房地產企業的財務制度精選(九篇)

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第1篇：房地產企業的財務制度范文

[關鍵詞] 房地產企業；財務風險；公司戰略；財務風險控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經濟新的增長點，房地產業為中國經濟的快速發展做出了巨大的貢獻。房地產業的健康發展對于改善人民生活，調整產業結構，拉動經濟增長起著至關重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務風險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務風險控制情況并對房地產企業財務風險控制提出相應的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務風險控制情況

SK公司沒有單獨的風險管理體系，公司對財務風險的控制涵蓋于內部控制系統之中。SK公司現行內控體系主要按照“控股總部、區域總部、城市公司”的“三級組織結構”進行管控，通過合理的崗位設置和人力資源政策，建立良好的內部環境并實施有效的控制。公司通過內部審計、內控檢查、專業巡查等方式對內部控制進行監督檢查，結合全面風險管理工作評估相關風險，并以內部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執行整改和制度修訂。

公司對內部控制的實施采取多層次的監督、控制，內部控制體系。

董事會、審計委員會：負責審查、監督內控的有效實施和自我評價情況。

公司內部控制規范工作小組：負責指導、監督公司內部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負責日常監督。

外聘審計機構：對內控自評報告進行審計。

SK公司對于各類財務風險的管理目標和具體控制方法如下。

1.1 市場風險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風險和利率風險。匯率風險公司無法消除只能時刻密切關注。公司面臨的現金流量利率風險是由浮動利率的金融負債產生的，而公司面臨的公允價值利率風險則是由固定利率的金融負債產生的。針對利率風險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產生的公允價值風險。

1.2 信用風險控制

為了降低信用風險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執行持續的監控程序以確保及時收回債權、以及對于過期債權采取必要的措施回收。在每個資產負債表日，公司會審核每一單項應收款的收回情況，對沒有收回的應收款及時計提壞賬準備。同時SK公司采用了內部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風險。

1.3 流動風險控制

SK公司采用定期分析債務的期限和結構的方法，時刻保證債務到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協議并對銀行借款進行及時的監控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產公司排名中，SK公司排名在前20名。根據排名，前20名可以分為三個戰略群組。而SK公司隸屬戰略群組C。對戰略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優勢

（1）市場挑戰者或市場追隨者；（2）規模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區開發風險；（2）行業過度集中于房地產，存在風險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風險較大。

2.3 機會

（1）擴大國內經營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環保的綠色住宅方向；（4）關注社會責任，提升企業形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產企業進入市場。

根據SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業務過度集中于住宅地產和商業地產，且房地產開發地區過度集中于華中地區和東南沿海地區。行業和地區過度集中，如果國家政策對房地產行業或某一地區影響較大或房地產行業由成熟期進入衰退期，企業可能面臨較大的財務風險。

3 房地產企業財務風險控制的啟示

3.1 建立專門的風險管理體系

SK公司對財務風險并沒有給予極大的重視，對財務風險的管理僅包含在內部控制體系中。公司可以建立專門的風險管理體系，如在總部設立風險管理部，總體評價和控制公司的財務風險。在下屬公司設立直接責任人或部門來預測和評價公司的財務風險。預測或評價出重大財務風險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風險等適合本公司的風險管理體系，嚴格把控財務風險。

3.2 多渠道籌集，降低資產負債率

企業可以通過發行債券、與其他公司進行戰略聯盟、發行股票、房地產信托等方式將傳統單一的銀行貸款籌資方式轉為多元化的籌資方式，來降低籌資風險。

3.3 多元化發展戰略

在業務方面，可以通過多元化戰略聯盟、協同聯盟、特許經營等方法進入其他相關聯或不相關聯的正處于成長期或成熟期的行業。可以借鑒行業龍頭企業涉足銀行、醫院、商業地產、養老地產、旅游地產、產業用地等多個行業的經驗。在地區方面，企業可以通過研究其他地區的市場情況，選擇適合本企業的發展潛力大的地區進行跨地區多元化發展，來降低房地產市場發生變化或可能進入衰退期給企業帶來的風險。

4 結 語

通過對公司財務風險控制現狀進行分析，研究房地產企業財務風險的防范措施，有助于提高房地產企業的財務風險識別和財務風險控制能力，實現房地產企業健康可持續發展。

主要參考文獻

[1]邢雪晨.我國房地產企業財務風險及其控制研究――基于遠洋地產集團案例[D].北京：首都經濟貿易大學，2014.

第2篇：房地產企業的財務制度范文

關鍵詞：中小房地產企業；財務管理；工作內容；環節

中小房地產企業在當今面臨激烈的市場環境下，必須要面對轉型的問題，在這個的改革與發展中，企業的財務管理工作也時刻面臨諸多變化。在改革與發展的過程中也出現了新情況與新特點[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時間不夠確定。以上特點的出現導致人們對很多工作充滿了不確定性因素，其中財務管理工作就是較為突出的問題，因此也對財務管理者綜合素質有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產單位的財務管理工作必須要面對下面多個問題：首先最大限度的處理好財務方面的工作；另外，組織好相關的財務活動；其次，對財務活動實施必要的監督等[2]。

一、中小房地產企業在財務管理方面的突出問題

（一）財務的管理以及監督控制機制不夠全面

實際上就目前情況看，我國的中小房地產單位在涉及到財務管理以及監督的過程中，其事后實施必要的監督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實不到位。實際上這主要是由于目前所實施的體制以及編制之下，相關的財務工作者甚至是財務機構都很難真正意義上的區分自身在單位上說面臨的真正職責。所以，對于房地產中小企業而言，其自身缺少對相關職能部門的監督與管理。

（二）財務制度還沒能夠得到最有效的落實

在我國中小企業的房地產中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產企業的財務部門普遍都存在業務相對較為集中的問題，因為財務部門的工作人員相對不多，再加之財務部門本身的工作難度以及工作強度就很高，所以在某種程度上說就會導致管理工作很難真正意義上的落實到位。也正是因為這個問題的存在，其企業的經費以及在職工相關活動使用經費或者企業發展必須的經費往往都難以得到保證。

