房地產企業稅務管理精選(九篇)
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第1篇：房地產企業稅務管理范文
在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業的發展也會造成諸多影響，體現在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產企業經常會出現資金不足、資金短缺的現象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導致企業現金流量被占用。目前我國對于房地產行業也進行了全方位宏觀調控，通過宏觀調控避免房地產行業過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業資金流動造成一定挑戰，導致資金短缺或不足現象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產企業當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現抵扣的情況導致企業稅負不降反升，對于企業發展反而會造成一定的阻礙［1］。
一、房地產企業稅務風險類型及原因
（一）稅務風險類型
對于房地產企業來講，其稅務風險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產企業實際核算的過程當中，應當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規要求，會出現稅款應繳未繳狀況，企業需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經濟條件之下很多房地產企業往往為了利益的驅使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產企業健康發展。第二，對于當前的房地產企業來講，在實際核算的過程當中缺乏規范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務處罰的風險。第三，對于當前的房地產企業來講，由于自身錯誤也往往會導致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據是國家所頒布的各項法律法規，需要相關的工作人員能夠嚴格地按照規范進行合理及科學操作，若房地產企業不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學性和準確性。例如很多的企業自己已經繳納了稅款卻不能知曉，企業無形成本大幅度的增加，讓企業稅收負擔過重。
（二）稅務風險產生的原因
對于當前房地產企業而言還依然面臨著涉稅風險問題，主要包括了稅收法律法規缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務人員整體素質和能力不足等等。此外，內部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務風險。第一，對于當前的房地產開發商來講，在市場經濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業故意違反誠信原則以及違背國家法律法規，導致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產行業發展的過程當中，相關的法律法規還依然不夠完善和健全。對于我國市場經濟而言，其正處于高速發展背景之下，但是，與之相關的法律法規以及有關制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產行業屬于國家的支柱性產業，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導致企業忙中出錯。第三，對于當前的企業內部相關財務管理人員來講，其專業能力和專業素質相對較為有限，雖然我國已經成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務會計人員來講，其綜合素質、專業能力、專業水平都相對較為低下，這也是經常導致企業出現財務風險。第四，在當前企業開展內部控制過程當中，內控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業的健康穩定的發展，同時也難以防范風險事件，這在很大程度上為稅務風險的產生提供了相應的條件。
二、“營改增”后稅務風險管理探討
（一）專用發票管理存在的風險及控制措施
針對增值稅專用發票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發票方面有關的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關的，主要就是由于增值稅發票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發票能夠抵扣企業所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發票上大做文章。比如虛開增值稅發票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務機關需要高度重視，如果發現在增值稅發票方面存在著違規違法的行為，就需要及時采取措施對于相關企業進行處置、處罰。對于當前的企業來講，在對發票管理的過程當中需要采取合理及科學的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發票的管理規定。第二，要通過采取更加合法以及科學的手段來獲得抵扣進項稅發票，并且要在合適時間之內將其交給稅務機關進行必要的認證，保障企業稅務風險得到降低。由于增值稅發票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業加強發票嚴格管理，避免產生抵扣聯丟失的狀況。第三，增值稅發票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務人員來講，在實際財務核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發票的過程當中，要保障按照國家的法律法規來進行操作，尤其是不能夠虛開發票。否則一旦發現，就會遭受到稅務機關嚴厲處罰，對于企業的健康穩定的發展會造成重大的影響和阻礙。
（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施
在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產而言，還是面臨著進項稅額抵扣風險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經知曉情況之下利用虛開增值稅發票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業而言，購進貨物以后，增值稅發票用在了非應稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據稅法相關要求和規定將進項稅額進行必要處理。第三，應稅服務已經出現不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產生較多的稅務風險，為此，需要企業能夠采取合理以及科學的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發票，需要保障和企業的業務實現相互的對應，這樣才能夠讓發票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應當實現進項稅額轉出。這樣才能夠促使其符合稅法相關規定和要求，并且也可以理順邏輯關系。第三，對于當前的企業來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學習和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規范和約束。第四，對于當前的企業人管理人而言，要采取措施提高企業財務管理人員的專業素質和專業能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學的把握控制。
（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施
“營改增”也設置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業、殘疾人就業、著作稅轉讓、以及相關的免稅業務等等。對于當前的企業而言，也需要解讀相關的政策，避免錯誤的運用稅收優惠政策而對于企業發展造成一定風險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業務進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業務符合稅收的各項政策。尤其是對于優惠政策當中的內容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優惠政策的內涵，不能夠根據個人理解或者是感覺來理解稅收優惠政策。不能優惠的必定不能優惠。第二，要在符合稅收優惠政策的基礎之上，給稅務機關提供相關的資料。第三，要對于增值稅專用發票以及企業免稅項目之間關系進行合理及科學的處理。
（四）偷逃稅風險及控制措施
在當前，依然存在著一部分企業管理人士為了能夠有效提高企業利潤水平，實際經營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現金收入，企業也不開正規發票，獲得了更多的賬外收入。稅務機關會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節嚴重的情況之下還會追究刑事責任，所以，企業也需要端正好自身態度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規范進行合理科學的操作。
三、結語
綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業的稅負，房地產企業更加需要高度重視稅務風險問題，要采取措施有效規避稅務風險，這樣才能夠提高企業利潤水平，實現企業健康、穩定及持續性的發展。
參考文獻
［1］張慧慧.淺析房地產企業稅務風險防范［J］.科技經濟導刊，2020（9）.
