房地產開發成本核算精選(九篇)
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第1篇：房地產開發成本核算范文
通常來講，一個企業在完成一項經營活動之前，都需要對這項經營活動所要涉及到的所有成本開支進行核算，并通過會計手段進行利潤分析，以確定該經營活動的利潤空間，從而制定合理的經營計劃。對于房地產開發企業來講，同樣需要在進行一項房地產項目開發時對項目的成本進行詳細核算，以確保企業能夠完全掌握該項目的利潤空間。但是在進行房地產開發成本核算時，由于項目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現核算不合理或不準確的現象發生。這就需要房地產開發企業在進行成本核算時必須要格外注意一些必要的問題。現筆者就以自身工作體會來對這幾點問題進行簡要研究探討。
一、房地產開發成本的組成問題
在進行房地產開發的成本核算時，首先就需要明確房地產開發的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準確核算項目成本。一般來講，在房地產的開發過程中，其成本的開支主要體現在以下幾點：
1.土地、建筑安裝工程費、設備費用
這些費用是組成房地產開發總成本的主體費用，一般會占總費用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費用成本開銷更大，甚至成為一個房地產開發項目是否具備利潤空間的關鍵指標。土地費用大致包含土地征用拆遷費、出讓地價款、轉讓費、租用費以及其他費用等。通常在進行房地產成本核算時，開發商都需要將土地費用通過一定的方法進行換算，來得出未來房產每平米所占土地成本，繼而再計算該項目是否具有可行性和利潤空間。
2.基礎設施及配套設施支出
主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區內道路、停車場等基礎設施。學校、醫院、商店、居委會、派出所等生活服務性配套設施也是不可缺少的。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%，減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3.管理費用和籌資成本
管理費用也是房地產開發的成本核算中的重要環節，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項目的整體財務成本管理有著很大影響。因而企業的行政、財務、人事等各個部門對于項目實施而作出的各種經營活動而產生的費用也是需要詳細核算的。
二、房地產開發成本的核算問題
1.成本歸集對象
房地產開發企業在進行成本核算時，應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算，適應成本監控的要求。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配問題
對成片開發土地而言。肯定存在共同成本，按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應保持使用方法的一致性。以價值為基礎來分配共同成本是一個廣為采用的方法，在這一方法下，其價值可取該項目的估計售價或評估價值。如若其中的直接成本可明確辯認，則應以減去直接成本后的共同成本來進行分配，以使分配結果更為準確。以面積為基礎來分配共同成本通常只適用于成片土地開發后的成塊出售或轉讓。如若每塊土地上的構成內容不同，則分配結果必將與實際不符。個別認定法從定義上來講可能是個最好的辦法，如能分別認定，就可在平時歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結合使用。
3.籌建期間借款利息的會計處理
一般來講，由于房地產開發所需的資金數額是非常巨大的，如果在單純以開發企業自身的資金力量顯然是不能完成項目所需成本的，因而大多數的房地產開發企業都會在項目建設前進行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產項目所需時間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數額也是非常巨大的。根據現行會計準則規定，這種利息支出應當資本化，即發生時列作開發成本，待銷售實現時按照配比原則逐步轉入當期的經營成本。項目竣工后，發生的借款利息則直接計入財務費用。
4.項目的竣工決算
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成和項目決算。可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
第2篇：房地產開發成本核算范文
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10－15％。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產開發成本的核算
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，根據筆者的經驗，還應該注意解決以下幾個問題。
1、成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣．首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。
2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
第3篇：房地產開發成本核算范文
【關鍵詞】開發成本；輔助核算；費用分攤；核算系統；方案深化
一、關于房地產開發企業的成本核算系統的分析
