地建設住房，分配給符合條件的本集體經濟組織成員。也可探索統規統建，以替代分戶建房的傳統；三、進一步明確集體經濟組織在收益方面的權能，鑒于宅基地使用權是無償取得的，在宅基地使用權產生流轉、依法征收、交易等一系列收益時，集體經濟組織作為所有者代表應參與收益分配。
其次，就劃斷農戶成員權而言，集體經濟組織成員只要符合分戶條件就能免費申請宅基地的制度安排，在一定歷史條件下有其合理的一面。但目前來看，這種做法既與農村人口變化的大趨勢不吻合，也不利于城鄉土地使用權制度的統一。因此，應選取一個時點，劃斷農戶成員權，在賦予集體經濟組織成員70年宅基地使用權的基礎上，實行宅基地使用權“生不增、死不減，入不增、出不減”。如這一做法短期內難以達成共識，可先在城郊地區試行改革。
第三，就審慎拓展使用權而言，根據《物權法》規定，宅基地使用權權能明顯小于土地承包經營權權能。隨著農村人口流出越來越多，宅基地財產價值不斷上升，特別是在十八屆三中全會《決定》提出“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”的要求后，拓展宅基地使用權權能、擴大農房和宅基地交易半徑已是勢在必行。
但應注意，推進這項改革，必須把握好提高農房和宅基地可交易性與防范城市資本到農村炒作農房、圈占宅基地之間的平衡。應根據宅基地使用權獲得途徑的不同，實行差別賦權：對基于成員權依法獲得的原始使用權，可賦予其較充分權能；對通過各種流轉方式獲得的繼受使用權，只應賦予其相對有限的權能。
經營性建設用地產權重構
截至2013年底，中國農村集體建設用地面積為3.1億畝，其中經營性建設用地面積為4200萬畝，占農村集體建設用地的13.5%。農村集體經營性建設用地的產權體系如何重構，是社會各方面廣泛關注的熱門話題之一。
十八屆三中全會《決定》對這一塊土地提出的改革思路為：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同價同權?！边@至少意味著兩點：在城鎮規劃區外，農村集體經營性建設用地使用權的權能大大拓展，可以出讓、租賃、入股，也可以抵押；在城鎮規劃區內，集體經營性建設用地使用權可以與國有土地使用權一樣流轉，不必都要被征收為國家所有。為實現這些改革目標，應在占有權能、使用權能、收益權能、處分權能四方面進行產權重構：
首先，在占有權能方面，集體經濟組織作為土地所有權的行使主體，有權對土地使用權利人的使用、流轉行為進行監督，有權在流轉合約到期后收回土地使用權、按合同約定處置地上附著物。而通過初次及再次流轉獲得土地使用權的權利人，亦享有在使用權年限期限內程度不同的控制和支配土地權利。
其次，在使用權能方面，所有權權利人、通過初次及再次流轉獲得使用權的權利人，都可以在符合規劃和用途管制前提下，利用集體土地從事工業、商業、旅游等經營性活動，最大限度地發揮土地的使用價值。但能否用于商品住房開發，需審慎決策，現階段仍不宜放開這一方面的限制。
第三，在收益權能方面，就先行者的實踐探索來看，政府、集體經濟組織、土地使用權利人如何分配集體經營性建設用地使用和流轉產生的收益，沒有一定之規。在這一過程中，需注意三點：一是提高所有權在收益分配中的地位。多數集體成員并沒有占有、使用集體經營性建設用地，因此在分配其產生的收益時，應突出所有權的地位，實行有償使用。有償使用收入納入集體資產管理和分配，由集體經濟組織成員共享；二是由市場決定流轉價格，真正實現“兩種產權、同一市場、統一規則”；三是規范地方政府參與收益分配的方式和比例。
第四，在處分權能方面，應建立與國有土地同等的處分權利體系。
非土地經營性資產重構
除土地外，實行農民集體所有的，還包括各種類型的經營性資產（如物業、設備、股權、現金等）和非經營性資產（如供水設施、學校、衛生室等）。這些資產如何在堅持集體所有制的條件下進行產權重構，在集體所有權與“集體資產股份權能”之間尋找新的平衡點，同樣是全面深化農村改革的重要任務（據2014年11月多部門聯合印發的《積極發展農民股份合作賦予農民對集體資產股份權能改革試點方案》，這一改革的總目標為：探索賦予農民更多財產權利，明晰產權歸屬，完善各項權能）。
就過去20多年的運作實踐來看，農村集體股份合作制存在缺乏法人地位、難以避免內部人控制、缺乏人格化代表、成員邊界難以鎖定、可持續性尚未遭遇真正檢驗等一系列問題。
所有這些問題歸結到一點，就是集體資產產權在集體所有權與成員股份權之間如何分割，尤其是如何拓展和完善成員股份的權能。總的思路應當是：以保障農民集體成員權利、賦予農民更多財產權利為目標，以股份合作制為載體，規范集體所有權權能，拓展集體成員股份權能。
首先，在規范集體所有權權能方面，應注意以下幾點：
一是在占有權能方面，處理好“成員集體”與“農村集體經濟組織”的委托關系；保障農村集體經濟組織的法人地位；集體經濟組織在行使占有權時應以成員集體利益為出發點；
二是在使用權能方面，投資領域以低風險的物業為主；進入競爭性領域應有適當的防火墻；逐步引入職業經理人；
三是在收益權能方面，應按股份分配給集體成員；應處理好提取和管理公積金保值增值的相關事宜；應推進“政經分離”改革；
四是在處分權能方面，對增值潛力較大、透明度較高的物業等集體資產不宜急于變現；在集體成員已完全市民化等情形下，如集體成員有要求，可對集體資產進行清盤，并撤銷集體經濟組織；應避免暗箱操作。
其次，在拓展集體成員股份權能方面，則應注意以下幾點：一是在占用權能方面，從已經實行折股量化到人的地方實踐來看，應注意股權不僅應是量化的，且應沒有期限；股權分配需要考慮多重因素；應妥善應對特殊群體的利益訴求；提高股權證的法律效力。二是在收益權能方面，既要防止分紅占集體資產收益比重過低的傾向，也要防止分紅只能增加不能減少的傾向。三是在使用權能方面，為保持生產力的完整性，集體經營性建設用地和非土地經營性資產的使用權無法量化分割到每個集體成員并由其行使，為完善成員股份權的使用權能，主要是完善成員對集體經濟組織在使用集體資產時的民主管理、決策與監督的權利。四是在處分權能方面，十八屆三中全會《決定》提出的賦予農民對集體資產股份的六大權能中，有償退出、抵押、擔保、繼承這四項權能，屬于處分權的范疇，使成員股份權具有很大的可轉讓、可變現性，應當慎重穩妥推進，對內部成員持股比重應有明確規定，對外部人員持股應有嚴格規范，對股權作價應綜合考慮多重因素。如果對這些方面考慮不夠，很有可能導致“找后賬”，影響社會穩定。
第5篇：集體經營性建設用地管理范文
關鍵詞：經營性公墓；墓地使用權；債權；物權
中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2017）02-125 -02
一、墓地權利屬性的法律規范闡述
公墓是以城鄉居民提供安葬遺體和骨灰為目的的公共服務設施。以性質分為兩種：公益性和經營性。公益性墓地是無償為農村村民提供遺體或骨灰安葬服務的殯葬設施。經營性墓地是有償為城鎮居民將遺體或骨灰安葬的服務設施。屬于第三產業。