［2］林傳萬.房地產開發企業土地增值稅稅收風險籌劃研究［J］.納稅，2020（8）.
第2篇：房地產企業稅務管理范文
關鍵詞 營改增政策 房地產開發企業 財務管理 稅務管理
在我國經濟轉型期間，營改增政策的提出，不僅優化了我國稅收制度的結構，而且還有效地避免了重復征稅現象的出現，對國民經濟與社會之間的協調發展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產開發企業想要保證并提升企業財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產開發企業進行更好的轉型升級。[1]
一、營改增政策的概況
營改增政策是我國稅制改革的重要內容，其主要是將企業應該繳納的營業稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業稅，而且還包括有產品增值后產生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經覆蓋各行各業，主要包括交通運輸業、現代服務業、鐵路運輸業、電信業、建筑業、金融環保業以及不動產業等。在營改增政策實施以前，我國房地產營業稅的稅率為5%，建筑行業營業稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據財政部與國家稅務局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中的相關規定要求，房地產和建筑行業的營業稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業與房地產業的經營和發展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產開發企業財務管理和稅務管理的影響。
二、營改增政策的實施對房地產開發企業財務管理的影響
在房地產開發企業的財務管理中，營改增政策的實施對其產生了諸多影響，主要表現在以下幾個方面：
（一）對房地產開發企業負債表的影響
固定資產作為房地產開發企業經營發展過程中的重要組成部分，其一旦發生變動會直接影響到房地產開發企業的整體結構，從而影響到房地產開發企業的資產負債表的數據波動。從營改增政策實施以來，房地產開發企業固定資產的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產開發企業除去本身應繳納的營業稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產開發企業的資產負債金額得到降低，而其內部的流動資產與負債的比重則會提升。同時，從長遠發展來看，營改增政策的實施還推動了房地產開發企業自身的發展規模，對其發展制度的建設還能起到完善的作用。
（二）對房地產開發企業利潤表的影響
從現階段來看，營改增政策的實施對房地產開發企業利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產開發企業的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產開發企業來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產開發企業能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業發展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產開發企業的原值稅金，而稅金金額和企業成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產開發企業經濟效益的增加還起到了一定的促進作用。[3]
（三）對房地產開發企業現金流量表的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業現金流量表的影響主要體現在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產開發企業的各項投資受到不同程度的影響。房地產開發企業為了得到更好、更全面的發展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產開發企業的現金流出情況。因此，在保證資金穩定的同時，可以讓房地產開發企業有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產開發企業的現金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產開發企業的生產成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產開發企業的籌資活動受到了影響。在如今的房地產行業，各個開發企業之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產市場，企業就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產開發企業內部的現金流逐步壯大。但是，從長遠發展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業的負債金額。
三、營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響
在房地產開發企業的稅務管理中，營改增政策的實施對其產生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：
（一）對采購房地產建筑材料的影響
在房地產開發企業中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產建筑材料時，不僅要注意采購的數量，而且還要著重注意質量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘等。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據自己的需求開具相關增值稅的專用發票，若選擇一些規模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發票。因此，房地產開發企業在采購建筑原材料這一環節上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產開發企業的生產成本。[4]
另外，房地產開發企業在采購建筑原材料時，即使能夠開具發票，但依照我國現有的稅務法規定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響。因此，企業想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發票的情況下再對建筑原材料的質量和價格提出自己具體的要求。
（二）對房地產建設人力成本的影響
房地產開發企業在進行房地產工程的建設時，離不開人力資源。現階段，房地產企業的人力資源大多都是來源于農村的農民工，這些農民工在某種程度上解決了房地產企業人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產工程的成效獲得了一定的保障。但這些農民工由于沒有正規的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產開發企業在這方面也無法獲取增值稅發票。這樣不僅使得房地產開發企業的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產開發企業的生產成本。對此，可通過人力外包機構來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業發票來降低房地產開發企業的稅收支出，從而降低企業生產成本。
（三）對房地產稅務負擔的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產與建筑業的營業稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產與建筑業的營業稅就提升到了11%。以某房地產公司為例進行分析，假設該房地產公司的年收入為1000萬元，而生產成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規模較小的房地產企業而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產企業而言，只有進項金額大于營業收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業稅務負擔的作用。對于房地產企業而言，由于其本身特殊的性質，在稅務工作經常出現稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發生，在間接上也減少了房地產企業的稅收負擔，提升了企業的經濟效益。
總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產開發企業來說，不僅有利于企業稅負的降低，而且在一定程度上還能優化企業的財務管理體系結構。在提升企業核心競爭力的同時，對于企業未來長期的發展具有非常好的促進意義。
四、結語
本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發企業財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現在三個方面，即對企業負債表，利潤表以及現金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現在三個方面，即對房地產建筑材料的采購，對房地產建設人力成本以及對房地產稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產開發企業對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。
（作者單位為成都地鐵實業有限公司）
[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。]
參考文獻
[1] 高涵.“營改增”對房地產開發企業影響分析[J].全國商情（經濟理論研究）， 2015（21）：84-85.
[2] 陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016（09）： 62.