1.經濟的發展，我國的房地產經濟不斷得到發展，在此過程中，房地產市場規模形勢不斷得到深化。其辦公樓的租售價格及其商品房等的銷售價格都是日益提升的。房地產市場的各個人員在房地產經濟的運作過程中，對房地產的整體成本問題是非常重視的。作為一個合格的房地產開發管理人員，具備良好的職業素質、工作能力是很重要的，這樣就有利于通過相關環節的深化應用，進行其房地產的開發成本的計算，促進其整體房地產運作環節的完善，實現其房地產的綜合管理系統的健全，以滿足實際工作的需要，通過對其內部各個環節的優化，保證其企業財務管理系統的健全促進其房地產的開發企業的成本核算系統的健全，滿足房地產經濟的發展需要。
在進行房地產的成本核算過程中，我們要進行相關環節的深入應用，我們必須要明確房地產的成本核算控制，與一般行業的成本核算模式存在差異，為了促進房地產企業的成本核算系統的健全，我們必須要根據其成本核算系統的內部相關環節，展開分析。與傳統的非房地產企業相比，房地產行業的內部會計核算模式更加具備復雜性的特點，它主要分為兩種運用形式，分別是發包形式及其自營形式。在開發項目的運作過程中，我們要進行相關設計圖紙環節的應用，在建設過程中，我們要進行相關施工方法及其施工組織的應用其，確保其施工成本核算環節的穩定發展。在此過程中，我們要進行其定單成本法的應用，確保其生產費用環節等的規范，促進其下序環節的穩定運行。
2.房地產經濟的開發是一個比較統一性的工程，它不僅僅是一種產品的概念，更是一種一體化銷售觀念的應用。在實際房地產的開發工作中，由于其存在完工的房地產及其正在建設的房地產，其開發成本是針對于房地產整體運作環節來說。房地產的間接費用環節的分攤模式是比較獨特的，所謂的間接費用指的是企業為生產產品及其相關勞務活動的提供而產生的一系列的費用。傳統的非、房地產類企業，其把間接費用歸結為制造費用環節里面，在一定時間內按照相關規范方法進行分配。其分配方法的應用通過是對生產環節的相關細節的應用，保證其產品質量的提升。在房地產企業的開發運作過程中，其間接費用環節是屬于開發間接費用環節的，其分配標準也是不同的。需要我們根據實際房地產企業的內部運作情況，進行相關措施的應用，保證其房地產內部成本核算系統的健全，以滿足實際工作環節的需要。劃清收益性支出與資本性支出是正確計算產品成本的重要界限。按現行《企業會計制度》規定，應予資本化的借款范圍為專門借入的款項，不包括流動資金借款等。按照這個規定，制造業生產產品成本中不含資本化利息費用，而利息是在當期的財務費用中體現。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用利息，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入產品成本中，如屬于成本對象完工后發生的，計入當期的財務費用。企業在日常經營活動中發生的某些費用不一定當時就要支付，但按照權責發生制原則，屬于當期的費用應該計入當期。
3.傳統企業在產品成本的核算環節中，將其直接材料成本、人工成本及其管理費用、間接費用等進行相關環節的應用。通過對其整體環節的應用，進行其標準分攤間接費用環節的規劃，確保其相關產品成本的有效計算。在產品的銷售過程中，通過對其結轉的產品成本環節的規范，確保其成本核算系統的健全。確保房地產的開發企業成本核算環節的不斷優化。在其成本的運作管理過程中，除了要進行相關費用的分攤外，還要進行相關項目成本環節的規范。然而在實際工作過程中，由于相關因素的影響，企業的相關環節的項目成本具備一定的不確定性，這就難免導致了房地產施工工程的綜合效益的穩定提升。在其運作過程中，政府機關的房地產政策的變化對其也是影響巨大的。比如其項目的動遷，其發生一定的工程成本，在其動遷環節中，如果出現了一些意外情況，政府會進行動遷費用環節的控制。還有在對外景觀要求在項目完成后，政府為了統一規劃而要求開發商增減某些景觀，也會相應增加開發產品成本。項目完工后預算和決算之間的差異，加上項目決算時間較長，在結轉銷售成本時往往很難判斷差異數。考慮到上述兩種情況影響成本的金額較大，一般通過預提費用來處理，并在預提費用中設置一個“不可預計費”用來列置。房地產開發成本中會發生一些其他不確定因素對成本的影響，如車庫、小區會所、人防工程的地下室等是單獨出售，還是和商品住宅或辦公樓一同出售，或者無償轉交給小區物業；多結構、多品種的項目同時開發，土地成本的分攤是按建筑面積、占地面積還是工程概算面積來計算等都會對每個成本對象所發生的開發成本影響較大。
二、關于房地產企業成本核算的特征及其相關要求的分析
為了滿足房地產企業的綜合效益的提升，我們要進行房地產成本核算特征的深入了解，以促進其房地產內部成本核算系統的健全。房地產企業的會計核算模式相對于其他的企業具備一定的獨特性。由于其房地產本身工作性質的影響，其房地產施工的時間是比較長的，需要的施工周期是比較短的，其企業運作的重要關鍵是其成本核算模糊。在房地產企業的內部會計管理過程中，其通過對開發成本科目內容的核算，促進其核算開發成本環節控制。通過對相關會計軟件、職能的應用，確保其房地產成本管理環節的優化，實現對其成本系統的有效健全，推動其開發產品成本的有效控制。適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況； 集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
為了促進房地產開發成本環節的深化，我們要明確成本核算對象及其相關的成本項目環節。在其開發成本的管理過程中，我們要進行相關開發項目的應用，以實現對成本核算對象的核算，保證期輔助核算環節的優化。在此過程中，我們要進行商品房項目的基礎設置的規范應用，促進其相關環節的項目的單獨設置，確保其開發成本核算管理系統的健全，滿足實際工作的需要。應計入所規定的成本費用明細科目；應按照規定進行相應的輔助核算。開發成本應設立項目成本管理臺賬，以完整反映成本的發生過程。現場管理部門發生的費用應先計入“開發間接費”科目，然后再轉入“開發成本—開發間接費”科目。企業應采用合理的方法核算配套設施所發生的費用。對于開發產品已經完工而相應的配套設施尚未完工的，建議各企業結轉完工的開發產品時，預先提取相應的配套設施費，以較為準確地反映成本。
三、關于其核算內容的深入分析