二、財務管理需要重視的問題

（一）實施必要的財務計劃管理

在我國房地產的財務管理中，主要分為下面幾個問題：即組織方面、指揮方面以及調節方面。作為中小房地產單位，其財務部門必須依據上級所分配的經費指標，同時結合單位自身的實際情況，以達到體現出房地產工作的具體方向。另外在對年度計劃實施編制的時候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動搖，特別需要注意的是，年度計劃整合一定要通過單位董事會的討論，之后再根據單位的實際情況具體問題具體分析。

（二）預算經費的有效管理

自身產業是否能夠有效發展，是目前中小房地產企業財務的基本來源，對于房地產單位來說，所謂的預算經費實際上可以分成多個科目，而所有的科目都存在計領標準。而預算經費在計領之后必須要依據中小房地產單位的事業情況實施科學有效的再分配，而本次所執行的分配過程就是有效的把經費管理變成為單位的預算管理。

（三）財務的決算管理

對于很多單位來說，財務的決算在某種程度上說能夠反映出經濟活動，換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財務預算。中小房地產企業的建設資金主要來源的費用能夠充分的反映出我國房地產事業的最后的發展戰績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財務方面調取經費，實際上很多單位的財務活動，都可以通過年度進行分析，同時也能夠通過決算以及預算總結財務計劃，對財務計劃的執行實施設計，繼而提出科學有效的改進措施以及改進方法，這也是為了有效提升下一年度財務工作水平創造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況，之后根據其實際情況再度編寫有關的計劃。

（四）財產物資資金方面的管理

實際上對于一個企業單位而言，尤其是私營企業單位，其發展的結果必然是以經濟利益為出發點與落腳點，而作為中小房地產企業，其自身的財產物質基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產或其他的實物形式進行表現的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關的銷售。另外作為房地產的設備管理組織以及物資組織都應該進行有效的配合，對于采購直至驗收入庫都應該有完善同時行之有效的財務管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時和現實情況一致。

三、中小房地產企業財務管理需要注意的問題

（一）不斷的強化財務管理方面的工作

1.要建立健全行之有效的財務管理體系

在中小房地產企業的財務管理中，首要出發點即為單位的財務管理工作者，而其財務管理工作必須依據中小房地產企業未來的發展需求來分析探討財務保障中相對較為突出的問題，另外需要對財務管理方面出現的新問題實施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應該不斷地提升經費管理的能力，加強部門與部門之間的監督以及管理工作。

2.強化企業的預算管理工作

對于企業單位而言，預算管理是企業財務管理的必然工作，對企業的發展有積極的意義，特別是在經費出現相對較為嚴重的供需矛盾的情況下，要不斷的強化預算以及管理工作，從科學的角度宏觀的調控財務管理等多種經費預算工作，這樣才能夠使預算管理工作有相對更大的權威性。

（二）建立健全財務管理體系

中小房地產企業財務管理體系在某種程度上說是加強財務管理最為基本的原則，對于企業單位而言，財務制度的有效落實以及建立健全為實現一個目標同時不斷的強化財務管理工作的重要手段，同時將財務制度完全貫穿于企業發展以及改革部門工作的過程中。

作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產開發有限責任公司

參考文獻

第3篇：房地產企業的財務制度范文

關鍵詞：民營房地產企業 融資渠道 分析

一、當前民營房地產企業融資渠道現狀

1、融資困難

首先，民營房地產企業在進行融資時通常要受到商業銀行的嚴格審查，只能獲得很小額度的貸款，而且貸款的周期也比較短，再加上房地產企業又是一個資金非常密集的行業，所獲得的貸款不能滿足企業發展的需要。其次，當銀行給企業提供貸款后又總是干涉企業的資金使用情況，使企業的資金使用范圍有限。另外，民營房地產企業在向銀行申請貸款時往往需要花很長的時間，并需要通過銀行的很多審批程序，這種進度下往往得不到需要的資金，最后不得不使一些民營房地主企業放棄銀行貸款，而只和銀行保持按揭貸款業務。

2、企業信用擔保機構和擔保公司不健全、數量少

目前，民營房地主企業的信用擔保機構和擔保公司不健全、數量少，多數民營房地產企業的信用評級制度和企業法人資信評級制度不規范、不完善，缺少完善的信用擔保制度，相關的信用擔保的法制環境還需要加強，特別是政府部門對擔保機構的支持力度不夠。雖然各級財政、金融和擔保機構也引進了相關的信用管理制度，但其管理觀念遠遠落后于市場經濟發展的需要。對于民間資本進入擔保行業的政策還沒有完全放開，擔保資金來源非常有限。

3、融資渠道窄

民營房地產企業要通過資本市場融資只能在國內和海外上市融資，國內資本市場對房地產企業上市要求非常高，限制也很多，加之民營企業自身的諸多問題，要在國內順利上市幾乎不可能。而在海外直接上市也不太現實，買殼上市也是談何容易，不但要滿足海外資本市場較高的上市要求，而且要受國外一些因素的阻撓，加之，國內外的法律體系、會計體系、法定語言又不盡相同，同時，又需支付大額的費用，難度也是可想而知。

二、民營房地產企業融資困難分析

（1）體制上的原因

民營企業是非國有制企業與國有銀行所有制上的差異，造成銀企之間的距離較大。有些銀行受傳統觀念和行政干預的影響，對非國有制性質的民營企業貸款不夠重視，甚至有歧視政策，特別是政府相關部門為防止房地產企業波動，維護金融穩定，出臺了一系列針對房地產企業的調控措施，使得房地產企業取得銀行信貸難度加大。同時，政府在信貸支持體系上對民營房地產企業貸款等優惠政策少，而我國缺乏適應民營企業信用需求特點的貸款擔保或保險體制，在客觀上限制了民營房地產企業的融資渠道和融資能力。