對于墓地使用權或土地使用權，我國相關法律還未進行明確界定，只是關于經營墓地使用權期限有關法規在實施方面規定了經營性公墓的使用期限為20年。對于管理費的規定也是如此，一次收取不得超過 20 年，近年來，有些地方的墓地經營者開始向喪主續收超過 20 年的墓地管理費用，引起社會熱議。關于這個問題有學者回應說：“墓地的使用關系只是租賃關系，不屬于產權關系，購墓者對墓地只有使用權，沒有所有權。購墓者于經營者簽訂合同時，期限是20年，到期以后，訂合同的雙方根據協議執行管理費的收費。”于此可以推出經營性公墓的墓地關系是租賃關系，屬于債權。
二、墓地使用權的權利的界定
死者親屬對經營性公墓墓地的使用權方面是債權還是物權呢？墓地使用權的性質的明確對國家殯葬制度的改革至關重要，關系到能否實現我國“節約殯葬用地，革除喪葬陋俗”的立法目的。因此，墓地使用權的權利屬性必須有明確的界定。
對于經營性公墓的墓地使用權的問題學界和法律有兩種不同的觀點：一是債權說；二是物權說。對于這兩種觀點筆者在下文中一一進行分析及闡述。
（一）債權性墓地使用權
關于債權說認為，購墓者將死者的骨灰或遺體安葬在墓地的行為，屬于租賃關系，墓地經營者以租賃方式將建成的經營性墓穴，向購墓者出租使用，墓地購買者向墓地經營者提供有關證明材料后，并辦理相關手續，即可在公墓墓地中安葬逝者遺體或骨灰，按墓地穴位租用期限的長短，相關費用由購墓者向墓地的經營者交納。租賃合同中轉移的是墓地穴位所的使用權，而并不是墓地穴位的所有權，合同中的使用權具有連續性和期限性。
官方持債權說的觀點。在我國公墓管理暫行辦法及殯葬管理條例相關規定中，凡將骨灰或遺體安葬于經營性公墓內的，購墓者應按規定交納墓地穴位租用費、安葬費、建筑工料費和護墓管理費。此外還規定墓穴和骨灰位的最長使用年限不得超過20年，使用期滿后購墓者可以提出續租申請。據此可知，墓地穴位只租給購墓者而并非賣給購墓者，這是典型的債權說。
債權說最大的優點在于，通過對墓地的使用期限的縮短，有利于墓地穴位的使用效率提高，據此，可以有效地節約殯葬用地。其次，墓地租賃關系，有利于我國“革除喪葬陋俗，提倡文明節儉辦喪事”的立法目的的實現。因為，購墓者對墓地穴位有租賃合同關系，雖享有占有、使用權，但是并沒有實施建設的權利。債權說主要觀點在于現實做法對經營性公墓使用權的性質加以界定，但主要以殯葬服務合同以及合同存在期限就得出這一結論顯然不太合理。從法律角度而言，債權說對于經營性公墓的各種使用情形無法透徹解釋。例如，若死者在生前簽訂合同為自己購買墓地，其死后民事主體消滅，無法作為合同相對人繼續履行合同，為何死后依然有安葬于此地的權利呢？墓地使用關系為租賃性質，20年租賃期限的規定限制根本不足以滿足墓地使用者購買墓地的用途與功能。另外，公墓經營單位對墓地也會進行“一墓二賣”，政府對墓地也有征收并拆除等不可預知的風險，債權人的地位顯然無法有效對抗或規避這種風險，從而讓墓地處于不穩定的法律現狀。從倫理文化角度觀之，購墓是為了死者有一個永久的安居之地才購買墓地，也是讓生者有個哀悼、祭奠、追思先人的固定場所，而墓地使用關系的依債權合同形成有諸多脆弱性及不穩定性將會使該目的落空。
可見，債權性的墓地使用權有效地保障墓地權利人的利益，不能充分地阻止第三人和債權人對墓地權利人的利益的侵害，墓地這種具有特殊用途的標的物顯然不太適合債權性。
（二）物權性公墓使用權
用益物權說認為，墓地使用權是在他人所有物上設定的他物權，是權利主體支配物的絕對權，因此具有物權的基本特征，也是一種用益物權。墓穴所有權及墓地使用權在于侵權責任法保護的范圍，非法占有他人墓地的行為即侵權行為，會侵犯到他人的墓穴所有權和墓地使用權。
經營性公墓墓地使用權應當屬于《物權法》的用益物權中的建設用地使用權。理由有：其一，經營性公墓使用權的內容權能與國物權實質相符。依物權法，物權是權利主體直接支配一定的物，并排他性的民事權利。權利主體直接支配與排除他人干涉即是物權的兩個基木特征，而經營性公墓使用權完全符合此特征。其二，經營性公墓使用權的客體為不動產，公墓是安放死者骨灰或遺體、遺物的特定地方，具有物權客體之獨立性及特定性的特征。其三，經營性公墓使用權即屬于物權中的用益物權。我國物權有所有權、擔保物權、用益物權的劃分，在土地公有制下經營性公墓使用權顯然無法歸入所有權范疇，而用益物權對他人所有之物在一定期限內可以占有、使用、收益特征。因此，從內容上來看經營性公墓使用權的權能與用益物權完全相符。其四，經營性公墓使用權屬于用益物權中的建設用地使用權。建造經營性公墓的土地行為屬于建設用地，于其上設立的法權應是建設用地使用權。
綜上可見，債權性墓地使用權不能完整充分的保障使用權人的利益。比較而言，物權性墓地使用權在保護墓地使用權人的權益方面較為完善。
三、對經營性墓地使用關系的應對方案
筆者認為現階段在墓地使用關系，除制度的改革外應當結合折衷債權說和物權說，就是將墓地使用關系用益物權化，在此基礎上對墓地使用期限進行適當的限制。理由如下：
首先 ，物權化墓地使用關系，有利于我國城鄉墓地使用權性質的一體化的實現。對于墓地使用權關系的爭議，爭議的針對點主要是城市的經營性公墓，農村公益性公墓幾乎沒有涉及這個問題。若界定農民集體對于公益性公墓的使用關系為租賃關系，將對農民的利益造成極大的損害。租賃合同是雙方、有償的合同，典型的市場交易。而公益性公墓，作為無償、無期的農村土地利用關系，根據我國有關法律規定，只能屬于物權關系。若界定經營性公墓墓地使用關系為物權關系，很好地實現城鄉墓地使用權的一體化。
其次，墓地使用關系物權化有利于穩定地保護權利人利益。物權性的墓地使用權，不同于債權說的租賃合同續租和合同關系繼承問題，有利于現有的墓地使用關系穩定性 ，對于權利人使親人“入土為安”的愿望的實現有法律的保障。
再次，墓地使用關系的物權化，要兼顧土葬的少數民族和華僑人士及宗教人士的利益的實現。關于少數民族殯葬問題，依據有關規定“尊重少數民族的風俗習慣，是我國民族政策的重要內容之一”，有些少數民族習慣將死者土葬并深埋。此外我國《殯葬管理條例》也明確規定了“一定要尊重少數民族的喪葬習俗”。對于宗教人員喪葬問題，依有關有規定，“對信仰伊斯蘭教的少數民族的土葬習俗要予以尊重，絕不能強迫這些民族進行火葬；若這些民族自愿火葬的，也不得干涉?！?對于華僑歸國安葬的規定有：“若華僑人士去世后想回國安葬的，應當由華僑人士的親屬向原戶籍所在地的有關部門提出申請。依據死者遺愿或親屬的要求，僑務部門跟民政部門確定有關安葬事宜。有條件的情況下也可以故里安葬?！?/p>
以上三種殯葬法，都不適用于墓地租賃關系，而應于物權化的用地關系來認定，有利于保護少數民族和宗教人士及歸國華僑的利益。
關于墓地使用權建議：
筆者通過對相關文獻研究對墓地使用權提出兩點建議：
其一，制定《殯葬法》，墓地使用權中出現的諸多問題，歸根結底還是我國沒有一部專門針對殯葬、墓地管理的法律或者相關管理條例，才造成各個地方一地一方案的殯葬立法混亂局面，所以國家層面應該出臺相關法律文件，實現我國殯葬制度的統一。從而保證“節約殯葬用地，革除喪葬陋俗”這一國家所提倡的喪葬制度在立法層面得以實現。