1.為了促進企業的成本核算系統的健全，我們要進行其企業成本核算內容的分析。在其土地征用過程中，由于其相關開發成本的應用，導致了其科目核算系統的不健全的，為了保證這一環節的穩定運行，我們要進行開發成本的核算模式深化。同對其相關環節的土地成本展開分析，促進其單獨項目主體對象的深化，通過對其項目主體內容的深化，確保其虛擬開發主體的實現。在此過程中，我們要進行企業施工過程中的準備工作，確保其設計環節、測量環節及其規范方案環節的優化。確保其整體工程質量效率的提升，以滿足工程的需要。在此過程中，我們也要對地質勘測工作、圖紙設計環節、測量環節等的的優化，確保其工程的整體運行質量效率的提升，保證其內部成本環節的有效控制。因土地征用和拆遷所支付的土地出讓金、轉讓款、有關稅金和補償費用等在“開發成本——土地使用及拆遷補償費”科目核算。對于整塊取地、分項分期開發的土地，在尚未確定總體規劃之前土地成本先按照單獨項目主體，設立虛擬開發主體，歸集核算土地成本、前期整體規劃、測量、設計、勘測等支出進行核算，設立“**地塊”之類的輔助項；在確定總體規劃時再按照各分期的土地面積占總土地面積的比例分攤歸集的土地成本，按照各分期的建筑面積占總建筑面積的比例分攤歸集的前期費用。建筑安裝工程費，甲供材料、工程款、監理費等的支付，不管哪種形式均要通過“應付賬款”科目。
為了保證房地產工程施工過程中的綜合效益的提升，我們要進行其建筑單體室之外的配套工程成本的互動。通過對其小區相關環節的優化，促進其工程的開發項目的成本環節的深化發展。促進其相關物業設置、居民會等環節的應用，確保其工程的整體成本環節的有效控制。為此我們要進行相關公共配套的應用，確保其公共配套環節的不斷優化，以保證城市相關方案規范的有效要求，確保其公共配套設置的健全，促進其相關環節的配套設置環節的優化。在實際工程作業過程中，對于出現的一系列的配套設施的健全， 我們要先進開發項目的開發成本的有效核算，實現其工程整體運作質量的提升。為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種： 對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，住宅小區圍墻內的支出計入“開發成本——基礎設施費”科目，住宅小區圍墻外的支出計入“開發成本——公共配套設施費”科目，并均按某具體開發項目輔助核算；對不能直接計入有關開發項目的開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——公共配套設施費”科目進行歸集，歸集完成后再按具體的開發項目再進行分攤。
2.為了滿足實際房地產工程的發展需要，我們要進行房地產工程的建設，促進其管理的不切當行為的改善。通過對其相關輔助信息的深化應用，保證其核算模式的健全，從而有利于科目核算配套設施系統的健全，促進其各個環節的開發成本的有效控制，確保其配套設施系統的有效協調，以滿足市場經濟的發展。在國家的房地產工作過程中，我們也要進行施工成本環節的有效設置，確保其開發成本環節及其供給配套設施的完善。滿足工程的需要。土地征用及拆遷補償費，前期費用，基礎設施費，建筑安裝工程費，配套設施費，開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。為什么要設置明細科目中的明細呢？因為一個大的公共配套項目，它雖是整個開發項目的中的一個配套，但這個配套本身很大，較為復雜，涉及的內容很多，本身也成為一個較大的項目，所以需要相當多的明細科目來核算，以符合核算及管理上的需要。
在實際房地產工作的開發間接費用的運作過程中，由于工程相關因素的因素，導致了其開發成本的管理環節的缺乏，為了保證開發間接費用科目的有效應用，我們要進行相關施工管理體系的健全，確保其開發間接費系統的健全，確保其環節的穩定運行。可對“開發間接費”科目采用開發項目輔助核算。開發間接費可僅對有關開發房屋、能有償轉讓配套設施的分配。開發間接費用的分配標準，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本，包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費進行。
四、成本核算管理模式的深化應用
為了保證房地產企業的成本核算模式的深化，我們要進行相關基礎程序的應用，確保其成本核算基礎程序系統內部各個環節的有效協調，促進其相關成本核算對象的測定，確保其滿足房地產工程的施工原則標準及其相關環節的施工特點。在此過程中，我們要進行成本核算會計科目系統的健全，促進其相關開發成本費用及其歸集開發成本費用環節的有效控制。我們要根據房地產經濟的發展情況，進行相關開發成本費用環節的優化，保證其各個環節的核算對象之間的有效協調，促進其項目開發成本計算表環節的健全，確保其房地產整體開發成本的應用。進行其開發產品的不能開發成本環節的深化，促進其開發產品成本及其未開放產品成本的有效控制，確保其工程施工現象的健全。我們要按照工程的發展需要，也要進行成本報表的編制，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算對象的確定原則，滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集。利于成本的及時結算，適應成本監控的要求。成本核算對象的確定方法：各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
在實際企業的成本核算過程中，由于其房地產運作環境的不一致性，導致了一系列的成本核算對象的缺乏，其內部核算結構的不完善，通過對上述幾個環節的應用，不難看出，房地產成本核算系統的綜合效益的提升，離不開對其內部成本核算系統的健全，比如對其施工圖紙環節、成本核算環節等，需要我們根據實際情況，進行相關措施的應用。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
第4篇：房地產開發成本核算范文
摘要：成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執行情青況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產活動的各個方面為實現節約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目是否節約。
關鍵詞：設計步驟；核算模式