第3篇：房地產企業稅務管理范文
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；所得稅
房地產企業經營活動涉及資金量大、投資周期長、資金回籠慢，作為國家經濟建設重要支撐力量的房地產行業當前正面臨著市場的考驗。提高房地產企業稅務籌劃能力無疑是提升企業競爭力的有效措施。房地產企業是納稅大戶產業，據統計房地產企業營業收入的20%用于交各種稅費，在房地產企業稅負中25%為企業所得稅。企業所得稅是房地產企業最大的稅種之一，做好我國房地產企業所得稅的稅務籌劃工作是非常必要的。
一、所得稅籌劃對房地產企業的重要意義
稅務籌劃是在稅法和其他法律允許的范圍內，通過稅務籌劃手段，對房地產企業的日常經營、投資、理財等活動事先籌劃和謀略，最大限度地獲取“節稅”的稅收利益。所得稅是稅收重要組成部分，還有一定的比重。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專業性和風險性。所得稅籌劃對房地產企業有重要意義。
（一）合理的所得稅籌劃使房地產企業經濟效益最大化
高投入、高風險、高回報是房地產企業資本運作的主要特點。一方面，在合法的前提下進行所得稅稅務籌劃能緩解企業所得稅清算時間，增加企業周轉的資金量，減少現金流壓力，擴大企業資金運作的經濟收益。另一方面，房地產企業的稅收歷來備受有關部門關注，而且國內所得稅管理越來越規范化。提前合理進行所得稅稅務籌劃可以保障企業依法納稅，規避稅務風險。
（二）所得稅稅務籌劃是提升房地產企業市場競爭力的有效途徑
當前市場競爭已經越來越激烈，房地產企業發展正面臨著巨大的市場風險。未來房地產企業的盈利空間在市場機制和政府調控的影響下將越來越窄。向管理要效益將是房地產企業未來發展的方向，所得稅稅務籌劃企業財務管理的重要組織部分，而且是可以直接為企業帶來效益的。所得稅稅務籌劃能力在很大程度上將提升房地產企業的市場競爭力，因此是房地產企業必須重視并積極實踐的重要管理內容。
二、我國房地產企業所得稅籌劃存在的問題
正是企業所得稅籌劃對房地產企業發展有著積極影響力，企業所得稅籌劃備受國內房地產企業歡迎，但從國內房地產企業所得稅籌劃的現狀來看，還存在一些問題。
（一）對企業所得稅稅務籌劃認識不夠
首先，國內房地產企業高層管理人員的重心還是以地產開發及銷售為主，對企業經營利潤的重視往往導致房地產企業管理層忽視稅務籌劃的必要性和安全性。受其影響，房地產企業在稅務籌劃方面投入的人力和物力都是不夠的，導致稅務籌劃顯有成績，越來越不被重視。其次，在國內還有很多的房地產企業管理層對稅務籌劃理解不夠，分不清什么是“稅務籌劃”什么是“偷稅漏稅“。有的企業甚至偷換概念，借“稅務籌劃”之名行“偷稅漏稅”之實，最后稅務稽查的結果是補繳欠稅款、繳納稅款延期滯納金、罰款。
（二）房地產企業所得稅稅務籌劃缺乏專業性
稅務籌劃對企業財務人員的綜合素質要求比較高，專業過硬的稅務籌劃人員缺乏。房地產企業涉及的財務工作量非常大，開展房地產企業稅務籌劃更加需要既懂財務又懂房地產開發流程的相關人員。國內很多房地產企業在稅務籌劃過程中都感嘆高級財務人才匱乏，受其影響，一些房地產企業的稅務籌劃出現了稅務籌劃思路不清晰、目標不明確的問題，缺乏稅務籌劃的大局意識和整體意識。稅務籌劃的方法不熟練也是當前房地產企業所得稅稅務籌劃暴露出的問題。對一些具體的所得稅稅務籌劃的方法不熟練，沒有建立起完善的稅務籌劃體系，導致所得稅稅務籌劃狀況百出，反而增加了企業的稅務風險。
三、做好國內房地產企業所得稅籌劃的策略
做好國內房地產企業所得稅稅務籌劃工作是非常必要的，也是確保房地產企業未來能走更遠的有效措施。現以A集團股份公司的所得稅稅務籌劃為例，結合本人多年的相關工作經驗，對當前國內房地產企業所得稅稅務籌劃提出以下幾點建議。
（一）加強房地產企業所得稅稅務籌劃的內部建設
A集團股份公司是一家集合房地產開發、經營、銷售、管理和服務的綜合性房地產上市股份制企業，在全國多個區域設有子公司。A公司非常重視企業管理層的培訓，通過學習幫助管理層對稅務籌劃的必要性和安全性有充分的認識，引起房地產企業管理層對稅務籌劃工作的支持，保障企業在稅務籌劃方面人力、物力的支持和投入。同時，A公司還加大投入建立一支高效的稅務籌劃專業團隊，提升房地產企業稅務籌劃能力。不斷加強企業內部財務人員的專業培訓，建立適合房地產企業的稅務籌劃體系，明確企業稅務籌劃的目標，成立稅務籌劃統籌部門，對所得稅這樣的重要稅種的稅務籌劃指定專業人員專門負責，實現系統與細節籌劃的科學管理和統籌。為調動員工積極性，還建立相關考評機制，通過績效考評評估確保財務人員的工作熱情與工作責任心。以上內部環境的建設為A公司的稅務籌劃有效開展提供了保障。
（二）完善房地產企業所得稅稅務籌劃體系
所得稅的稅務籌劃可以從收入、成本、其他費用、其他行為四個方面構建所得稅籌劃體系。收入方面常用的所得稅籌劃手法為“納稅期遞延法”的稅務籌劃方法。例如：A公司通過對同一項目分期開發合理規劃施工工期，分期預售，根據國稅發[2009]31號文第八條、第九條的有關規定，以及地方稅務局對房地產企業預計計稅毛利率和實際計稅毛利率的有關規定，實現前期少交所得稅后期多交所得稅的目標。這種稅務籌劃處理所交所得稅的金額沒有變，但為企業爭取到了資金時間價值，減輕了企業前期的資金壓力。成本方面A企業常用的籌劃方法通常采用預估成本的稅務籌劃方法。即通過預估確認成本讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，雖然整體所得額不變，但起到延遲繳納所得稅作用。其他費用方面，待攤費用、福利費、工會經費和教育經費、業務招待費、廣告費業務宣傳費、公益性捐贈支出等等都會影響企業的所得稅納稅額度，及時核算、分期取得發票、按照稅法規定的限額標準來指導企業經營活動等等都是稅務籌劃過程中要慎重處理的。如A公司在西北某區域的同一開發片區有多家子公司，共享公共配套，捐贈西北某大學教育基金會款項由其中一家當年結轉收入最多的子公司支出。其他行為主要是通過成立公司轉移利潤、虧損彌補、會計處理行為、借款行為的稅務籌劃方法。例如：A公司成立的物業公司盈利情況不太理想，但通過一定會計處理將房地產公司的利潤轉移到物業公司卻起到節稅籌劃作用。借款方面，借貸行為是房地產企業經常面臨的。國稅發[2006]3號規定的關聯方借入資金金額超過其注冊資本的50%的，前后的稅務處理是不一樣的。基于此規定，A公司在企業所得稅稅務籌劃過程中設立了借款警戒線的預警標準，由集團資金部統借統籌，根據需要為各子公司籌得資金，科學指導企業的經營活動。結合A公司所得稅稅務籌劃的成功經驗，建議所得稅稅務籌劃系統建設要合法合理，系統要完善全面，同時還要兼顧各個稅務籌劃方面的相互影響，使稅務籌劃系統科學有效。
四、結束語