第二，《殯葬法》的制定，可以考慮在這些方面及內容進行規定：首先，應該把墓地使用權明確的限定其為建設用地使用權的性質?！段餀喾ā吩?007年實施頒布以來，一直沒有對墓地使用權的性質進行法律界定，所以@是《殯葬法》制定的當務之急，不能再敷衍了事。通過參考我國《土地管理法》以及《物權法》中關于建設行為的規定，建設行為必須要在取得國有土地或農民集體所有土地的建設用地使用權的前提下才能實施建設，而經營性公墓的建立也是在此基礎上實施建設，所以屬于典型的建設行為。在一些地方立法中，已經明確的做出了規定，設立經營性公墓應當（必須）取得建設用地使用權。譬如，杭州市規定了“依法對經營性公墓用地，實施有償使用”的明確規定。同時，法律法規應該將墓穴所有權和墓地使用權明確規定為建設用地使用權；其次，相關墓地管理部門必須對墓穴和墓地使用權建立一個規范統一的登記管理制度。墓穴是建立在固定的土地上的殯葬設施，具有永久性和長效性的特殊屬性，因此具備不動產的特征。
筆者認為，對墓地使用權的取得采用登記制度，有利于保障購墓者的權益，保護死者入土為安的遺愿。因此根據有關規定，墓穴所有權可以依法登記公示。
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第6篇：集體經營性建設用地管理范文
為不斷顯化集體土地資產，切實保障農民權益，優化土地資源配置，促進土地節約集約利用，推進農村經濟持續穩定健康發展和城鄉統籌，加快社會主義新農村建設，浙江省積極開展農村集體建設用地使用制度改革探索實踐，切實加強農村集體建設用地流轉管理工作。浙江省早在2001年7月就出臺《關于加強農村集體非農建設用地使用權流轉管理的意見》（浙土資發[2001]256號），2005年出臺《關于進一步加強農村宅基地管理的意見》（浙土資[2005]94號）；2012年2月，浙江省委、省政府出臺《關于深入推進統籌城鄉綜合配套改革積極開展農村改革試驗的若干意見》（浙委[2012]20號）明確提出“按照產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格管理的原則，進一步完善農村土地管理制度”，并提出了農村土地管理制度改革的具體內容，為農村集體建設用地流轉工作的開展指明了方向。
（一）明確思路，突出重點
浙江省根據黨的十七屆三中全會提出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場，以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益”的基本精神，在堅持城鄉統籌、節約集約，政府引導、農民自愿，循序漸進、分步實施，符合“兩規”、維護權益和“局部試驗、封閉運行、結果可控”的原則下，積極開展集體建設用地使用制度改革和集體建設用地使用權流轉，重點突出以下三個方面。
其一，構建新型的農村集體建設用地產權體系，賦予集體建設用地使用權完整的用益物權。從改革和創新集體建設用地產權制度入手，參照國有土地有償使用制度改革模式，構建起與國有土地產權外在形式相一致，內在權益相同，涵蓋集體建設用地出讓、劃撥、出租使用權等在內的集體建設用地產權體系，賦予集體建設用地類似于國有建設用地同等的完整產權權能，從而實現與國有建設用地使用權的“同地、同權、同價”，并在城鄉統一的土地市場之中遵循相同的流轉和管理規則，實現自主交易、流轉。
其二，明確集體建設用地使用權的入市流轉條件，創建城鄉統一的土地市場和運行規則，規范集體建設用地使用權流轉。根據十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題決定》（下稱《決定》）精神，結合該省已有的實踐及形勢發展要求，按照“平穩推進，逐步放開”的改革總體要求，對入市流轉集體建設用地的政策范圍把握 “存量為主，‘規劃區外’增量”的基本原則。所謂存量為主，是指對于已依法取得并符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的存量集體建設用地使用權（包括農村集體經營性、工業建設用地使用權等），都允許農村集體經濟組織本著農民自愿的原則，以所有權人身份將集體建設用地使用權以出讓、出租、作價出資或入股、抵押等形式實行有償使用和流轉。這相比于現行《土地管理法》第63條規定集體建設用地的流轉僅限于“依法取得、符合土地利用總體規劃，因鄉鎮企業破產兼并等情形”而言有很大程度的突破。所謂“規劃區外”增量，是指根據十七屆三中全會《決定》提出“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益”的基本精神，允許“規劃區外”非建設用地特別是農用地，依法辦理農轉用后，不必經過征收，可以直接由農村集體經濟組織依照有關規定將土地使用權通過出讓、出租、作價出資或入股等方式讓渡給使用者。這相比于現行《土地管理法》第43條規定集體建設用地使用權的初次設立只能基于“鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅等三類鄉（鎮）村建設”而言有很大的突破。
其三，鼓勵引導農村宅基地實施有償使用和有條件流轉。一是通過完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，進一步強化宅基地對農民居住的社會保障功能以及切實保障農民依法取得宅基地福利的權利；二是強化宅基地節約集約利用的內部約束機制，鼓勵和引導農村集體經濟組織在充分尊重農民意愿的基礎上，實施宅基地有償使用和有條件流轉，通過經濟杠桿手段調節宅基地的公平分配使用，提高宅基地利用率；三是結合社會主義新農村建設，探索健全農村宅基地整理置換復墾的新機制、新手段，以整村搬遷為主導方式，集中性農民公寓安置為主，加大農村居民點整治力度，促進農村向城鎮、中心村集中，促進村莊合理布局，進而推進城鄉建設用地的空間重構，提高城鄉建設用地利用效率。以湖州為例，近兩年該市大力推進農村土地綜合整治工作，目前已獲省政府批復農村土地整治項目35個，共取得農村土地綜合整治周轉指標20482畝，已完成簽約農戶3380戶，其中完成搬遷934戶，完成安置區建設面積25.86萬平方米。該市各地結合農村土地綜合整治，積極探索農村宅基地的退出機制，特別是吳興區八里鎮南片作為浙江省唯一的省級新農村建設體制創新試驗區，牢牢抓住這一契機，取得明顯成效。吳興區八里鎮南片規劃新建三個農民社區用于安置，總建筑面積達140萬平方米，將實現區域內80%以上的人口集聚。該項目區在充分尊重群眾意愿的基礎上，通過采取貨幣安置、“住房+商貿用房”、“住房+標準廠房”以及“房票”（被安置農戶可以選擇實物安置以及房票安置的方式，選擇房票安置的可以向當地政府領取每100平方米每年1.6萬元的租金）等模式，積極推進了農村宅基地的搬遷和農民安置社區的建設，目前該項目區已完成農戶簽約1156戶，約占40%，其中已完成搬遷265戶。此舉既為農民打造了創業就業新平臺、增加了財產性收入，又加速了農村宅基地退出。