成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執行情況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產活動的各個方面為實現節約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目（原材料、工資、工地經費、全企業費用，設備維護等）是否節約。
一、房地產全生命周期成本核算模式
1 .房地產全生命周期核算設計步驟
（1）以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業并建立同質工序作業。
（2）針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景，結合開發實際，找出各項成本動因。成本動因是一項作業產出的定量計算，確認作業成本動因也是成功實施作業成本法關鍵的一步。
（3）確定各項成本動因類型，登記錄入各項作業成本動因的原始憑證名稱及來源，并建立作業成本庫及其成本動因分析表
（4）匯集各項作業間接成本費用，并分配記入各開發產品成本賬戶。
2.房地產全生命周期成本核算模式
（1）決策階段的房地產項目工程成本核算模式
在進行對房地產項目工程進行決策投標的時候，需要考慮到準建地勢勘探、投標費用以及建筑實施過程費用。首先要關注的是土地的費用。房地產公司從政府手中拿到土地，需要交付相應的出讓金以及對于房地產市場的考察費用。會計需要把責任、權力和利益三者相結合起來，進行項目的細分，而不是在消費后僅僅把項目消費數據進行賬面呈現。
對于不可預計費用的核算，主要原因在下：
房地產項目開發的周期一般都是比較長。它不同于一般商品，有著嚴格區別的生產流程。它的過程從開發到銷售到售后服務過程中涉及到的部門以及環節太多，而且這些環節都是軟性的、沒有明確地點或者時間來作為界限的，而且它牽涉資金是巨額的。所以，在房地產開發過程中，有著種種風險。這些風險主要有，第一，土地風險。土地風險產生的因素主要是政府規劃調整或者土地市場帶來的。第二，籌資風險。籌資風險主要是因為產業政策或者銀行貸款政策帶來的。第三，成本增加風險。成本增加風險主要是因為工程設計或者施工質量帶來的成本增加。另外，由于房地產具有很高價值，公司一般都是采用預售和分期付款兩種方法來進行結算，所以其結款方式與其他生產企業有所不同，其會計核算的收入確認有著其特殊性。
（2）設計階段的項目工程成本核算模式
設計階段，是指對整個房地產項目工程進行全盤計劃，根據計劃細則來進行會計項目預算和核算的設置。設計的第一步是勘察的細節費用。勘察設計是工程建設的開始環節。它的任務在于對即將開始的工程進行地域性以及工程發展性的研究。其次，設計費用。為了加強工程的科學美觀，一定的科研費用也要納入工程的核算中。勘察需要從主體工程、綠化景觀、安全設施三大系統等設計為基礎來進行。
（3）施工階段的項目成本核算模式
在施工階段要正確劃清各種成本的界限。用于組織和管理房地產經營活動而發生的管理費用，以及用于融資或者使用資金購買物品而發生的財務費用，都屬項目期間費用，直接計入當期損益。而如果用于購建固定資產所發生的費用，屬于資本性支出，應計入長期資產價值。但是這個固定資產在其使用損耗期間，它的損耗價值則應分期計入成本或期間費用中。
在核算工程成本，每項項目都需要進行細致核對，以方便管理人員了解情況，達到成本管理的效果。因此，每期發生的費用，都需要按照一定的原則、程序和方法進行明細對賬。凡已經被直接確定了的工程成本，應應該直接計入該項工程的耗費；如果不能完整地計入某一項工程成本，就需要進行合理的攤費。當然不能夠借攤費的名義進行成本超支、以盈補虧的違規行為。
（4）運營階段的成本核算模式構建
房屋建成后需要進行對房子的營銷，而這個階段主要是人組織營銷活動的階段。人是房地產營銷的決定性因素。人在房地產營銷活動中所起到的積極作用對于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在營銷過程中是倦怠的，或者是安排混亂的，或者是沒有高明策略的，就會造成人工的浪費以及材料的浪費，甚至由于人的消極作用而導致該項目在市場的地位的降低的情況的產生，造成更大的損失。在運營階段，會計成本核算主要在于營銷所產生的費用以及監督過程中材料以及設計變更狀況的材料運用以及材料是否適宜于工程的需要。
（5）回收報廢階段的成本核算模式
項目工程周期與會計核算期間的不一致性是經常有的事情。往往在項目期末時，有些尾工還存在。因此，在回收報廢階段核算工程成本時，還應將各階段歸集的成本在已完階段項目和未完階段項目之間進行分配，從而計算出已完階段成本，以便與全階段預算成本對比，為考核全程成本超節、加強成本管理提供資料。
報廢回收階段的成本核算首先要正確進行物資的計價和價值的結轉。房地產物資的計價和價值結轉包括樣板房的計價、營銷過程中采用的電子產品計價。項目成本是物化勞動消耗以及活勞動消耗的貨幣的表現方式。而項目過程中的物料會產生折舊或者為進行修理而需要付出的處理費等，因此，在報廢回收階段需要對這些物資進行合理的計價以及結轉。對于樣本房可以進行折價銷售而對于營銷過程中可以退換的辦公物品特可以進行折價轉讓。
第5篇：房地產開發成本核算范文
關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監督
房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關系到成本管理水平的高低，進而關系到企業的經濟效益。
1 房地產行業成本核算中存在的問題
由于房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：
（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計準則中并未明確。