（2）企業自身的原因

隨著近幾年房地產行業的高速發展，民營房地產企業數量太多，層次參差不齊，財務制度不規范，進而導致了企業和銀行之間的信息不對稱，大多數民營房地產企業成立時間短、規模小、自有資金少，抵御風險的能力弱、組織結構變動快、財務制度和財務管理不規范，致使企業實際與銀行貸款要求達到的條件相差較大。同時，相當一部分房地產企業缺乏足夠的經過審計部門論證的財務報表和良好連續盈利的業績，企業在涉稅問題上的無法透明運作，銀行對這些企業的組織結構、法人素質、經營業績等背景資料難以掌握，增大了銀行審查、監管難度，使銀行需承擔過大的信用風險，所以銀行積極性不高。另外，相當的民營企業信用等級低、資信相對較差、抗風險能力弱，有些民營房地產企業因股份制形式不同和合作方式不同，普遍存在資產產權不明晰，無法用于抵押，制約了抵押貸款的額度。

（3）社會服務體系的原因

首先，我國金融信貸服務業起點低、起步晚，目前還沒有像日本等發達國家那樣具備專門針對民營企業融資的政策性金融機構，由于民營企業資信狀況不均勻，為規避風險，商業銀行在資金貸款方面對民營企業大打折扣，這種市場發展的不完善，使民營企業融資更加困難。其次，國有銀行商業化以后，銀行實行的是企業化管理，貸款管理日益嚴格，對放貸后的風險顧及和原有不良資金沉淀較多，加之，對運營不規范的民營企業缺乏信心，為防范風險，必然會采取加強信貸資產的質量管理，而民營企業特別是房地產企業由于自身經濟實力和財務管理科學化的欠缺，往往達不到銀行確定的標準，因而很難獲得銀行貸款的支持。再次，地方中小金融機構受自身財力和審批權限的限制，可以自主放貸的信貸資金不足，收貸不暢，資金來源不斷萎縮，導致經營負擔過重，資金質量下滑，難以給民營企業特別是房地產企業以足夠的支持。最后，政府在體制改革過程中，資金、政策等方面的傾斜主要針對國有大中型企業，因各地財政收入的剛性制約，限制了政府對民營房地產企業的扶持力度，銀行企業化后，政府不再可能像以前一樣對銀行要采用干擾措施要求其放貸，使民營房地產企業貸款難的問題得不到徹底解決。

三、民營房地產企業融資的幾點思考

（1）改善自身的籌資環境

民營房地產企業應當積極參加信用保險和信用擔保，改善自身的融資環境，積極配合國家建立和規范民營企業信用擔保體系這一機遇。同時，民營房地產企業應當提高經營管理工作的水平，增強自身融資能力。企業融資能力的強弱，取決于企業內部管理水平，民營房地產企業想要持續發展，爭取到銀行信貸支持，就要充分了解銀行的貸款條件，積極創建知識型，創新型，規范型企業，重視市場調研與經營管理，使開發項目能夠適應市場，提高效益，要積極采用新技術、新材料、新設備，要規范財務管理，增強信用意識，建立良好的企業信譽。只有民營房地產企業具有規范的財務管理和盈利能力，才能具有較強償債能力，而這也是民營房地產企業取得銀行信任和支持的基本條件。

（2）建立規范的現代化企業制度

民營房地產企業大部分是家族式企業發展而來的，投資主體與經營主體重疊，企業規模擴大了仍然沒有脫離家族企業、家族管理的模式，使很多民營房地產企業不能利用資本的有限責任來確定資本結構，維護資本所有者的權利。因此，要逐步建立健全適應市場經濟發展要求的現代化企業制度，發展到一定規模的企業，要逐步變原有的“家族式管理”為規范的股份制企業或有限責任公司，核心問題就是要明晰產權和建立所有者和經營者制衡關系上的公司治理機構，建立有效的企業制度，企業才有發展。有規范的現代化企業制度，企業就能找到高水平的管理者，有高水平的管理者，企業的資金籌資渠道就容易暢通。

（3）實行企業內部資金良性循環

民營房地產企業因為股權結構和股東成份的不同，以華宇為代表的民營房地產企業所開發的項目一般都是采用財務獨立核算、項目獨自運營、項目經理負責制的方式，項目間的交流聯系很少，特別是項目間的經濟往來更少，甚至連總公司也難以掌握項目實際的財務情況。企業無法對各項目資金進行宏觀調控和組織有序流動，使企業各項目之間的資金使用效率低，循環速度慢。各項目的沉淀資金不但不能體現公司資產和盈利的增長，而且容易滋長腐敗行為的發生，企業的再發展只能利用新的融資，增加了融資的難度和頻率，提高或加大了企業運營成本，使企業的規模化發展受到限制。

第4篇：房地產企業的財務制度范文

0     引 言

時代變革使國內經濟發生了巨大改變，經濟形勢變化給各行各業帶來了挑戰以及機遇，但房地產這個行業相對特殊，資金密集、規模大、周期長。房地產行業的快速發展，使越來越多的人開始關注這個行業。財務管理工作對于房地產行業的運營來講是不可或缺的，是房地產行業長遠穩定發展的后盾。財務管理工作一直以來都在企業發展中扮演著重要角色，資深的行業管理工作者需要意識到財務管理工作的重要性，結合當今的經濟發展形勢以及戰略發展目標適時、適度地調整財務管理工作，保障財務管理工作能夠保障房地產行業的資金穩定，并獲取更多的投資收益。

1     房地產企業財務管理的現狀

1.1   財務管理較為被動

目前，我國一部分房地產企業財務人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅，很少涉及財務預測、財務分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動式財務管理模式的房地產企業不在少數。完整的財務管理體系應包括日常核算、財務預算、財務分析、財務控制等內容。良好的財務管理工作離不開一個系統的體系，不單要進行會計核算以及會計分析，還需要對財務活動進行控制以及預估?，F階段，行業在大環境中存在很多不確定性，不得不適時進行調整，當前的房地產行業缺乏財務工作意識，無法發揮出財務管理的預測功能。