（二）完善政策，規范操作
2001年，浙江省國土資源廳《印發關于加強農村集體非農建設用地使用權流轉管理的通知》（浙土資發[2001]256號），明確了該省農村集體建設用地使用權流轉的基本條件、主要方式和基本程序，規范了流轉收益分配與管理。
1.農村集體建設用地流轉的范圍
一是符合土地利用總體規劃、城鄉規劃并依法取得的存量集體建設用地使用權（包括農村集體經營性、工業建設用地使用權等）；二是土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外的農用地和未利用地，符合土地利用總體規劃依法辦理轉用審批手續的。
2.農村集體建設用地流轉的條件
一是經依法批準使用，且權屬合法、四至清楚、產權明晰；二是符合土地利用總體規劃以及鄉鎮村建設規劃；三是原則上不改變土地原批準用途；四是非娛樂項目和房地產開發用地；五是使用新增集體建設用地從事經營性活動，應當符合國家產業政策、土地供應政策、土地使用標準、環境保護及安全生產等法律法規的規定。
3.農村集體建設用地流轉的原則
一是堅持土地所有權人、使用權人自愿的原則，需經村民自治組織2/3以上成員或代表同意；二是由土地權所有人與使用權人簽訂書面的流轉合同，并申辦土地登記手續；三是通過統一有形的土地市場，以公開、規范方式進行流轉。
4.農村集體建設用地流轉的方式
對符合上述條件的建設用地，準許流轉主要有三種方式：一是在城市規劃區、建制鎮規劃區范圍外和本級集體經濟組織范圍內進行流轉的，可與土地所有權人協商確定轉讓（不超過同類用途國有土地使用權出讓最高年限并與企業經營年限相一致，一次性收取土地收益）、租賃（3至5年，定期收取土地租金）、作價出資或入股、抵押等方式流轉。二是在城市規劃區、建制鎮規劃范圍內的集體建設用地使用權需要流轉給本集體經濟組織以外人員使用的，原則上要在政府讓利條件下將集體土地所有權轉為國有，并辦理國有土地有償使用手續。三是在堅持農民宅基地“一戶一宅”原則的前提下，允許農戶將原合法使用的宅基地連同地上建筑物轉讓給本集體經濟組織內符合宅基地申請條件的其他農戶，但不得直接轉讓給城鎮居民。需要整體轉讓或部分轉讓給城鎮居民的，應征得集體土地所有權人同意，并向集體土地所有權人支付相當的征地費用；受讓人符合享受經濟適用房條件的，可直接變更登記并發給國有土地使用證；受讓不符合享受經濟適用房條件的，則在追補房地產級差地租的基礎上，按出讓等有關規定發給國有土地使用證。
5.農村集體建設用地流轉審批的程序
對保留集體土地所有權不變的集體建設用地流轉，由流轉雙方或受讓方持原有土地證書或用地批準文件、流轉協議等資料，向縣級以上國土資源部門提出書面申請；經鄉鎮國土資源所初審，認為符合有關規定的，送市、縣國土資源部門審批；市、縣國土資源部門審查認為符合有關規定的，報市、縣人民政府批準；受讓方憑批準文件及有關申請等資料辦理集體建設用地使用權登記，領取集體建設用地使用證或土地他項權利證書。對轉為國有土地的集體建設用地流轉，由流轉雙方或受讓方持原有土地證書或用地批準文件、與土地所有者簽訂的集體土地轉為國有土地的協議、經三分之二以上村民代表同意轉為國有土地的會議紀要等資料，向縣以上國土資源部門提出書面申請；受讓方與市、縣國土資源部門簽訂國有土地使用權有償使用合同；經縣、市人民政府初審后，報省政府批準；受讓方憑批準文件及有關申請等資料，辦理土地變更登記手續，領取國有土地使用證。
6.流轉收益分配與管理
農村集體建設用地使用權流轉的土地收益，堅持以土地所有權人為主的原則進行分配。在城市規劃區、建制鎮規劃區范圍外和本級集體經濟組織范圍內進行流轉的，土地收益歸集體土地所有權人所有，市、縣不參與收益分配。即鄉（鎮）級所有的土地收益全額歸鄉（鎮）集體經濟組織所有；村級所有的土地收益原則上歸村集體所有，但考慮鄉鎮政府對基礎設施的投入和維護，可與村協商參與分成，比例一般為15%，最高不得超過20%，鄉鎮政府可在收益中參照國有土地出讓金管理辦法給國土資源所一定比例的業務費。在城市規劃區、建制鎮規劃區范圍內屬于集體土地轉為國有土地的，實行有償使用的土地收益按有關規定上交市、縣，為鼓勵流轉，市、縣政府可根據本地實際將一定比例的土地收益返還給原土地所有權人，使原土地所有者連同原土地使用者能得到成交額80%以上的收益（含土地征用費）。屬于保留農村集體土地所有權不變的，實行有償使用的土地收益，市、縣政府可根據本地實際，規定返還比例或定額（基準價15%）分成土地收益，并按有關規定上交市、縣財政。同時，規范農村集體建設用地流轉收益管理，有關土地收益國土資源部門統一收交，嚴格按照“收支兩條線”有關規定進行管理，并要求農村集體經濟組織將土地收益單獨建賬，實行村務公開，主要用于土地整理和村公益事業建設，嚴禁擠占挪用。
（三）試點引路，有序推進
為探索農村集體建設用地流轉管理的新機制、新方法，浙江省選擇湖州市和建德市開展農村集體建設用地流轉試點工作。
1.建德市試點
建德市在1999年4月選擇了乾譚鎮作為集體建設用地流轉試點，并于2000年6月出臺《建德市集體非農建設用地使用權流轉管理暫行辦法》（建政[2000]9號），對集體建設用地流轉的原則、范圍和對象、審批權限和方式、程序和要求、終止和處置、權益和管理、地價評估和確認等方面予以了政策規范，使該市集體建設用地流轉管理工作步入正軌。建德市還針對不同的流轉方式印制了農村集體建設用地流轉的各類文本，如集體土地使用權流轉審批呈報表、集體非農建設用地使用權轉讓合同、土地使用權租賃申報審批表、轉制企業土地租賃合同書等。審批具體程序為：一是申請。集體建設用地流轉時，由土地使用者持原批準使用土地文件或集體建設用地使用證，流轉雙方的合同和有關部門意見，向國土管理部門提出流轉申請，以轉讓方式流轉的還需進行地價評估，集體土地流轉當事人根據不同的流轉方案簽訂相應的土地使用權流轉合同。二是審批。根據該辦法規定的批準權限，首次土地使用權流轉市國土資源局審核后報市政府批準。土地使用權再次流轉即二次流轉由市國土局直接審批。三是登記發證。土地使用者按流轉合同規定付清土地價款后，到建德市國土資源局辦理土地登記發證。集體建設用地使用權流轉后再次流轉的，應征得土地所有者的同意，終止原簽訂的流轉合同，辦理注銷登記后，按規定程序辦理流轉審批手續。2000年以來，建德市以乾譚鎮試點經驗為基礎，以《建德市集體非農建設用地使用權流轉管理暫行辦法》為依據，在全市范圍內積極推進集體建設用地流轉工作，至今已累計流轉集體建設用地291宗，面積155.16萬平方米，其中轉讓74宗、面積15.34萬平方米，租賃180宗、面積120.35萬平方米，抵押37宗、面積19.47萬平方米，累計為各級農村集體經濟組織獲取土地收益600多萬。
2.湖州市試點