（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬于生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬于多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用并采用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬于直接開發成本，而土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬于間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什么標準來分配，沒有給予明確的解決方法。
（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結算工程成本。
（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由于開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收后即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。
（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由于各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以后項目應攤銷的成本提前確認并結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。
2 存在問題的原因分析
（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者并不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落后，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯后而無法發揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。
3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。
①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以后的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業后，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收后，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。
②拆遷安置費用的控制。在項目立項之后，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。
③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對于同時投資于多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多占用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。
（2）加強制度建設，強化會計監督。
①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。
②加大會計、稅收監管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計信息質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。
設立內
第6篇：房地產開發成本核算范文
一是成本核算的特殊性。房地產開發企業成本核算方面的特殊性主要表現為核算的復雜性及核算的重復性。就核算的復雜性來講，房地開發產企業每一項工程的資金投入很大，成本所涉及的內容和計算過程也相對復雜。首先，成本項目構成復雜。房地開發產企業的成本包括“開發成本“和“期間成本”。開發成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。期間成本包括：與開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用、與轉讓房地產有關的稅金。其次，成本核算過程復雜。其順序如下：（1）將開發過程中的費用歸集在開發項目的“開發成本”科目中，（2）將“開發成本”合理計算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計算出“固定資產”（自用部分）和“開發產品”，（4）將“開發產品”合理計算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產開發企業一般是以工程出包的方式進行項目建設，對于規模較大的房地產項目，一般進行分期建設。有的房地開發產企業化整為零，將工程內容零散出包，導致施工單位和施工合同的數量較多，工程款核算的量大而復雜。成本核算的重復性，主要是指房地產開發企業在項目開發經營中要對開發成本進行兩次計算：其一是由于房地產開發項目高投入、高風險性的特點，決定了項目投資決策都必須具備一定的科學性和可行性，因而在項目的投資規劃階段，相關財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計。成本管理部門還要編制工程總預算。其二是在項目真正投入實施的過程中，相關財會人員需要隨著項目工程的推進對開發成本進行及時核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會計法》、《企業會計準則》進行真實、完整的會計核算，對項目發生的各項開發費用按期、按成本項目進行分類歸集，在結轉收入時，再按配比原則結轉銷售成本。