1.2   資金管控缺少預算或者預算執行不嚴格

房地產企業所需資金量巨大，拿地、拿項目、開發建設、支付管理費用、銷售費用和繳納稅金等都需要數量巨大的資金。目前，房地產企業資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產行業，銀行對房地產行業的貸款審批嚴格、使用限制較多;第二，在房地產行業銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴格，受按揭總額度的影響，按揭放款進度放緩，會直接影響房地產企業的回款速度;第三，房地產行業實行預售資金監管政策，監管政策對房地產企業的資金做出了很多限制;第四，部分房地產企業沒有嚴格執行資金預算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴格考核資金計劃的執行結果;第五，一些房地產企業盲目擴張、盲目拿地、盲目拿項目，造成資金鏈緊張，可能導致開發項目爛尾，抵押項目被銀行收回，無法按時交房，給業主造成巨大損失，給社會帶來很大的不穩定性，開發商名譽喪盡、血本無歸。

1.3   開發成本管理方面及營銷費用管控方面有待加強

房地產企業開展開發管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個開發項目包括方案設計、工程招標、施工、工程變更、工程驗收和工程維修等環節，每個環節都涉及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產企業對開發項目實施全過程進行有效控制和規劃。然而，目前一部分房地產企業在設計方案時，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規模工程變更，反而會增加成本;拿地拿項目過程大費周折，樓面價居高不下;工程施工過程中，控制不嚴格，極易造成工程進度滯后，增加成本。

房地產企業投入的營銷費用會直接影響銷售業績。目前，大多數房地產企業在營銷費用管控方面存在很多不合理的現象。第一，未根據銷售階段調整營銷費用比例，造成總額超標，房地產企業一般將營銷費用控制在銷售總額的3%以內，對房地產銷售的3個階段——開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進行營銷費用的針對性管理，開盤前為了提高項目知名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經常舉辦贈送活動，造成營銷費用超標。第二，營銷費用報賬時，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經紀人、老帶新等方面，未根據營銷手段調整簽約過程，沒有及時調整營銷政策。

1.4   管理層及財務人員素質有待提升

近年來，房地產企業發展迅速，然而一些房地產企業的管理者缺乏管理理念，管理企業像管理“小作坊”，財務人員中有很多關系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執行。此外，管理層對會計定位不正確，認為會計只不過是報銷、記賬、報稅，財務制度不明確，執行不嚴格，造成財務人員流失。

2     房地產財務管理優化策略

2.1   構建完善的財務管理工作體系，強化財務管理統一性

財務管理工作對房地產行業來說是至關重要。構建一個完善的財務管理工作體系對于工作運行來講，不單單是依托，更是一個規范，完善房地產財務管理工作體系關系房地產企業的發展方向以及投資重點。房地產企業必須構建一個完善的財務管理體系，明確預算分析流程，每一個環節都要環環相扣，從而需要理順財務管理工作的結構，加強財務管理工作的統一性，實現財務管理效用最大化。此外，房地產企業應立足當前經濟形勢，優化與更新財務管理模式，徹底破除過去被動的財務管理模式，積極主動地發揮財務管理控制以及預算功能，將現代化的財務管理理念應用在具體工作中，真正提升財務工作的效能水平。

2.2   增強財務管理工作意識，開展全方位的預算管理

房地產行業具備自己的特征，特別是對房地產企業來講，都有各自的發展戰略目標。房地產企業要立足于財務管理角度，首先要增強財務管理工作意識，明晰財務管理開展與實施的重要性，將財務管理工作放在一個重要的位置。其次，在開展財務管理工作的過程中，需要將企業發展戰略與財務管理工作融合起來，制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務管理目標。在財務管理工作者與房地產企業的整體發展目標相一致的情況下，要做好財務管理不同環節中的預算工作，進而從上到下、從里到外相互聯動，從而有效實現發展目標。此外，房地產企業要加大預算管理宣傳力度，調動各部門、各崗位的積極性，編制可執行的預算，分析預算的執行差異，并對預算執行率進行考核。

2.3   優化成本管理工作

房地產企業應不斷優化成本管理工作，在預定質量標準、預定工期的前提下，不斷分析、調節、挖掘降低成本的潛力，及時糾正將要發生或已經發生的偏差。工程成本是動態的、非靜態的，影響工程成本的因素有很多，如工程設計、設備價格、材料價格、工資標準以及費率、利率和匯率變化等，這些因素變動必然會導致工程成本相應變動。因此，工程成本在整個建設過程中，始終處于不確定狀態，直至竣工結算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應的控制方法時，要充分考慮各工程的現狀，針對工程項目的具體情況進行具體分析，要循序漸進，不能急于生成，更不能生搬硬套。

房地產企業應根據營銷計劃制定營銷費用預算，并考評執行結果，將營銷費用與職工個人考評及晉升掛鉤，表彰營銷費用管控較好的項目及人員，復制及推廣營銷經驗;對營銷費用執行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人，限制其獎金及晉升，情節嚴重的可以直接進行通報批評。同時，財務人員應真正發揮出財務監管的作用，真實準確記錄每筆報銷業務，并運用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時發現營銷問題，避免出現虛報、偽造業務，為加強銷售費用管理提供決策依據。

2.4   完善財務制度，加強財務人員管理

房地產企業應不斷完善并嚴格執行財務制度，加強財務人員職業道德建設，樹立嚴謹的工作作風，努力提高工作效率和工作質量，不斷提升財務管理人員的工作素質，讓他們定期接受培訓，不斷吸取新知識。同時，房地產企業應建立財務人員業績考核機制和財務人員述職制度，反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財務人員進行年度個人述職，并由公司對每一財務人員做出正確評價。

3     結 語

第5篇：房地產企業的財務制度范文

1.1內部融資的方式

房地產企業利用本身自有資金對項目開發予以支持，或采取擴大自有資金基礎的方式實現資金的融通。房地產企業內部融資的方式包括股票和債券變現獲得現金、預收購房定金或購房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場的不斷發展完善的過程中，房地產企業通過發行股票進行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業融資成本，化解金融風險，改善企業資本結構。