湖州市早在1997年就介入了鄉鎮、村集體企業轉制中集體土地資產處置工作，嘗試集體經濟組織以租賃方式向轉制后企業提供土地的做法。2001年以被列入全國農村集體土地流轉試點單位為契機，湖州市積極推進農村集體建設用地流轉工作。同年9月出臺《湖州市區農村集體建設用地使用管理試行辦法》（湖政辦發[2001]104號），對集體建設用地所有權內涵、集體建設用地流轉的主要形式、適用范圍、審批程序等進行了規定，并明確了集體建設用地流轉的收益分配與管理原則。自此，試點工作在全市范圍內擴面。2008年7月又出臺《湖州市農村住房抵押借款暫行辦法》（湖政辦發[2008]85號），進一步豐富了集體建設用地的流轉形式與內容。在實際操作中，湖州市把集體建設用地使用分為一級供應和二級流轉并作了具體界定。一級供應發生在所有者與使用者之間，指初次供應，包括讓與（一般不得超過原土地承包期限）、租賃（一般為3至10年）、作價入股和置換；二級流轉發生在使用者之間，指已取得使用權的再次流轉，包括轉讓、轉租、作價入股和抵押。在收益分配上，為保證集體建設用地使用收益，湖州市確定了最低保護價，并根據經濟社會發展和土地市場發育狀況適時調整。目前湖州市實際操作中土地租賃年租金為2.4～8元/平方米不等，讓與價格一般為34元/平方米左右。集體建設用地流轉的收益分配，遵循“誰所有、誰受益”的原則，扣除應上繳的國家稅費、地面作物補償外，土地收益分別歸鄉鎮農民集體、村或村民小組農民集體所有。自開展農村集體建設用地流轉工作以來，全市已累計流轉集體建設用地641宗，面積553.04萬平方米，其中出讓540宗、面積331.78萬平方米，租賃101宗、面積221.26萬平方米，累計為各級農村集體經濟組織獲取土地收益1億多元。
二、農村集體建設用地流轉存在的主要問題
（一）集體建設用地流轉缺乏相關法律政策依據
《土地管理法》第43條、第62條規定，一方面對集體建設用地的流轉采取嚴格限制和禁止的態度，另一方面也給集體建設用地的流轉開了一道小口，使破產或兼并等原因造成的鄉鎮企業用地被動流轉合法化，其實質是既承認二級市場的存在，又否定一級市場的合法性，而二級市場必須以一級市場為基礎，法律對流轉采取的含糊態度很大程度上限制了集體建設用地流轉市場的正常發展。雖然《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）等文件允許集體建設用地依法流轉，但未能超越現行法律對集體建設用地流轉的限制，執行效能不足。
（二）集體建設用地所有權主體界定不清晰
依照我國現行立法規定，集體土地依法由“農民集體”所有，同時依照《土地管理法》的規定，“農民集體所有”又可具體分為鄉（鎮）農民集體所有、村農民集體所有和村民小組集體所有，農村集體土地所有權由鄉（鎮）人民政府或村集體經濟組織、村民委員會，村民小組之類的主體來行使。但一般來說，“農民集體”這樣一個集合概念，在所有權行使問題上，往往只有抽象意義，很難成為實踐層面上的市場主體。因此，集體建設用地所有權主體界定并不清晰，土地所有權人事實上很難落實，集體成員對土地的所有、使用、經營、收益和處置等權利與責任無法體現，集體建設用地的權益有時無法得到保障。
（三）集體建設用地流轉分配不合理
一些地方集體建設用地使用權流轉收益分配較為混亂，所有者、使用者和各級政府之間的利益分配關系不清。要么各級政府對流轉管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有者繞開政府進行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失，更有甚者一些村干部利用職務便利，在流轉過程謀求私利，損害廣大農民利益。即使是農村集體所有者，由于三級所有權主體鄉鎮、村和村內集體經濟組織之間的利益分配關系也較含混，上級所有者利用行政權力侵占下級所有者流轉收益的現象時有發生。
（四）集體建設用地流轉相關配套政策不完善
農村集體建設用地使用制度是農村土地基本制度的重要組成部分，改革牽涉到千家萬戶的利益，同時也涉及相關配套政策改革，如征地制度、社會保障體制、金融體制改革等。目前因相關配套制度改革滯后，影響集體建設用地流轉工作順利推進，如因金融機構對集體建設用地存在一定的歧視，集體建設用地設定抵押很困難，為便于融資，很多地方都將原采取流轉的集體建設用地所有權轉為國有，并為企業辦理國有土地使用權有償使用手續。同時隨著集體建設用地使用權流轉市場的不斷發展，如何協調兩個市場的相互關系，盡量減少矛盾和沖擊，也是未來迫切需要解決的一個問題。
三、進一步規范農村集體建設用地流轉的對策建議
（一）加快土地管理相關法律法規修訂進程
浙江集體建設用地流轉制度改革，基本還停滯在局部試點及現行法律法規的約束范圍之內。加快農村集體建設用地流轉，涉及《土地管理法》、《擔保法》等法律修改，在法律未作修改的前提下進行改革探索，必然面臨著司法難題。因此，建議盡快修訂集體土地管理相關法律法規，通過解除法律上對集體建設用地的限制，允許農村集體建設用地在特定范圍內自由流轉。同時，國家應盡快出臺《農村集體建設用地流轉管理辦法》，對集體建設用地的產權權能、入市條件和形式、使用年限、抵押融資保障等方面作出明確規定，以規范流轉交易和管理行為，促進流轉的有序進行。
（二）加強集體建設用地使用權產權登記
土地產權保障是市場經濟下土地管理制度的重要內容，明晰的土地產權關系是保障交易安全，發揮市場機制優化配置土地資源的重要條件。因此，強化土地產權登記，是規范農村集體建設用地流轉的基礎。推進包括農村宅基地在內的集體建設用地流轉制度改革，必須要加強集體土地所有權、使用權的登記發證工作，依法確定集體土地的權屬，明晰集體土地所有權、使用權的主體，保障交易安全。建議加快推進以土地為基礎的不動產統一登記制度建設。
（三）建立集體建設用地使用權地價評估與管理制度
土地價格的確定是土地作為特殊商品進入市場流轉的核心問題之一。為避免集體土地資產流失與資源浪費，類似于政府定期評估并公布城鎮基準地價體系，建議市、縣人民政府土地主管部門應當定期制定并公布本行政區域內包括農村居住用地在內的集體建設用地使用權基準地價、標定地價、出讓最低限價等政府公示地價。
（四）完善農村集體建設用地流轉金融創新和支持
開展農村集體建設用地使用制度改革金融創新和支持探索，解決集體建設用地使用權及農房抵押融資和資產處置等問題。開展土地承包經營權、農村住房等抵押貸款試點，擴大農村有效抵押物范圍和抵押受讓人范圍，充分體現和盤活農村集體土地的資產屬性，不斷繁榮發展農村經濟。
（五）完善農村集體建設用地流轉收益分配政策
一是把農民放在土地利益分配體系之內，讓他們對土地的所有權、使用權、處置權等財產權得到充分的尊重，利益得到充分保障。建議從國家層面制訂農村集體建設用地流轉收益分配的原則性意見，明確集體建設用地收益分配主體，以及利益主體之間的分配比例，維護國家、集體土地所有權人、集體建設用地使用權人的應得權益。二是集體建設用地流轉收益分配應當兼顧城鄉發展的需求，建議完善集體建設用地流轉收益的管理政策，加強對國家和集體經濟組織土地收益分配的管理，以確保國家、村集體對農業和農村的投入，改善農民和生產生活條件。三是明確農村集體建設用地流轉收益的用途，明確新增農村集體建設用地使用權的有償使用收益歸農村集體經濟組織所有，統一用于區域內的基礎設施、公益事業等，集體建設用地使用權流轉收益納入農村村務公開民主管理體系，實行?？顚Ｓ茫邮苷O督。