二是收入核算的特殊性。房地產開發企業的收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來源，但是房屋銷售收入的確認存在一定的特殊性。原因是房地產開發企業開發的商品具有周期長、資金占用量大的特點，房地產開發企業在取得預售許可證后通常采取先收款后交房的預售方式進行銷售，交房時間一般是在項目竣工驗收合格之后。《企業會計準則》對企業的商品銷售收入進行了相關界定，將風險和報酬是否轉移作為收入確認的標準，但是不同的房地產企業對風險和報酬轉移的把握還存在一定的差異。實際操作中，一般在預售房屋“完工”后確認收入，“完工”的標準按以下三個條件中孰早的原則確定。原則一，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 原則二，開發產品已開始投入使用。原則三，開發產品已取得了初始產權證明。
三是稅務處理的特殊性。依照我國稅法規定，納稅人在轉讓或者銷售不動產時，凡采用預收款方式進行的，納稅人收到預付款的同時其營業稅及附加、土地增值稅（預繳）的納稅義務隨即產生，所以房地產開發企業應當按照預收款金額進行稅金的計算與繳納，但是不按照這部分預收款進行稅金的計提，只是在“應交稅金”賬戶借方中對已繳納的稅款進行反映。一般情況下，房地產開發企業在年末時將滿足收入確認條件的預收房款轉為企業的銷售收入，按照相應的配比原則進行銷售稅金及附加的計提，然后由會計人員編制會計分錄，如此一來，房地產企業在當年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中銷售收入進行計提的稅金數額。根據國稅發[2009]31號文，房地產開發企業在企業所得稅的計稅收入和計稅成本方面與其他行業相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入。（2）房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。（3）可以預提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。其二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
第7篇：房地產開發成本核算范文
一、兩行業會計核算特點存在差異
（一）施工企業會計核算特點 （1）成本核算對象具有單件性。施工企業的建筑安裝工程只能按照建設要求和單個圖紙組織單件生產，這也決定了其工程成本的核算應實行分批（定單）法，將每一獨立編制施工圖預算的單位工程作為成本核算對象。（2）產成品和在產品的劃分具有特殊性。施工企業的建筑安裝產品，需要人為地劃分產成品和在產品，即將工程進度達到預算定額的工作內容，不需要在本企業內部進一步施工，可據以進行結算的分部分項工程，作為“已完工程”（即假定的“產成品”）；將已投料施工尚未完成預算定額規定的全部工序、內容，暫時無法進行結算的分部分項工程，作為“未完工程”（即“在產品”）。這樣劃分，施工企業可以及時地對“已完工程”統計工程進度，進行工程價款結算，考核工程成本，計算財務成果。（3）工程價款的結算方式具有多樣性。施工企業建筑安裝工程施工周期較長，資金占用量大，工程所需資金的供應要達到合理解決的目的，可采用多種方式進行工程價款的結算。如竣工后一次結算；按工程形象進度，劃分不同階段進行結算；按月或季對已完分部分項工程進行結算、竣工后清算等辦法。
（二）房地產開發企業會計核算特點 （1）籌集資金渠道的多元性。房地產開發企業投資數額大，必須采用多元化的籌資方式來籌集資金，方可滿足生產經營的需要。其籌資的形式與渠道主要有預收購房訂金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券以及發行股票等方式。（2）資金占用形態的多元化。房地產開發企業開發經營的業務內容極為廣泛，其資金在由貨幣資金轉化為成品資金的過程中，不僅表現為貨幣資金――儲備資金――在建資金（在產品資金）――成品資金依次直線運動，而且還具有多向平行運動的特點，從而使開發經營資金在生產領域表現為多種不同的存在形態，且有多元化。（3）結算業務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性。房地產開發企業及經營的企業生產經營內容復雜，涉及面廣。要全面組織開發規劃設計、征地拆遷、施工、竣工驗收和產品銷售五個環節的生產經營活動，要同各方面單位的結算中心發生經濟往來。在開發、銷售時，一般又可以采用靈活多樣的銷售收款辦法，如預收購房定金、一次收款、分期收款等。由此引起房地產開發公司與各方面之間的財務關系既重要又復雜。
二、兩行業成本核算存在差異
（一）兩行業成本分類及成本項目的構成不同 （1）施工企業的工程成本按是否與工程直接相關，可分為直接成本和間接成本兩大類。工程成本按經濟用途又可分為以下五個成本項目：人工費；材料費；機械使用費；其它直接費和間接費用。（2）房地產開發企業的開發成本按其開發項目種類，可分為土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、代建工程開發成本等四類。開發成本在核算上又將其費用分為六個成本項目：土地征用拆補費用；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共配套設施費；和開發間接費用。
（二）兩行業成本核算設置賬戶不同 （1）施工企業在核算過程中，一般可設置下列兩個成本類賬戶：一是“工程施工”賬戶。施工企業發生各項費用支出時，借記該賬戶；轉出已辦理工程價款結算的已完工程實際成本時，貸記該賬戶；尚未完工工程施工合同成本和合同毛利反映在該賬戶的期末借方余額。該賬戶下設“合同成本”和“合同毛利”兩個二級明細賬戶，“合同成本”還需按成本核算對象設置明細賬，并按規定的成本項目分設專欄，進行明細核算。二是“機械作業”賬戶。企業進行機械化作業過程中實際發生人工費、燃料及動力費、折舊及修理費等各項費用時，借記該賬戶；企業（包括內部獨立核算的施工單位、機械站、運輸隊等）為本單位承包的工程進行機械化施工和運輸作業的成本，月末轉入承包工程成本時，貸記該賬戶。對外單位、專項工程等提供機械作業（包括運輸設備）的成本，貸記該賬戶。該賬戶在月終全部結轉后，一般應無余額。同時，該賬戶的明細賬按規定的成本項目分設專欄，進行明細分類核算。
[例1]宏達建筑施工公司甲工區2013年度同時承建A工程和B工程。7月份該工區共領用原材料1800000元，其中A工程1100000元，B工程700000元，發生應付工程施工人員工資500000元，當月施工實際耗用10000 個工日，其中A工程實際耗用7000個工日，B工程實際耗用3000個工日。則該公司這兩項工程領用原材料、工程人員人工費分配的賬務處理如下：