房地產企業所得稅涉及資金量大，同時企業所得稅方面的規定也非常多，重視并做好房地產企業所得稅籌劃對提升房地產企業整體的稅務籌劃水平有重要意義。同時，做好房地產企業所得稅稅務籌劃也是比較容易有成效的稅務籌劃。結合房地產企業特點有針對性地開展企業房地產所得稅籌劃，構建一套完善的企業所得稅稅務籌劃體系，并重視企業內部稅務籌劃環境的打造，相信在廣大財會人員還有房地產企業管理層共同的努力下一定能實現房地產企業稅務籌劃管理更大發展。
參考文獻：
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[2]霍曉蓉.我國房地產企業納稅籌劃策略[J].黑龍江科技信息，2010（36）.
[3]王英.房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J].財經界，2011（03）.
第4篇：房地產企業稅務管理范文
關鍵詞:房地產企業稅務 內控體系構建 意義和方法
內部控制是一個企業實現戰略目標的一種手段，在企業內部管理監控體系中發揮著至關重要的作用。對于很多企業來說，企業內部控制已經很熟悉，它已經充當著企業防范風險舞弊的一面“防火墻”。但是在企業內部控制制度起著一個重要成分的稅務內控，卻還沒有得到相應的重視。伴隨著我國稅收環境的不斷改善，國內很多企業整體的稅負在逐年的下降，稅負的下降給企業帶來諸多實惠的同時也導致了企業的稅務稽查風險也越來越高。這種外部稅務環境的變化對企業稅務內控水平提出了相應的要求。要求企業在加強內部控制的同時，更要防范稅務風險的意識，應將稅務內部體系融入到企業整體內控體系中。
一、稅務內控的背景、定義和目標
稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制的一個重要組成部分的―稅務內控，業界對此還沒有明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業的董事會、管理當局和企業的全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值”這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。從稅務內控的定義中可以得出：企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。
二、房地產企業構建稅務內控體系的意義
近年來隨著房地產業的快速發展，房地產企業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產稅收收入也隨著房地產市場的快速發展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當今政府對房地產業的宏觀調控影響下，政府部門（尤其是稅務管理的部分）對房地產業的管理日漸嚴格。自2002年起，房地產企業一直被國家稅務局列為當年度稅收專項必檢的對象。并且公眾目前普遍認為房地產企業偷漏稅現象特別的嚴重，這也說明了目前房地產企業涉稅風險很高。
首先對于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對房地產行業宏觀調控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺，2011年密集出臺的調控政策已經對整個房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個房地產行業的稅收收入在國家財政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務內控體系有利于引導房地產行業健康和諧的發展，對整個金融系統和國家經濟的健康發展意義重大。
其次對于企業自身來說，企業內部控制制度是現代企業制度的重要組成部分，能夠保證企業高效率地實現其經營目標。一方面成立稅務管理部門進行稅務內控管理可以使企業進行整體涉稅事項布局，合理安排稅務事項處置，并利用相關稅收法律法規進行有效的納稅籌劃，節約稅收成本，實現企業稅后收益最大化，創造稅務價值。另一方面可以經得起稅務機關的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業形象和信用評價。另外企業稅務內控機制紊亂會導致企業稅務風險的產生。稅務內控制度不健全或者涉稅事項處理的不正確都可能產生重大的稅務風險。企業能否進行有效的稅務內控管理會直接影響稅務機關對企業的納稅風險評估、檢查，進而影響企業正常生產經營。
三、構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
為了盡可能的規避稅務風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。
(一)為了提高企業稅務內控管理水平
應在財務管理部門下設立專門的稅務管理部門，即使沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不單單指稅務申報的人員或者財務人員，還包括與公司稅收緊密聯系的其他部分人員（如業務、采購部門）還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報數據核算、填制申報，發票使用管理情況，稅務風險事項分析、評估、處置和監督；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行一定的稅務指導，杜絕經營過程中潛在的稅務風險；積極參與公司投資、籌資等方面稅務管理討論，并能提出有效的稅務評價意見。
(二)對各環節的風險管理流程進行控制
企業內部控制機制是一種防范性的控制機制，是企業防范風險的基礎，也是企業防范風險的前提。內部控制制度包括為企業保證企業正常運作、規避和化解風險等一系列的相應的管理制度和措施。作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須要建立科學的內部涉稅事物管理組織。還要加大稅務工作事前籌劃過程的控制力度。實現每個企業流程稅務價值的最優化。房地產企業可以根據自身的實際情況，對各個涉稅環節的風險點進行評估、控制，建立一套完整的風險控制體系，通過這些體系的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到控制涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。
(三)建立健全企業內部風險匯報制度