1.2.2發行債券

債券是一種表明債權債務關系的金融工具，債券體現了發行人有在約定的期限內歸還本金和利息的義務。發行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產開發帶來長期大規模的資金。

1.2.3利用外資

房地產企業利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進行投資擴充，但絕不影響企業的控制權、自主權和所有權。

1.2.4合作開發

房地產開發企業通常會尋求一家甚至多家實力雄厚的企業，通過與其合作開發房地產項目的方式，將在融資過程的產生的籌資負擔進行分散和轉移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產企業以其所開發的房地產進行抵押，而是完全依賴開發商的業績、業務及信用記錄，同時需要房地產企業以自身的信用擔?；蛘咭云渌盅何镒鞯盅?。而房地產抵押貸款包括房屋開發抵押貸款和土地開發抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風險，在房地產信貸中居于主導地位。

1.2.6房地產信托投資基金（REITS）

房地產投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機構進行投資經營管理，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實際上是一種采取商業或者公司信托形式，集聚多家企業的資金，收購并持有房地產權證或者為房地產進行融資，這種購買相應地為房地產企業融資提供了便利的渠道（見圖1）。

2.房地產企業融資存在的問題

我國房地產調控政策下，房地產的交易量明顯減少，一些房地產企業采用降低開發速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產企融資難的原因及具體問題有多種。

2.1融資結構失衡，融資渠道狹隘

我國的房地產資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內貸款、利用外資和其他資金來源等構成。銀行一直是房地產企業的主要資金提供者，房地產投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產泡沫的加劇，銀行業提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大?？傮w而言，房地產企業資金渠道狹隘。

房地產行業屬于資金密集型行業，具有投資規模大，開發周期長的特點，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國金融創新少，融資方式有限，加上房地產融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對開發企業的自有資金以及項目開發程度的要求較高，大部分的房地產企業因為無法達到規定的貸款要求而不能獲得貸款。企業債券多用于新建項目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產企業的一般項目發行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創新空間大的優點，但信托產品目前尚缺失一個完善的二級市場，在市場上運行具有較大困難。此外，由于國內產業基金缺少完善的法律制度的依存，暫時不允許存在，養老、保險基金又無法直接涉足房地產行業，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。

2.3相關法律法規不完善

目前，有關房地產金融等方面的國家、地方性的相關法律、法規政策不完善，政策法規仍缺乏相互一致性與協調性，而無法形成一套科學有效的體系，導致實際操作相當困難，直接導致了房地產企業融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環境的影響，房地產金融創新較少。從房地產投資基金目前運行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀末房地產投資基金開始在我國出現以來，直到現在我國還沒有出臺產業基金法，一直處于陸陸續續停頓的狀態，多數基金公司都不以基金的形式進行，而是依據《公司法》的規定采用投資公司運作模式。

2.4宏觀調控政策限制

2011年以來房地產業受宏觀調控政策的影響非常明顯。國務院辦公廳出臺“關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產市場采取限購、限貸等調控政策，拉開了嚴厲調控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系出臺，對房地產市場采取限購、限貸等調控政策，拉開了嚴厲調控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系列配套措施，調控政策不斷細化。在全面收縮房地產金融政策的背景下，房地產企業的資金來源發生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產企業資金來源累計6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠大于全國整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產融資問題的對策

3.1增強房地產企業實力，提高自有資金比重

資本權益結構為1/3自有資金，1/3預售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項目流入的現金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產企業可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業股本，另一種是通過對利潤進行分配增加利潤，從而增加企業的自有資本。前一種方式一般發生在企業剛成立或者由于企業發展戰略需要進行的增資擴股時，具有快速、凝聚的特點。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業利潤、調整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩定增長的特點與優勢。

3.2加強房地產企業內部管理，提高企業信用

房地產企業要積極建立健全企業財務制度，以國內外先進房地產企業制度為藍本量身訂做適合企業本身發展的制度，改變以往不規范的財務制度，提供真實、準確的財務信息，需要對外公開財務報表，如實反映企業的經營狀況，提高信息可信度和透明性。加強財務管理人員隊伍建設、聘用，培養專業管理人員，充實管理部門。建立健全各項規章制度，強化內部管理，創新管理觀念。定時做好企業融資匹配分析。根據宏觀調控和企業資金的實際情況，及時做好企業融資方式選擇以及融資能力分析，為企業負責人進行融資決策提供支持依據。

信用是市場經濟的重要基礎，穩固的信用基礎是企業得以快速、健康發展的動力所在，社會信用環境的好壞越來越制約房地產企業的發展，特別關系到企業進行融資。房地產企業應努力增強信用意識、自覺還貸意識，加強與銀行等金融機構間的信息交流，及時償還企業貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實現融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國房地產企業融資來源大部分為銀行借款，或同業拆借，但隨著政府部門加強對銀行放款管理控制，企業獲得銀行貸款的壓力加大，房地產企業想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實現企業融資，獲得開發所需資金，房地產企業需要根據企業自身發展狀況、融資政策、項目未來回款等一系列情況來確定企業的負債資金金額、來源等情況，同時在此基礎上提出多種融資方案，進行融資方式的整合。

傳統的融資方式包括預售房款、銀行貸款、合作開發、債券融資、股票融資等，創新融資方式包括通過吸引股權投資擴充自有資金、房地產信托計劃融資、吸引海外投資、擔保公司、房地產資產證券化等方式。除了進一步完善傳統的融資方式外，我國應大力發展多元化的房地產企業融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。

3.4加快完善房地產金融立法

市場經濟是法制經濟，為實現經濟的可持續發展，必須要以完善的法律規章制度為依托。房地產金融立法的缺失也是房地產企業融資難的一個重要誘因，在我國現有相關法律法規不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現實意義。