（六）統籌城鄉發展盤活存量集體建設用地
一是按照節約集約原則，規范有序開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，推進農村土地綜合整治，加大農村宅基地、集體建設用地整理復墾力度，積極盤活農村存量集體建設用地，健全土地增值收益分配機制，促進農村人口向中心鎮、中心村集聚，優化農村土地利用結構和布局，提高農村集體建設用地的節約集約利用水平。二是保障農民宅基地用益物權，積極穩妥開展宅基地流轉試驗，探索建立宅基地有償使用、有償退出和跨村置換機制，增加集體建設用地市場的有效供給。三是探索建立城鄉統一的建設用地市場，穩妥開展依法取得的農村集體經營性建設用地使用權的轉讓，允許農民依法通過多種方式參與城鎮建設規劃區外占用農村集體土地建設的非公益性項目的開發經營。
第7篇：集體經營性建設用地管理范文
【關鍵詞】農村；建設用地；流轉；制約因素
依據現行《土地管理法》及有關條例的規定，所謂農村集體建設用地，是指農民集體所有的、一般是地處農村的、并經依法批準使用的興辦鄉鎮企業用地、村民建住宅用地、鄉(鎮)村建設公共設施和公益事業建設用地。也稱之為“農村集體非農建設用地”，或簡稱為“農村建設用地”、“集體建設用地”。在我們國家，集體土地向國有土地的“流轉”只能通過國家征收這一種渠道實現，而國家對集體土地的征收又具有很強的行政色彩，因此，在我國所研究的“土地流轉”，說到底是一種土地使用權的轉讓和流通。
近些年來，隨著對我國農用土地的制度改革不斷深入，筆者認為，我國農村集體建設用地流轉制度創新必須在保持農村土地集體所有的基礎上，在農民享有長期承包土地權利的前提下，通過賦予農民交易土地使用權的權利，允許農民在承包期內，根據國家有關政策有償轉讓其土地使用權，實現土地優化配置，提高土地經營效率。在這些制度性創新研究中，關鍵是要正確處理制度創新中的幾個制約因素和難點問題。
一、農村土地使用權流轉制度創新中的制約因素分析
（一）農村土地使用權流轉的法律約束機制
1．集體土地所有權主體不明確，使用權無法得到保護；
2．集體土地使用權的法律屬性在立法上的遲緩不利于穩定農業和農村經濟的發展；
3．承包經營權的法律屬性不能適應穩定農村土地使用關系的需要。
（二）不同利益集團的行為決策方式的約束
1．中國農民傳統觀念與經濟行為約束。當代中國農民的思想體系及價值觀念仍處于低層次、低水平的發展態勢之中。與此相適應的農戶經濟行為是：行為目標的多元化、生產行為的短期化以及決策過程的非規范化。因此，農村土地制度的改革與創新，必須充分估計到農民經濟行為的特點及其對創新制度可行性程度的約束。
2．社會環境的缺陷影響土地制度創新。某些政府部門的行為不規范與宏觀決策的多變性，導致社會信用水平下降，農民難以建立有效的長期利益預期。中國不合理的二元經濟結構和城鄉關系的對峙和沖突、弱化和侵蝕了農村土地制度創新的動力與沖突。
二、農村土地使用權流轉制度創新中的難點分析
（一）流轉的條件和范圍
對于集體建設用地流轉的范圍和條件，當前國內經濟界主要有四種觀點。第一種觀點認為應當按照城市規劃區進行區分，城市規劃區外的集體建設用地可以流轉，城市規劃區內的集體建設用地則不允許流轉，應通過征地制度改革解決。第二種觀點認為應當按照是否為新增建設用地進行區分，現有非農集體建設用地可以流轉，新增非農集體建設用地則不允許流轉。第三種觀點認為只要符合土地利用總體規劃的集體土地均可以流轉。第四種觀點認為，流轉范圍應當是符合土地利用總體規劃并經依法批準的集體建設用地。根據《土地管理法》，農業建設用地屬于農用地范疇，不屬于集體建設用地。因此，對于集體建設用地，應當按照土地利用總體規劃和土地用途管制制度進行嚴格管理，只要是符合土地利用總體規劃并經依法批準的集體建設用地，均可依法使用和流轉，不應分“圈內”“圈外”區別對待，也不應按是否屬于公益性質來區分。為此，應明確規定，可流轉的集體建設用地是指符合土地利用總體規劃，已經依法批準為建設用地的農民集體所有土地 ；明確各級人民政府土地行政主管部門要嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增集體建設用地；使用集體建設用地進行開發建設，要納入所在地市、縣人民政府的供地計劃。同時，土地是農民的重要財產，在符合規劃和依法批準的前提下，土地所有者對其所有的建設用地有占有、使用、收益和處分的權利，有權決定是否流轉和流轉的形式 ；土地使用者依法取得的集體建設用地使用權，可以依照合同約定使用和流轉。因此，集體建設用地使用權流轉必須堅持土地所有者、使用者自愿原則，任何單位和個人都不得強迫集體經濟組織流轉土地，也不得阻礙符合條件的集體建設用地使用權依法流轉。
（二）集體建設用地流轉的方式
對于集體建設用地使用權的流轉方式，目前主要有三種意見。第一種意見認為應當首先明確集體土地所有權人和使用權人之間的首次流轉關系，這是土地使用權的來源和前提，其次才是土地使用權人之間的再流轉關系。第二種意見認為應當包括出讓、租賃、作價出資(入股)、聯營和轉讓、出租等形式，并應分別明確各種形式的定義、操作程序等。第三種意見認為出讓方式有特定含義，應主要規范土地使用者轉讓、作價出資(入股)或租賃土地使用權的行為。集體建設用地使用和流轉確實包括土地所有者、土地使用者之間以及土地使用者之間兩個層次的關系，前者屬于土地所有者將土地使用權確定給單位或者個人使用，使用和流轉的具體方式有作價出資、入股、聯營等多種方式，今后實踐中可能還會出現新的方式，有無必要規定具體的使用和流轉方式，各地意見不完全一致。
轉貼于 （三）集體建設用地流轉后的用途
對于土地用途，主要有四種意見。第一種意見認為只要符合規劃，沒必要對用途作特別限制。第二種意見認為應限制不得用于經營性用途。第三種意見認為應當明確經營性土地使用權使用和流轉應當采用招標拍賣掛牌方式。第四種意見認為應當對商品住宅開發加以必要限制。集體建設用地使用和流轉首先必須嚴格執行規劃，在此基礎上，還應當對集體建設用地用于商品房開發加以限制。如果允許使用集體建設用地進行商品住宅開發，在現實情況下難以實現控制房地產開發總量的要求，同時，由于產權形式復雜，也難以保證商品住宅交易的安全。為此，應給以相應限制，加強規劃管理，明確集體建設用地使用權流轉，必須符合土地利用總體規劃，在城市、村鎮規劃區內的，還必須符合城市規劃和村鎮建設規劃。不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物，不得重建、擴建，集體建設用地使用權也不得流轉。應明確規定嚴禁使用集體建設用地用于商品住宅開發，用于商品住宅開發的必須征為國有。
（四）集體建設用地流轉后的使用年期
對于使用年期，各地有不同規定。既然允許集體建設用地流轉，作為一種規范的用地方式，就應當考慮到取得土地使用權的開發建設和長期利用，具體年期由土地所有者與土地使用者協商確定，期限不宜過短；同時，集體建設用地使用權流轉的年期也應與國有土地使用權出讓最高年期相銜接，應當加以必要限制。因此，應規定集體建設用地使用權流轉年限，參照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》執行，最高年限不得超過同類國有土地使用權出讓的最高年限。