風險匯報，是包括匯報制度和匯報標準這兩個方面。它的主要作用是在于能明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度，涉稅內控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務情況。一些重大的涉稅事項的確定，是很難一概而論的。必須要根據實際的情況進行有針對性的分析。一般而言稅務的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用，稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須的匯報事項。匯報的標準決定了各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題。方便于匯報文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉中能得到統一理解。譬如，稅管人員在工作中發現問題一定要及時匯報，并且已標準化的內部文本進行簽字流轉。稅務主管再與其他部門人員協商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務風險，那么他應該向他的主管部門領導進行溝通交涉，并向公司高層領導進行匯報。
(四)建立內部稅務風險測評制度
所謂建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確的制度。并將其作為房地產企業日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期(每月或每季度)對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整，另外即使設計了清晰的目標和措施，但是由于相關部門和人員的不理解，可能會導致責任人不能有效的執行，實施的效果將會大打折扣，所以，信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
四、結束語
以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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第5篇：房地產企業稅務管理范文
關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。
2找出房地產面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產生的原因
首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司
參考文獻
第6篇：房地產企業稅務管理范文
關鍵詞:房地產企業;會計核算;稅務方法;問題與對策
一、我國房地產企業會計核算存在的問題
1.缺乏明確的統計數據
與其他企業相比，房地產企業會計核算具有核算期限長、核算業務種類多、核算涉及金額大以及核算內容復雜等特點，以上特點極易導致我國房地產企業統計數據不明確，從而，造成企業成本和費用計算不準確，實際費用支出與預計費用支出差距比較大；另一方面，房地產會計信息缺乏全面性，會計核算各項程序不規范，內部存在違規操作等行為，也將導致企業統計數據不明確，進而，導致房地產企業會計報表無法充分的反映出企業的各項生產經營績效結果。
2.缺乏完善的會計信息風險披露機制
風險伴隨著企業生產經營而來，每一個具有生產經營過程的組織均存在著諸多的風險。就房地產企業而言，其主要具有資本運行風險、工程質量風險、項目開發風險以及政策風險等，這些風險均在不同程度上制約著企業的發展與壯大。其風險之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企業缺乏完善的會計信息風險披露機制，部分房地產企業雖建立起完善的會計信息風險披露機制，但其得不到全面的落實，以至于有效的機制流于形式，無法充分體現其應有的價值。
3.缺乏規范的費用資本化制度
房地產企業投資金額較大且資本運轉周期較長，極易出現資金不足現象，房地產企業一旦形成資金不足現象將導致各項生產經營活動難以順利有序開展。該情況下，房地產企業必須依據費用資本化制度，結合企業債務資本狀況進行籌集資金，就我國現行大多數房地產企業而言，其土地中涵蓋的借款未用不能夠滿足資本化的需求，因此，無法順利運用費用資本化進行籌集資金，一定程度上限制了我國房地產企業的可持續發展。
二、加強我國房地產企業會計核算的對策
1.完善各項會計核算制度
完善的各項會計核算制度作為企業內部戰略性決策制定的基礎，對我國房地產企業發揮著至關重要的影響。因此，我國房地產企業應進一步加快各項核算制度的建設步伐，一方面，企業應結合自身的實際發展狀況和各種需求特點，明確各會計人員的職責，制定健全的會計核算規劃，不斷調整會計核算程序和方法，切實將各項會計核算制度落實到位；另一方面，相關部門應不斷健全相關會計法律法規，定期對會計核算人員進行會計相關技能和道德覺悟素養教育，構建高素質、高質量的會計核算隊伍，從而，充分調動出各項會計核算制度應有的價值。
2.加大會計信息風險披露力度
我國房地產企業加大會計信息風險披露力度實質上為提高信息披露質量。因此，這就需要不斷拓展房地產企業信息披露內容，打破以往局限于信貸情況披露的不良現象，對企業實現土地儲備量披露、現金流量披露以及質量保證金披露。即披露土地儲備量有助于把握企業未來的發展狀況；披露現金流量有助于增強企業營運的有效性；披露企業質量保證金有助于降低房地產企業資金風險。
三、房地產企業稅務處理的有效方法
稅務與企業會計工作相輔相成、彼此影響，房地產企業通過完善和創新稅務處理方法有利于提升經濟效益，增強房地產企業的核心競爭力。現階段，我國房地產企業主要具有四種稅務處理方法，包括計提資產減值、成本核算、收入核算、二級及以下科目設置，其中，以前兩種稅務處理方法最為常用，具體表現在以下方面：
1.計提資產減值
計提資產減值是房地產企業會計準則中不可或缺的一部分。目前，針對于我國房地產資產減值問題，常采用賬齡分析法按應收賬款、其他應收款期末余額計取。同時，建立健全的售房款回收制度，該制度實施過程中，應定期對職工的工作績效狀況進行考核，切實保障各項工作的高效性，盡可能的降低房地產企業壞賬、呆賬現象。
2.成本核算
房地產企業為保證稅務處理的準確性，應針對于不同項目、不同開發批次開展成本核算工作，企業依據科學合理的方法，分別對土地征用費、工程費、建筑安裝費以及公共配套設施費等多種費用進行分攤，并在此基礎之上，進行稅務處理。
四、加強我國房地產企業稅務管理的措施
一方面是崗位設置。房地產企業加強稅務職員的相關知識學習，使其能夠重視起稅務管理工作，確保每位稅務職員均熟知有關稅收法律法規政策，從而，依據其政策法律法規處理開展稅務管理。同時，企業設立專門的稅務管理崗位，在財務總監的領導下，組建專業、自身的財務人員承擔稅務管理工作，確保企業能夠積極的交納各項稅款；另一方面是企業與稅務部門建立起良好的工作關系。加強本企業員工與稅收人員之間的溝通與交流，使其相互理解，同心協力做好稅務管理工作。