一是對《商業銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當競爭法》等一系列相關的法律法規進行完善，相應地在法律條例中增加房地產金融條款的比例，同時對照房地產金融的新形勢對已存在的相關條文進行更正修繕，使之符合房地產企業的新情況，可以為房地產企業的融資行為提供安全合理的法律環境；二是建立健全房地產金融的法律法規，如制定《房地產基金投資管理法》、《房地產企業信貸管理法》、《房地產信托法》等法律，嚴格規定房地產企業在融資過程中的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法律法規的要求對房地產融資行為進行規范，可以有效保證融資的順利有序進行，緩解現階段我國房地產市場低迷的局面。

第6篇：房地產企業的財務制度范文

關鍵詞：房地產；財務管理；現狀；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產開發項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控,給房地產企業發展帶來極大壓力和挑戰,縮減了房地產企業的利潤空間。為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業的經濟效益。

1在內部加強建設會計控制的環境

（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產的開發中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大，建設的周期長，資金的周轉慢，投資的風險大，在開發項目的立項時要建立集體的審議聯簽制度，建立搶目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。

（2）開發的成本包括了許多內容，例如材料及設備的采購，要充分的考慮合格的供方記錄，查看生產廠家是否擁有ISO的國際質量認證，將采購的成本在保證質量的原則上降到最低，控制房地產成本的基礎環節。

（3）重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規定。

（4）房地產企業的開發費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。

2完善企業內部的財務信息系統

（1）設計內部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

（2）設計企業組織結構的同時要確保利于從上而下的溝通，要保證信息從下至上反饋的順暢。

（3）要加強對于財務工作人員的教育和培養，強調內部的會計控制目標和實現員工的利益保持一致，讓內部的控制制度從約束轉變為企業內部財務人員的需求。

3加強對于內部的控制考核和檢查

房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用，并且不斷進行完善，在企業內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執行的情況，在執行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執行或者無法完全執行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業的發展。

4加強對于財務的成本管理

進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據，也是理財管理的重要環節，必須實行內外審查相結合的財務監督，確保數據真實無誤。目前開發企業的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應市場變化的營銷策略

在實施房地產的經營活動中，最重要的環節就是銷售，雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業，會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發造成風險。

6進行財務督導和財務分析

房地產企業在開發的過程中，需要投入大量的資金，籌措資金來確保不同的投資項目正常進行。所以不僅要合理的安排資金的籌措，更要做好回收投資的銜接，提高資金的運用效率，要加強項目投資的研究和風險分析。進行準確的財務預測能夠將風險減少到最低，有效地抵御、防范風險。財務督導是為了降低企業的成本，得到更大的利益，具體內容包括了：開發過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發產品成本、開發成本的核算是否正確，對企業的經濟業務和經營活動進行全過程的監督，完善內部的財務管理制度必須要依靠對于財務制度的嚴格執行，加強財務的監督，讓各層的管理人員都認識到監督的目的是為維護國家、個人、集體的利益。只有憑借企業自上而下共同的努力，才可以改善企業的經營管理現狀，在提高競爭力的同時實現企業的價值最大化。

7建立健全財務管理制度、完善內外部控制監督體系。針對經營活動新、成本管理雜、財務關系緊張等問題,房地產公司應建立

健全財務管理制度、完善內外部控制監督體系。健全財務預算管理體系,包括房地產企業的所有業務、所有員工,實行全方位、全過程預算管理與控制,分期進行房地產企業的預算分析工作。首先,以管理角度為出發點,梳理企業財務管理標準與流程,提高管理效率與管理質量,有效規避經營風險;其次,制定人力資源管理制度、內部控制制度等,實現資源優化配置;再次,確保財務管理制度的嚴肅性、權威性,根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預房地產市場的需求狀況。完善內外部控制監督體系,就要抓住現金管理的起點,正確估算資金的收入和支出,確定現金流入和流出的時間,盡可能準確地預測未來的資金需要,并且保證非常及時地提供資金滿足這些需要。

8發展多元化的融資渠道、做好開發項目的可行性論證。房地產公司融資渠道單一、審計監督不 到位、管理任務重,發展多元化的融資渠道、做好開發項目的可行性論證是保證項目的順利進行的可靠保障。

結語

總之,房地產企業得到迅猛發展,面臨了前所未有的發展機遇和挑戰,只有通過有效的財務管理手段,例如增強成本控制觀念、投資方向要符合企業長遠發展戰略要求等提高房地產企業經營管理水平,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業的綜合經濟效益

參考文獻

［1］唐紅真．房地產企業財務管理現狀及改進方法［J］．企業經濟，2005，（6）：18－19．

第7篇：房地產企業的財務制度范文

關鍵詞：房地產；財務管理；不足

房地產與人們的生活息息相關，房地產行業保持健康的發展，對保障人們生活的平穩運行有積極的促進作用。同時，房地產想要健康的發展，離不開優秀的房地產財產管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產財務管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經濟的發展。

一、新形勢下我國房地產財產管理的現狀

（一）房地產財產管理制度不完善

房地產財產管理制度不完善，是我國房地產行業中普遍存在的問題。具體表現在財務制度不健全，以及僅有的財務制度也沒有得到很好的執行；同時，我國房地產財產管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數房地產行業的財產制度不健全。比如說，一些房地產行業沒有完善的房地產財產管理系統，房地產財產管理人員經常會在工作中出現工作范圍重復、工作范圍缺失的情況，影響了房地產財產管理人員的工作效率。財產的管理工作中相關職能缺乏，也是我國房地產財產管理上存在的不足。現階段我國所謂的房地產財產管理，只是單純的停留在記賬和編制財務報表上，對于影響房地產發展的財務預測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數房地產公司都沒有涉獵。

（二）房地產財產管理人員素質不足

近年來，我國房地產的發展速度世人有目共睹，但在房地產行業高速發展的同時，相關的財產管理人員的培養速度卻遠遠低于房地產行業的發展速度，這也就造成了在我國很多的房地產企業，出現財產管理人員管理不科學，把房地產財產管理工作簡單化的現象的情況，財產管理人員單純地認為，所謂的房地產財產管理，只是簡單的記賬和編制財務報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產合理的、健康的發展。所以說，現階段對房地產財產管理人員進行培養，是我國房地產行業發展的關鍵。