（1）A工程、B工程領用原材料時
借：工程施工――合同成本（A工程） 1100000
――合同成本（B工程） 700000
貸：原材料 1800000
（2）工程施工人員人工費分配
工程施工人員日平均工資=500000/10000 =50（元/工日）
則：A工程應負擔的工資額=7000×50=350000（元）
B工程應負擔的工資額=3000×50=150000（元）
借：工程施工――合同成本（A工程） 350000
――合同成本（B工程） 150000
貸：應付職工薪酬 500000
[例2]宏達建筑施工公司甲工區2013年4月份自有施工機械（挖土機）發生如下費用：人員工資5000元、耗用燃油48000元、支付水電費27000元、計提折舊40000元，合計120000元。則宏達公司應作出如下賬務處理：
借：機械作業――承包工程（挖土機） 120000
貸：應付職工薪酬 5000
原材料 48000
銀行存款 27000
累計折舊 40000
承上例，上述挖土機為A、B兩工程共用，其使用情況為：A工程使用挖土機15臺班，B工程使用挖土機25臺班，宏達公司采用臺班分配法對挖土機發生的費用進行分配。則：
挖土機費用分配率（臺班成本）=12000015+25 =3000（元/臺班）
A工程應負擔的挖土機費用=15×3000=45000（元）
B工程應負擔的挖土機費用=25×3000=75000（元）
賬務處理如下：
借：工程施工――合同成本（A工程） 45000
――合同成本（B工程） 75000
貸：機械作業――承包工程（挖土機） 120000
（2）房地產開發企業在進行開發成本核算時，一般可設置以下兩個成本類賬戶：一是“開發成本”賬戶。房地產開發企業各成本核算對象發生各項費用時，借記該賬戶；期末分配結轉完工開發產品的實際成本時，貸記該賬戶；期末借方余額反映企業在建開發項目的實際成本。該賬戶應設置土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建工程開發四個明細賬戶。二是“開發間接費用”賬戶。房地產開發企業內部獨立核算單位，在本期為開發產品發生各項間接費用（如現場管理人員工資、固定資產折舊費、水電費等）時，借記該賬戶；期末分配結轉間接費用時，貸記該賬戶，分配結轉后期末無余額。該賬戶應按企業內部不同單位、部門設置明細賬進行明細核算。
[例3]長興房地產開發公司2013年6月，開發前進路建設用地4500平方米。計劃30%部分（A區）作為商品性建設用地對外銷售，70%部分（B區）用于本企業進行商品房開發用地。本月長興公司發生的部分經濟業務如下，請為每筆業務作出賬務處理。
（1）用銀行存款支付土地征用及拆遷補償費1280000元，其中A區384000元，B區896000元。
借：開發成本――土地開發――A區（土地征補費）384000
――土地開發――B區（土地征補費）896000
貸：銀行存款 1280000
（2）用銀行存款支付勘察設計費220000元，其中A區65000元，B區155000元。
借：開發成本――土地開發――A區（前期工程費） 65000
――土地開發――B區（前期工程費）155000
貸：銀行存款 220000
（3）本月應付現場管理人員工資65000元，固定資產折舊費35000元，水電費12000元。
借：開發間接費用 112000
貸：應付職工薪酬 65000
累計折舊 35000
應付賬款 12000
（4）月末分配開發間接費用，A區負擔36000元，B區負擔76000元。
借：開發成本――土地開發區――A區（開發間接費用）36000
――土地開發區――B區（開發間接費用） 76000
貸：開發間接費用 112000
三、兩行業營業收入核算存在差異
（一）兩行業營業收入確認方法或原則不同 （1）施工企業通過判斷建造合同的結果如能可靠地估計，則在資產負債表日，采用完工百分比法確認合同的收入與合同的費用；如果判斷建造合同的結果不能可靠地估計，則須采用其它的方法來確認合同的收入與合同的費用。（2）房地產開發企業是在滿足收入準則規定的商品銷售收入五個條件的前提下，再結合本行業經營的特點來確認主營業務收入的。
（二）兩行業營業收入核算賬務處理不同 （1）施工企業采用完工百分比法，在資產負債表日確認、計量當期合同的收入、費用和毛利時，進行如下賬務處理：借記“工程施工――合同毛利”，“主營業務成本”；貸記“主營業務收入”。
[例4]前進建筑施工公司簽訂一項建造合同，承建一座水電站，總金額為1000萬元，工程已于2012年1月開工，預計2014年底完工。預計工程總成本為820萬元，到2013年底，預計工程總成本已為830萬元。2012年合同成本實際發生額為205萬元，年末預計，要完成合同還需發生成本615萬元；2013年合同成本實際發生額為390.50萬元，本年末預計，要完成合同還需發生成本234.50萬元。
按照上述資料，前進建筑施工公司確認第1年的合同收入、合同費用的計算過程及賬務處理如下：
因前進建筑施工公司該建造合同的結果能夠可靠地估計，故應采用完工百分比法確認合同收入與合同費用。
第1年合同的完工進度=205/（205+615）×100%=25%
第1年應確認的合同收入=1000×25%=250（萬元）
第1年應確認的合同毛利=（1000-820）×25%=45（萬元）
第1年應確認的合同費用=250-45=205（萬元）
借：工程施工――合同毛利 450000
主營業務成本 2050000
貸：主營業務收入 2500000
（2）房地產開發企業，根據簽訂的銷售合同結算開發產品價款時，賬務處理如下：借記：“銀行存款、應收賬款”等，貸記“主營業務收入――土地轉讓收入（或商品房銷售收入）”。同時，根據收入與費用配比的原則，需要結轉已售商品性建設場地、商品房等的銷售成本，作出如下賬務處理：借記“主營業務成本――土地開發成本（或房屋開發成本）”，貸記“開發產品――土地（或商品房）”
[例5]長旺房地產開發公司2013年8月12日對外出售已開發完畢的某商品性建設場地，銷售價款1200000元，其中800000元已存入銀行，尚有400000元未收到。長旺公司賬務處理如下：