股利和薪酬分配上加強稅收管理分析。股利和薪酬是提高房地產員工整體福利的兩大有效手段，房地產實現股利和薪酬分配將有助于充分調動相關職員的工作積極性與自主性。股利分配方式。我國政府部門為推進資本市場的飛速發展，逐漸放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利得征稅，但其上市公司下個人股東的現金股利仍需繳納股利，這種情形下，上市公司股東為了實現自身利潤最大化，紛紛致力于使用股票回購政策。
薪酬分配方式上加強房地產企業稅務管理分析。與其他企業不同的是，我國房地產企業大多數資金均注入在房屋上，一旦房屋在短時間內銷售不去，勢必將導致我國房地產企業各項業務活動難以順利有序開展，員工的附加福利也無法按期發放，此行為將很大程度上降低企業職工的工作積極性與自主性。因此，這就需要我國房地產企業將閑置房屋賦予企業員工居住權，并對其職工降低房屋價格，積極鼓勵更多的職工進行購房，以此，不僅緩解了員工附加福利發放難的問題，也一定程序上刺激了資金的回收，提高了房地產企業的收入。
加強稅務對比分析。企業稅務管理過程中，有很多涉稅問題存在多種納稅選擇，如何結合企業實際情況對各種可行的備選方案進行選擇，最有效也最常用的方法就是多進行稅務對比分析。根據前文描述，涉稅分析應當按照前文所述的“一個中心，兩個基本點，三個標準，四個原則，五個注意事項”的要求來進行，在稅務對比分析中也同樣如此。
在進行稅務對比分析時，還要額外注意以下三個方面：（1）對比方案的擬定，既要緊密結合本企業經營管理的實際情況，又要具備一定的針對性，使得分析方案既切合實際，又具備可操作性，又能夠解決問題；還要考慮前瞻性和可拓展性，適當設置好分析的寬度和緯度。根據不同的分析目的，可以設置成兩方案對比分析、多方案對比分析、系列方案對比分析等多種對比方式；（2）在建模分析過程中，應準確考慮對分析變量或常量的數據賦值，必要的時候需要征求企業管理層或專家團隊的意見后，確定相對準確的數值。一個分析模型是否符合企業管理實際，往往與各假設數據的準確性、假設前提設置的合理性等休戚相關；（3）對比分析結束時一定要出具傾向性結論，并提供相關管理建議，將復雜的定量分析回歸到簡潔明了并具備普遍性規律的定性分析上來。具體的對比分析方法可以適當參考本文的相關案例分析。
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第7篇：房地產企業稅務管理范文
2011年以來，我國房地產行業的利潤率越來越低，與2011年前十年的高利潤率相比，房地產行業逐漸出現了各種微利項目，甚至是出現了一些虧損項目。從近期公布的房地產行業的142家上市公司2015年中期年報中可以看出，超過四成上市房地產企業的負債率超過了70%。房地產企業的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經營壓力已經如此明顯，中小型房地產企業更是處于生存的艱難期。在這種嚴峻的背景下，房地產企業應該考慮如何降低自身經營成本。然而，現階段，無論是土地成本，還是勞動成本以及建筑成本都缺乏下調的空間，因此，通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產企業提高競爭力，提高企業利潤率的重要手段。隨著我國經濟發展趨于穩定，我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個概念漸漸為大眾所熟悉起來，然而我國的稅收相關法律法規也在不斷的完善，對房地產企業納稅籌劃的限制越來越多，如何合法的進行納稅籌劃，是房地產企業需要重點研究的問題。
二、我國房地產企業納稅籌劃目前面臨的困境
（一）房地產企業納稅籌劃人員素質不足
雖然納稅籌劃這個概念已經深入房地產企業管理者心中，然而，很少有房地產企業有具備完善專業素質以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般，房地產企業的納稅籌劃人員僅僅由財務主管甚至是簡單的財務會計人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財務知識，對稅務條款也有一定的認識，但是由于綜合能力不足，無法宏觀調控企業的發展與目前稅務的節約兩方面的利益情況，很可能造成目光短淺，為了短期節稅而影響企業戰略發展的情況。房地產企業缺乏高素質的納稅籌劃人員，是局限房地產企業納稅籌劃的重點問題之一。
（二）房地產企業納稅籌劃缺乏必要的配合機制
在大多數人眼中，稅務問題僅僅和財務部門有關，是財務部門一個部門的事情。因此，在房地產企業中，稅務籌劃工作全權交予財務部門負責。財務部門單純的依靠手中的賬目和報表進行納稅籌劃工作，與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業實際情況相匹配，在實施籌劃方案的過程中也較難完全精準的實施。
（三）納稅籌劃中可能面臨一定的風險
納稅籌劃具有一定的風險性，可能因為企業內外因而導致失敗。一是由于企業納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤，與稅務主管部門溝通失敗，以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導致房地產企業受到稅務部門的處罰。第二，房地產企業可能無法徹底執行和運用稅務相關的各種優惠政策，導致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產企業對稅收政策分析過于片面，無法系統的理解各項優惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業在進行納稅籌劃的過程中，忽略了權衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。
（四）營改增給房地產企業納稅籌劃帶來難度
我國房地產企業營改增推行的時間還不長，現階段，還存在很多不明朗的情況，無論是稅率還是抵扣項目都還不是很清晰。因此，目前很多房地產企業無法確定自身營改增后稅負的變化情況。由于目前情況的不確定，給房地產企業納稅籌劃帶來了一定的困難。
三、對房地產企業納稅籌劃的建議
（一）選擇合適的納稅籌劃人員
納稅籌劃是一項對專業素質要求非常高的工作，成功的納稅方案，不僅可以使得房地產企業的稅負最小，而且能夠顧全企業發展戰略全局，因此，專業的納稅籌劃人員首先必須具備專業的納稅籌劃水平，對收稅政策要有絕對的了解，能夠有效地分析收稅政策背后的每一個細節；還需要有良好的籌劃業務能力，依靠扎實的籌劃理論基礎以及豐富的籌劃經驗來制定籌劃方案。其次，專業的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力，保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務機關的認可。最重要的是，納稅籌劃人員，必須要有高尚的職業道德，堅持納稅方案合法、合規，節稅不可凌駕于法律之上。