（五）政府的角色定位和管理內容
政府土地行政主管部門在國有土地使用權出讓、租賃、作價出資(入股)等活動中具有雙重角色，既是國有土地的產權代表，又是管理者。但在集體建設用地使用權流轉管理中，所有者是農民集體組織，政府土地行政主管部門不再具有產權代表身份，只是流轉活動的管理者和服務者。因此，在集體建設用地使用權流轉過程中，政府土地行政主管部門必須準確界定自身的角色和職能，不宜介入確定使用者、簽訂合同等應屬于產權人的事務， 應簡化管理程序，提供優質服務，加強監管。根據政府的職能和行政審批制度改革的要求，對于使用集體建設用地， 應明確以使用許可代替項目審批，明確使用集體建設用地應當申請許可，取得使用許可文件后即自行確定土地使用者，并與土地使用者簽訂土地使用合同，辦理土地登記。對于依照規定取得的土地使用權流轉的，明確可以直接辦理土地變更登記，無須再辦理許可和審批。
（六）流轉中的土地收益分配
農村集體建設用地流轉中的土地收益分配，關系到集體建設用地流轉制度運作的利益機制，是規范農村集體建設用地流轉管理的關鍵問題。政府包括土地部門應從土地收益中拿一部分，并以政府有基礎配套設施投入、土地部門有管理成本等作為分享土地收益的理由。在收益分配上必須考慮公平與效率兼顧以及依法原則，收益的首次分配應當是基于產權。對于集體建設用地使用和流轉，土地所有者或者土地使用者處置屬于自己的財產時，政府和土地管理部門作為管理者，無權直接分享產權人的處置價款。各級政府在集體建設用地上確實有基礎設施配套等投入，但提供道路等基礎設施應當是公民、法人依法納稅后政府應盡的職責，同時現階段在土地利用和開發建設過程中，土地使用者還要另行支付基礎設施配套費和相關稅費，政府的這部分投入已有了回報，不宜再直接從集體建設用地流轉收益中分享。為體現公平原則，政府可以通過適當的財稅機制進行土地收益的二次分配和調節。應進一步明確規定切實保護土地所有者和使用者的土地流轉收益。集體建設用地使用權流轉不改變用途的，地方政府不應收取土地收益；改變用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超過土地總收益的10％，提倡免收土地收益，支持農村經濟發展。
【參考文獻】
[1]張仲．建立農村集體土地使用權流轉新機制．理論前沿，2004，（4）．
[2]劉洪彬，曲福田．關于農村集體建設用地流轉中存在的問題及原因分析．農業經濟，2006，（2）．
[3]程久苗．農村集體建設用地流轉制度的創建及相關問題的思考．南京：農業大學學報，2002．
第8篇：集體經營性建設用地管理范文
【關鍵詞】農村；建設用地；流轉制度；創新
近年來，隨著對我國農用土地的制度改革不斷深入，筆者認為，我國農村集體建設用地流轉制度創新必須在保持農村土地集體所有的基礎上，在農民享有長期承包土地權利的前提下，通過賦予農民交易土地使用權的權利，允許農民在承包期內，根據國家有關政策有償轉讓其土地使用權，實現土地優化配置，提高土地經營效率。在這些制度性創新研究中，關鍵是要正確處理制度創新中的幾個制約因素和難點問題。
1 農村土地使用權流轉制度創新中的制約因素分析
1.1 農村土地使用權流轉的法律約束機制
（1）集體土地所有權主體不明確，使用權無法得到保護；
（2）集體土地使用權的法律屬性在立法上的遲緩不利于穩定農業和農村經濟的發展；
（3）承包經營權的法律屬性不能適應穩定農村土地使用關系的需要。
1.2 不同利益集團的行為決策方式的約束
1.2.1 中國農民傳統觀念與經濟行為約束。
當代中國農民的思想體系及價值觀念仍處于低層次、低水平的發展態勢之中。與此相適應的農戶經濟行為是：行為目標的多元化、生產行為的短期化以及決策過程的非規范化。因此，農村土地制度的改革與創新，必須充分估計到農民經濟行為的特點及其對創新制度可行性程度的約束。
1.2.2 社會環境的缺陷影響土地制度創新。
某些政府部門的行為不規范與宏觀決策的多變性，導致社會信用水平下降，農民難以建立有效的長期利益預期。中國不合理的二元經濟結構和城鄉關系的對峙和沖突、弱化和侵蝕了農村土地制度創新的動力與沖突。
2 農村土地使用權流轉制度創新中的難點分析
2.1 流轉的條件和范圍
對于集體建設用地流轉的范圍和條件，當前主要有四種觀點。第一種觀點認為應當按照城市規劃區進行區分，城市規劃區外的集體建設用地可以流轉，城市規劃區內的集體建設用地則不允許流轉，應通過征地制度改革解決。第二種觀點認為應當按照是否為新增建設用地進行區分，現有非農集體建設用地可以流轉，新增非農集體建設用地則不允許流轉。第三種觀點認為只要符合土地利用總體規劃的集體土地均可以流轉。第四種觀點認為，流轉范圍應當是符合土地利用總體規劃并經依法批準的集體建設用地。根據《土地管理法》，農業建設用地屬于農用地范疇，不屬于集體建設用地。因此，對于集體建設用地，應當按照土地利用總體規劃和土地用途管制制度進行嚴格管理，只要是符合土地利用總體規劃并經依法批準的集體建設用地，均可依法使用和流轉，不應分“圈內”“圈外”區別對待，也不應按是否屬于公益性質來區分。為此，應明確規定，可流轉的集體建設用地是指符合土地利用總體規劃，已經依法批準為建設用地的農民集體所有土地；明確各級人民政府土地行政主管部門要嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增集體建設用地；使用集體建設用地進行開發建設，要納入所在地市、縣人民政府的供地計劃。同時，土地是農民的重要財產，在符合規劃和依法批準的前提下，土地所有者對其所有的建設用地有占有、使用、收益和處分的權利，有權決定是否流轉和流轉的形式；土地使用者依法取得的集體建設用地使用權，可以依照合同約定使用和流轉。因此，集體建設用地使用權流轉必須堅持土地所有者、使用者自愿原則，任何單位和個人都不得強迫集體經濟組織流轉土地，也不得阻礙符合條件的集體建設用地使用權依法流轉。
2.2 集體建設用地流轉的方式
對于集體建設用地使用權的流轉方式，目前主要有三種意見。第一種意見認為應當首先明確集體土地所有權人和使用權人之間的首次流轉關系，這是土地使用權的來源和前提，其次才是土地使用權人之間的再流轉關系。第二種意見認為應當包括出讓、租賃、作價出資（入股）、聯營和轉讓、出租等形式，并應分別明確各種形式的定義、操作程序等。第三種意見認為出讓方式有特定含義，應主要規范土地使用者轉讓、作價出資（入股）或租賃土地使用權的行為。集體建設用地使用和流轉確實包括土地所有者、土地使用者之間以及土地使用者之間兩個層次的關系，前者屬于土地所有者將土地使用權確定給單位或者個人使用，使用和流轉的具體方式有作價出資、入股、聯營等多種方式，今后實踐中可能還會出現新的方式。有無必要規定具體的使用和流轉方式，各地意見不完全一致。
2.3 集體建設用地流轉后的用途