（三）企業成本管理不科學

眾所周知，房地產行業涉及諸多方面。例如，土地使用權、施工中對成本的控制以及相關項目方案的設計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產行業的成本情況。但在我國，土地使用權糾紛、相關項目方案設計不合理，已成為我國房地產行業中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產行業的發展。

二、新形勢下我國房地產財產管理的對策

（一）完善房地產財產管理制度

如何完善房地產財產管理制度，是我國房地產行業關心的問題。完善房地產財產管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產財產管理部門中對不同工作人員的不同工作性質的定位。在我國的房地產財產管理中，經常會出現這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質不清晰的表現。所以說，要明確工作人員在房地產財產管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現工作空白的現象。

同樣，加強對房地產行業中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產財產管理制度中要重視的問題。在房地產行業發展的過程中，房地產財產管理所涉獵的財務預測、控制、分析等管理職能，影響著房地產行業的發展。合理的財務的預測、控制、分析，能有效地降低房地產行業中的浪費現象的發生，提高房地產行業的資金利用率。

（二）加強對房地產財產管理人員的培養

人才是企業發展的根本，人才的缺失會影響企業的發展，這一點，在我國的房地產行業中，表現得尤為明顯。

現階段，我國房地產行業高速發展，造成了我國現階段專業房地產財產管理人員不足的局面。在很多的建筑企業中，很多所謂的財產管理人員，只是曾經的包工頭、會計，專業知識的缺乏，讓他們很難應對在我國房地產財產管理方面出現的各種問題，對相關的房地產財產管理上專業問題理解不夠，不能對相關問題提出科學的、有效的解決方案，影響了房地產行業的發展。所以說，在我國相關房地產財產管理人才的培養勢在必行。

（三）完善企業的成本管理體系

完善企業的成本管理體系，可以有效地提高房地產行業中資金的使用率。比如說，科學的企業成本管理體系，可以提高對房地產相關項目的監管力度，減少房地產行業的失誤，保證資金合理使用。

房地產公司，在所投資的項目中，對房地產相關項目的研討是先期工作重點。通過對相關項目的探討，有效地保證了相關項目決策的科學性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產公司發展成為房地產品牌。由此可見，完善企業的成本管理系統，是房地產企業高速發展的關鍵。

（四）提高房地產對企業財產安全風險的認識

房地產在投資中存在著風險，所以說，一定要提高房地產對企業財產安全風險的認識。在房地產在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學有效的分析，權衡在投資中要面臨的收益和風險，保證房地產投資的科學性。同時，也要加強對現金流量的預算和掌控，減少房地產行業中風險產生的可能性，降低企業面臨風險時所遭受的損失。

（五）實行必要的房地產財產監管機制

房地產項目是一項大規模資金流動的項目。因此，對房地產財產的監管必不可少。首先，對房地產財產的監管，有利于保證資金使用的合理化、科學化，提高資金的使用效率；房地產財產監管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業的利益。

三、結束語

新形勢下，我國房地產財產管理是我國房地產行業改進的重點，合理的房地產財產管理對提高房地產行業資金的使用效率、維護企業的合法利益、保證房地產行業的發展有著積極的推動作用，同時，房地產行業健康、有序的發展，有利于推動我國經濟的平穩運行。由此可見，高效的房地產財產管理，對于房地產行業的發展、國家經濟的平穩運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產財產管理優化勢在必行。

參考文獻：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產財產管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010（06）：3-4.

第8篇：房地產企業的財務制度范文

【關鍵詞】房地產企業 財務管理 風險及防范

一、房地產企業財務管理風險的涵義

一般從廣義的角度講，主要指房地產企業在項目籌資、投資、資金運用等財務活動中，對企業經營、盈利以及發展效益等產生重大影響的各種不利因素的綜合。從狹義的角度講，主要指由于企業融資不當和資金結構的不合理，而產生了負債經營，最終導致企業預期收益產生下降的風險，甚至還會引起由于不能償清債務而導致破產。

二、我國房地產企業財務風險管理的存在問題

（一）利益的趨動導致資產負債率增高

基于房地產業資金投入量大、運作周期長以及回收周期長等基本特點，必然需要籌集足夠的資金以作為企業運作、發展的重要基礎后盾。房地產企業進行項目投資的主要來源為銀行借貸或一些不當的融資措施，其貸款增長率遠遠超出所有金融機構的貸款增長幅度。由于大部分房地產企業受到高回報的利益驅使，一旦獲得投資項目機會，并不經過財務預算考慮是否切實可行，而大肆地、盲目地進行各種方式的借債和貸款，一方面在增加投資成本的同時，也無形地加大了企業的債務風險。由于房地產企業具有較大的負債規模和較高的資金負債率，而導致收益降低而喪失了償付能力，勢必增加了破產的可能。

（二）融資方式單一，導致資本結構的不合理

為了迎合房地產業的發展形勢，雖然我國頒布了相關的資金使用制度，但仍未改變大多數企業在初期階段為負債開發形式的事實，在資金結構比例中，自有資本所占比重比較低。一般房地產企業的項目運作流程為，首先用自有資金得到土地征用和使用權，然后利用土地進行抵押通過銀行借進資金，并利用借入資金支付項目規劃以及各種費用支出等綜合費用。據資料表明，大部分房地產企業45%的項目開發資金均來自銀行貸款，自有資金僅僅占2%的比重，由于融資方式的單一，資金結構失衡直接關系到企業的存亡。由于單一化的籌資風險，很容易使資金鏈產生斷裂，最終影響社會經濟的順利發展。