（二）整合企業各個部門進行納稅籌劃
因為稅務產生于房地產企業的日常經營，所以，為了確保納稅籌劃工作的真實、可實施，房地產企業在進行納稅籌劃應該從生產經營的角度進行。企業的不同的經營戰略，需要匹配不同的稅務籌劃方案，因此，納稅籌劃要需要從企業的預算、決策、執行、采購、生產、銷售、監督、核算等等各個工作環節中進行，并且需要企業各個部門協調統一。一個完善的納稅籌劃方案，首先需要通過財務部門完成整體方案的思路設計，然后提拆分并發放到各個具體的部門的主管手中進行實際情況的調整。調整后的各個子納稅籌劃方案，需返回財務部門整合協調，再交給企業的管理層審核，確定是否與企業長期經營戰略匹配后確定實施。在實施的過程中，還需要企業監督管理部門進行協調，保障房地產企業的營銷部門、工程部門以及財務部門能夠準確的實施籌劃的內容。
（三）盡量規避稅收籌劃的風險
納稅籌劃的風險性是無法消除的，但是房地產企業可以盡可能的規避納稅籌劃過程中產生的風險。首先，企業應該加強房地產行業相關的稅收政策的學習和解讀，盡可能的全面了解政策的內容，及時與相關稅務部門溝通，避免因為解讀錯誤造成納稅籌劃的失敗。其次，納稅籌劃人員應該積極學習，加強風險意識，不斷的更新自身稅務相關的知識，及時了解最新稅收政策，避免因為信息之后造成納稅籌劃的失敗。房地產企業也應該加強對納稅籌劃的重視，不間斷的對納稅籌劃人員進行相應的培訓，提高納稅籌劃人員的基本素質。此外，房地產企業的納稅籌劃方案還應該盡可能的靈活，以便適應環境的轉變。
（四）針對營改增做好納稅籌劃的基礎工作
營改增工作給房地產企業稅務帶來了很多的不明確，但是，在營改增試點初期，政府通常會對進項抵扣不足，資金周轉存在問題的企業一些扶持。在試點的過程中，房地產企業應該做好萬全的準備，盡快適應營改增這一政策。房地產企業應該盡可能的索要增值稅發票，保障進項稅額可以抵扣。例如，房地產企業可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發票，增加抵扣額。
四、結論
第8篇：房地產企業稅務管理范文
關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃
稅收籌劃的內容主要包括節稅、避稅、轉移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優納稅方式，使企業在合理避稅中獲得更多經濟利益。當實施營改增后，房地產企業不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產企業稅負受到的影響
長時間以來，房地產企業的建筑業和不動產銷售都需要繳納營業稅這種價內稅，而營業稅作為一個價內稅，極易發生重復征稅問題，無論是建筑業或是房地產開發企業還是營銷企業，房地產鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產企業無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產行業得到實施后，由于每個環節就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產企業對其經營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產企業的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業作為以提供建筑勞務為主的企業，其進項購進業務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產開發企業的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產開發企業的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規模納稅人，不同的房地產企業選擇不同的納稅人，可能會給企業的稅負帶來不同的影響，不同的企業不能盲目選擇，而應根據自己的實際情況以及稅法的相關規定申報不同的納稅人。
二、營改增后房地產企業稅收籌劃的意義
在國民經濟發展中，房地產行業是根基，任何行業的發展都離不開房地產行業，它是國民經濟發展的支柱性產業，更是人民生活改善的一項基礎性產業。當實施營改增后，房地產企業不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對房地產企業的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產企業提高其經濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產企業支出稅費增加利潤。二是幫助房地產企業降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產企業的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現房地產企業的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產企業的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發展空間，為房地產企業依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產企業稅收籌劃建議
（一）科學合理申報納稅人身份
在房地產行業實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，劃分的標準是經營規模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規模納稅人使用的是征收率3%。
經過測算我們以為企業的購進業務達到一定比例有必要按照規定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現行增值稅納稅人管理規定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的納稅人，沒有按照規定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發票，如果企業的財務管理發生了這樣的申報失誤，企業的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產企業都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業和以不動產銷售為主的企業由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產企業為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業的稅負。這種情況下不如按照小規模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強管理增值稅發票，及時獲取可抵扣發票