對于土地用途，主要有四種意見。第一種意見認為只要符合規劃，沒必要對用途作特別限制。第二種意見認為應限制不得用于經營性用途。第三種意見認為應當明確經營性土地使用權使用和流轉應當采用招標拍賣掛牌方式。第四種意見認為應當對商品住宅開發加以必要限制。集體建設用地使用和流轉首先必須嚴格執行規劃，在此基礎上，還應當對集體建設用地用于商品房開發加以限制。如果允許使用集體建設用地進行商品住宅開發，在現實情況下難以實現控制房地產開發總量的要求，同時，由于產權形式復雜，也難以保證商品住宅交易的安全。為此，應給以相應限制，加強規劃管理，明確集體建設用地使用權流轉，必須符合土地利用總體規劃。在城市、村鎮規劃區內的，還必須符合城市規劃和村鎮建設規劃。不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物，不得重建、擴建，集體建設用地使用權也不得流轉。應明確規定嚴禁使用集體建設用地用于商品住宅開發，用于商品住宅開發的必須征為國有。
2.4 集體建設用地流轉后的使用年期
對于使用年期，各地有不同規定。既然允許集體建設用地流轉，作為一種規范的用地方式，就應當考慮到取得土地使用權的開發建設和長期利用，具體年期由土地所有者與土地使用者協商確定，期限不宜過短；同時，集體建設用地使用權流轉的年期也應與國有土地使用權出讓最高年期相銜接，應當加以必要限制。因此，應規定集體建設用地使用權流轉年限，參照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》執行，最高年限不得超過同類國有土地使用權出讓的最高年限。
2.5 政府的角色定位和管理內容
政府土地行政主管部門在國有土地使用權出讓、租賃、作價出資（入股）等活動中具有雙重角色，既是國有土地的產權代表，又是管理者。但在集體建設用地使用權流轉管理中，所有者是農民集體組織，政府土地行政主管部門不再具有產權代表身份，只是流轉活動的管理者和服務者。因此，在集體建設用地使用權流轉過程中，政府土地行政主管部門必須準確界定自身的角色和職能，不宜介入確定使用者、簽訂合同等應屬于產權人的事務，應簡化管理程序，提供優質服務，加強監管。根據政府的職能和行政審批制度改革的要求，對于使用集體建設用地，應明確以使用許可代替項目審批，明確使用集體建設用地應當申請許可，取得使用許可文件后即自行確定土地使用者，并與土地使用者簽訂土地使用合同，辦理土地登記。對于依照規定取得的土地使用權流轉的，明確可以直接辦理土地變更登記，無須再辦理許可和審批。
第9篇：集體經營性建設用地管理范文
【關鍵詞】城市化 土地征收 充分補償
土地征收制度是連接城市與農村的紐帶，是我國現階段實現土地城市化的唯一法律途徑。而現行的土地征收制度不利于城市化的健康發展，需要加以改革和完善，以提高土地資源的利用效率，減弱土地資源短缺對城市化的制約，加速瓦解我國的二元社會經濟結構，實現城鄉協調發展。在城市化加速發展的社會大背景下，完善我國的土地征收制度應堅持以下三項原則。
一 充分發揮市場對土地資源配置的基礎性作用
加速城市化進程中必需充分發揮市場對土地資源配置的基礎性作用。土地資源的稀缺性和異質性決定了它不可能按需在工農業之間進行分配。因此，在20世紀50年代開始的工業化階段，土地按權力的需求分配，政府采取了以農業促進工業發展的政策來加速工業化進程，以土地征收這一行政手段來滿足經濟發展對建設用地的需求。在此階段，雖然我國工業總產值的增長速度很高，但是國民生產總值量化到單位面積土地上的增長率卻很低。目前，我國工業的投資率又處于高位，傳統的依靠大量消耗資源的粗放式發展經濟的方式的缺陷業已充分顯現，必須及時轉變國民經濟增長方式。現階段政府對土地資源配置的干預嚴重過度，致使這種干預更多地服務于特殊利益而不是公共利益，并且這種干預往往基于錯誤的信息、錯誤的預期或者錯誤的政策，導致凈經濟收益的下降。因而，在加速城市化的過程中，必需充分發揮市場在土地資源配置中的基礎性作用，以抵制來自信息不對稱情況下的政府決策失誤、來自“時滯”和“理性預期”情況下的政府政策失效和政府的“尋租”等不正當行為，既使城市發展及時獲得充足的土地供應，又使土地資源的利用達到盡可能高的效率。
基于市場原則，應允許集體所有土地使用權直接進入經營性建設用地一級市場流轉。依照現行土地制度，對于集體所有土地的使用權只允許直接進入農用地的流轉市場，而禁止直接進入建設用地的一級市場，國家通過土地征收制度對建設用地一級市場實行完全壟斷。對這種制度應予以改革，除了因“公共利益”必須征收的土地外，對于城市化過程中的經營性建設用地，應允許其在一級土地市場直接流轉。首先，城市化的過程是農用地的轉用過程，但農用地的轉用過程并不必須是集體所有土地的國有化過程。在我國現行的土地所有制度中，土地全民所有和土地集體所有均是土地公有制的兩種平等的實現形式，集體土地被征收的唯一正當理由就是公共利益的需要。其次，計劃經濟體制強調必須考慮國家征地時的支付能力和城市經濟的發展成本，土地征收政策必須為工業化提供成本較低的土地的價值取向已經與我國建立社會主義市場經濟、城市化加速發展的時代潮流相背離。城市化是我國社會發展的重要動力，而城市化一個重要的方面就是農村的城市化，犧牲農民的利益來促進工業化的方式不可能全面實現城市化。再次，我國政府通過劃撥和出讓土地使用權的方式來滿足城市化進程中對經營性和公共性建設用地的需求，國家壟斷土地使用權市場，沒有真正的市場競爭，不可能真正形成土地的市場價格。讓集體所有土地的使用權能在符合國家土地管理制度和土地利用規劃的前提下自由流入市場，形成土地的市場價格，是完善土地征收補償制度的先決條件。最后，從土地征收行為的性質和后果來看，土地征收產生了集體土地的所有權轉移和使用權轉移雙重法律后果，土地所有權由集體轉為國家，土地的使用權經國家的劃撥或出讓由農民集體再經由國家轉為建設單位。對于基于非公共利益的建設用地單位來說，只有獲得土地的使用權，至于是從國家手中還是從農民集體手中獲得土地使用權，對于建
設單位來說沒有實質性區別，土地所有權由集體轉為國家的征收過程不具有任何經濟效益。城市化過程中的土地城市化是指土地由農用地不斷轉換為建設用地，并不是指集體土地不斷被征收轉化為國家所有，經營性建設單位完全可以借助于土地使用權一級市場取得集體土地的使用權。
但是，市場也有失靈的時候，政府的宏觀調控在很大的程度上能夠彌補和糾正市場的缺陷，城市化過程是市場這只“看不見的手”和政府這只“看得見的手”共同參與的過程。由社會經濟發展、工業化發展所帶動的城市化并不能必然導致土地資源的優化配置，若完全由市場機制決定土地資源的配置，必然會導致犧牲農用地、犧牲生存環境的后果。因而城市化加速發展過程中更應加強政府對土地資源優化配置的宏觀調控作用。政府的合理引導的主要手段就是行政規劃。目前，我國涉及到土地利用的行政規劃由不同的部門組織編制和實施，容易造成對同一對象編制多個規劃并由多個部門操作的現象，難以避免在規劃實施中削弱政府在優化土地資源配置中的作用，必須通過政府的自身改革與完善予以糾正。