（三）流動資金管理的不規范

目前房地產企業多存在流動資金管理方面的弊病，房地產企業的成本發生過程比較長，主要涉及到土地征用、拆遷補償、規范設計以及工程施工等諸多環節的開發和利用。將成本管理貫穿于項目開發全過程中，就是要對投資成本的各組成因素進行規劃和控制，而導致房地產企業存貨產生了較差的流動性。由于受一種錯誤認識的影響，大多數房地產企業普遍認為，只要在施工建設階段做好工程成本的合理控制和管理就能得達到對整體投資成本的控制，而完全忽視了加強決策、設計等前期階段的造價控制，因而根本達不到有效控制成本的目的。同時，一部分房地產企業為了促使工程早日立項，根本不對資金使用進行統籌規劃和安排，資金使用只針對于單一項目的運作，從而影響了企業的整體利益。

三、加強房地產業財務風險管理的防范措施

（一）強化風險意識和采取風險防范措施

房地產企業應樹立一定的風險意識，依據自身實際情況對項目運行中可能發生的財務風險進行科學預測和分析，同時制定一系列的風險防范措施和應對方案等，加強財務財務管理的風險預測和防范工作。例如，進行財務管理的合理控制，必須具備完善的應對機制，這樣可通過降低貸款利率以減少籌資風險，同時可通過調整資金結構，以減少財務風險的發生。另外，房地產企業還應該加強內外環境的科學分析，并制定各種不同的應對措施和方案，以不斷提高財務管理水平。

（二）建立基本財務制度和流程規范

房地產企業應建立基本財務管理制度和流程規范，用以指導企業的整體財務管理活動。第一，應依據企業實際情況制定一套切實可行的財務管理制度和專門的財務管理機構，主要負責現金出納、資金融通等方面的預算、決算和實施工作。第二，努力構建基礎核算的平臺，通過建立準確、真實的財務數據以提供必要的數據基礎。第三，應建立完善的考核制度和監督機制。第四，建立合理、明確的業務授權制度，明確管理者和財務人員的權利和職責范圍，合理確定各種財務活動的執行程序，努力提高財務管理的科學規范性，以達到減少營運風險的目的。第五，建立財務管理與房地產開發整體活動的信息化集成系統，充分利用信息化平臺，不斷完善內外所有信息的資源共享，實施共享平臺基礎上的動態決策和管理。

（三）有效控制投資風險，全面加強投資管理

基于房地產項目具有投資資金大、開發周期長以及受地區經濟影響大等基本特點，這就決定了房地產項目是具有較高經營風險的綜合性活動。因此，在進行項目投資前，房地產企業必須認真做好全面的市場調研工作，科學合理預測項目的執行風險和可行性，嚴禁出現由于管理者的一己之見來決定項目的發展目標，力求將財務決策的風險性降到最低。另外，房地產項目的開發建設周期的長短，決定了財務管理風險的高低，因此，必須極力在保證質量的前提下，努力縮短項目工程的建設周期，一方面不僅提高了資金周轉率，而且也減少了由于外部條件變化而產生的財務風險。

（四）拓展融資渠道的多元化

房地產企業應全面拓展資金籌措渠道，科學合理利用自有資金，并實施多元化的融資方略，從過去過分依托于銀行貸款轉化為多渠道融資，比如，企業可通過信托計劃、股權融資、投資基金融資以及資產證券化等多元化融資渠道，這樣在有效保證資產負債率不增長的情況下，提高融資金額，節約財務支出費用，使企業資產結構達到合理優化配置。通過拓展多元化的融資渠道，一方面充分發揮了負債的杠桿調節作用，另一方面將財務風險合理控制在企業能夠承受的范圍內，有效促進了企業的順利發展。

（五）建立資金管理機構，以提高資金利用效率

應建立以結算中心為主的資金管理機構，通過統籌安排和合理調度，將貨幣的流通價值得以充分發揮，加速資金周轉。同時將分散資金進行合理的聚攏和利用。應認真審查和核實相關賬簿，并將賬簿進行細致登記，定期或不定期進行合理地清查，及時發現問題并查明問題的原因，并追究相關責任人的責任。另外應重點加強流動資金管理力度，做好存貨、現金、以及應收賬款的管理與控制，主要是依據國家相關的具體規定范圍，控制好現金收支費用，提升現金周轉率，合理把控現金的現有規模。市場經濟的本質是信用經濟，信用是維持雙方交易的重要依據和基礎，因此，應收賬款管理已成為財務管理的重要組成部分。必須改變房地產企業過去的重銷售業績輕賬戶管理的基本狀況，在日常管理中重點加強對所有客戶的資信審查工作，增強應收賬款的控制與管理，做好應收賬款規模的合理控制。應采取各種有效措施加強和銀行的良好合作。

（六）加強財務分析與和監督，定期進行認真審核

在項目的實際開發中，房地產企業需要足夠的資金基礎做后盾，應統籌安排和合理規劃資金籌措，并做好投資的回收管理，以促進資金使用效率的最大提升。首先，應對項目的整體投資進行科學的風險分析，對現金收支、銷售價格等綜合財務指標進行認真詳細的分析和研究，以確保將企業的投資風險維持在最低的狀態;其次，必須加強財務監督的力度，主要包括項目運行過程中資金的籌集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企業的投資成本;除此之外，還應加強對各種經營和經濟活動做好事前、事中和事后全面監督和控制，強化企業財務人員的財務管理意識，以維護企業利益作為財務監督的最終目的。

四、結語

總之，房地產開發企業在進行項目投資決策前，必須全面綜合審查自有資金和所能籌措資金的資金總量，依據企業自身投資能力合理確定的項目范圍和內容，加強企業財務管理的綜合水平，力求將財務風險控制在最低的限度范圍內。

參考文獻

[1]王桂勝.房地產企業財務風險的成因與規避措施[J].中國總會計師，2009，（08）.

[2]劉茜.房地產企業財務風險的預測和防范[J].財經界（學術版），2009，（12）.

第9篇：房地產企業的財務制度范文

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

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[4]西安市統計局:西安統計年鑒2007[M].西安：中國統計出版社,2007年