對于認定為一般納稅人的房地產企業，企業將使用增值稅專用發票，要求專人開具、專人保管。房地產企業應使其內部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業務，包括固定資產購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發票和相應的抵扣聯。尤其是在與大多數建筑公司或銷售公司發生業務往來時，由于對方可能是小規模納稅人，要積極協調獲取稅務部門代開的增值稅專用發票以期正常完成抵扣。而作為小規模納稅人的房地產建筑施工企業競爭將更加激烈，由于難于實現外部稅負轉嫁，致使一些建筑企業選擇從工程質量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產開發企業強化內部質量監管和外部質量監控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規資質的建筑施工企業，既能保證工程質量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。
筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業協作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業會發生優勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業會大批淘汰。
（三）科學利用稅收優惠政策，實現減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規定，比如利用摻兌廢渣在生產原料中且比例不低于30%的生產的特定建材產品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產的再生瀝青混凝土，且在生產原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產并且生產原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節能環保墻體材料的產品將給與免稅或即征即退的優惠政策。房地產行業產業鏈的相關企業要科學利用好這些稅收優惠政策，積極稅收籌劃實現減稅免稅。
（四）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯動籌劃
一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規模納稅人那里購進貨物？在質量相當的前提下要做成本與稅收的聯動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業的預期成本才不會改變，低于100萬元企業獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業的稅務負擔；
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
在企業進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業必須嚴格遵守我國法律、法規、制度的規范，在合法的范圍內進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業還應充分關注國家法律環境的變化，考慮國際相關法規及行業準則的約束。
另外，由于稅務執法機關擁有自由裁量權，因此，企業應當加強與當地國地稅機關的溝通與協調，熟悉當地的稅收征管特點和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發展動態，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業應予以合理解釋。
四、結語
“營改增”的最終目的在于協調社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產企業會面臨很多的問題，房地產企業的經營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業發展的重要保障。
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第9篇：房地產企業稅務管理范文
漏稅嚴重
上月是第十三個稅收宣傳月，北京納稅人網就宣傳稅法，特意舉辦了首屆房地產稅收稽查研討會。孫處長在會上表示，國家稅務總局連續三年把對房地產企業的稅收稽查作為專項稽查，這是其他行業所沒有的。今年房地產企業仍是稅收稽查的重點監控對象。
據介紹，北京的房地產企業整個行業從報表上看一片紅，但根據稅務總局統計出來的數據全行業虧損。有的房地產企業到處買假發票。在廈門，曾經有一個企業，6個億的發票，有三個億是假的，該企業聲稱虧損一個億，實際盈利兩個億。孫處長表示，房地產企業不掙錢，為什么大家爭著搶著進，有多少企業交過企業所得稅？
據透露，目前大部分房地產企業在納稅方面存在問題，許多地方的90%以上的房地產企業在營業稅方面存在問題，60%的企業取得的定金、預收款未按規定納稅。孫處長表示，在北京，查補稅款超過千萬的房地產企業也不是個別企業，不在少數。北京房地產企業在國家稅務總局的批準下，將采取更加嚴厲的手段加大稽查力度。
“關系復雜”
據介紹，造成房地產企業問題多的原因在于，房地產企業所納稅項是現行稅制下交納稅種最多的行業，涉及11個稅種，建設期長，難以逐筆清查；地方保護主義問題嚴重，做房地產企業的都有一定關系，沒有關系往往拿不到土地，房地產企業往往利用關系在稅收上保護自己，有些時候有的企業剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護相當嚴重，經常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。為避免地方政府保護，稅務稽查將采取地區交叉稽查的方式。
據業內人士介紹，房地產企業之所以稅收問題嚴重，主要是上個世紀90年代，取消福利分房后，房地產企業迅度發展，但相關的稅務征收工作沒有跟上。
據悉，目前北京的房地產投資規模相當于整個歐洲的規模，北京去年固定資產投資2000億元，房地產投資占據700億元。房地產企業所交納的稅平均占當地稅收的7%，在北京、上海、廣州更是高達10%.