借：銀行存款 800000
應收賬款――某單位 400000
貸：主營業務收入――土地轉讓收入 1200000
同時結轉開發成本900000元。
借：主營業務成本――土地開發成本 900000
貸：開發產品――土地 900000
第8篇：房地產開發成本核算范文
關鍵詞：成本控制；房地產開發；項目管理
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A
一、項目概述
煙臺奧林峰情小區是由中鑫富潤投資集團旗下的山東鑫匯房地產開發有限公司投資建設的，項目位置在煙臺市福山區福海路東側、縣府街北側、西山路東側、永達街南側所圍成的區域內（原福山區城里村所在地），屬舊城區改造項目總開發面積90萬平米。東南西北各設一個小區出口，中間規劃一條東西貫通的積金山商業文化街，小區四周毗鄰沿主干道區域兩層為商鋪5多層住宅，小區中央類橢園區域規劃建設12棟高層住宅，地下是二層貫通的停車場，該項目規劃建設86棟住宅，小區內景觀美麗，隨處可見噴泉水系、亭臺小品，三季有花，四季常青，立體綠化美妙絕倫。該小區從2004年開發建設，至今已建成十棟高層，六棟小高層，24棟多層住宅，目前正在建設7棟高層住宅、5棟多層住宅和6000㎡社區文體娛樂中心，總開發面積近2/3，還有1/3面積尚未開發建設，此時對該項目開發建設成本構成進行分析與研究，很有必要，既能對本項目后期開發建設成本控制提供有益借鑒，同時也能對其他房地產開發項目成本控制提供借鑒。
二、奧林峰情小區開發建設成本構成
要對奧林峰情小區開發建設成本控制進行研究，首先應結合前人對房地產開發項目成本構成的研究成果，對奧林峰情小區開發建設成本構成進行分析，找出該項目成本控制的影響因素和存在的問題。
根據羅玲對房地產開發項目成本控制與管理的研究成果得知：房地產項目在開發過程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）設計與審批成本；（3）工程建設與安裝成本；（4）項目開發管理成本，詳見圖1房地產開發項目成本構成示意圖：
圖1房地產開發項目成本構成示意圖[1]
由于奧林峰情小區開發建設是在原福山區城里村舊城改造的基礎上進行的，所以該項目的土地成本還包括舊房拆遷費用；該項目的財務費用還包括：貸款利息、銀行手續費、融資租賃費等，根據《企業會計準則》要求，企業發生的銷售費用，管理費用和財務費用應計入當期損益。
三、奧林峰情小區開發成本控制中存在的問題
通過對奧林峰情小區開發建設成本構成進行分析后，結合本人對該項目成本控制的了解及本項目在工程管理中存在的問題，現將本項目成本控制中存在的問題匯總如下：供本企業領導和其他房地產企業在加強成本控制時參考。
1、設計變更導致建設成本不斷增加
目前本企業規劃設計部相關人員年輕，缺乏現場實際建設經驗，對國家規定的結構設計強制性標準及開發項目的重點和難點、實際建設程序和不同材質的適用范圍和價位缺乏全面了解，只注重書本上的設計規范，提出的設計變更經常與實際建設程序相矛盾，而且變更的材質價位有所調增，導致建設成本不斷增加。
2、追加使用功能導致建設成本不斷提高
某分項工程建成后，為了增加新的使用功能，拆除已建好的分項工程，重新設計重新施工，并追加已建分項工程拆除工作的現場簽證，從而導致許多新成本的增加。
3、違背建設規律導致建設成本增加
在本小區開發建設中，為了追求交房進度，在地下管線還未完全下埋的情況下，就將路面做好，景觀綠化也都做好，隨后又挖開路面，破壞景觀綠化重新下埋管線，對路面和景觀綠化重新施工，增加了建設成本。
4、成本控制手段落后，超支未能及時采取調控措施
本企業在成本調控方面只注重進度款審核及施工決算，對建設過程出現的現場簽證和索賠事件，雖能到現場核實，并了解真實情況，但沒有真正做到事前控制和事中預防的作用，由此造成的成本超支未能采取補救和調控措施，導致建設成本增加。
5、未進行成本指標分解，不能調動全員參與成本控制的積極性
本企業成本控制集中在“成本管理部”，沒有把整個開發項目的目標成本按部門進行分解，不能調動每個部門和全體員工參與成本控制的積極性，全體員工參與企業管理成為一句空話，一些好的成本控制措施沒能及時得到采納，造成了企業不應有的損失。
6、未建立計算機時標網絡計劃和進度費用控制模型
目前山東鑫匯房地產開發有限公司在奧林峰情小區施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立計算機時標網絡計劃進度費用定量模型，在進度控制和費用優化方面多采用橫道圖法，信息量少，不能滿足90萬平方小區開發進度控制和成本管理的要求，不能及時準確提供網絡優化后的最佳成本量化指標。
7、營銷成本有待進一步優化
在宏觀調控政策影響下，房地產開發企業營銷成本在不斷加大，主要表現在廣告費用增加，銷售人員增加，銷售渠道增加，沒有引起既定消費群體的有效關注，銷售業績受到明顯影響，加大了已建房屋庫存量，延長了資金周轉期，加大了貸款利息支出，增加了企業管理成本。
四、奧林峰情小區開發建設成本控制對策
通過對奧林峰情小區開發項目成本構成及成本控制中存在問題的分析，現針房地產開發項目成本目標動態控制的各個環節（包括成本預測，成本計劃，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和糾編措施（包括組織措施，管理措施，經濟措施和技術措施，詳見圖2動態控制的糾編措施）兩個方面，結合本人從事20多年建設工程項目管理工作經驗，提出房地產開發項目目標成本動態控制的對策如下：
圖2動態控制的糾編措施[2]
（一）房地產開發項目各環節成本動態控制措施
1、根據房地產開發項目成本構成做好成本預測
成本預測是根據開發項目成本構成信息和開發項目具體情況運用專門方法對未來成本水平及其可能發展趨勢作出科學估計，尤其應做好開發前對項目成本進行的估算。成本預測是項目開發成本決策和成本計劃的依據，通過成本預測在滿足項目開發總目標的前題下，選擇成本低，效益好的最佳成本方案，針對目標成本形成過程的薄弱環節加強成本控制，克服盲目性，提高預見性。通過對開發項目計劃工期內影響成本變化的各種因素進行分析，比照近期已開發完成的項目或將要完工的開發項目成本，預測這些因素對本項目開發成本的影響程度，算出該開發項目各成本構成的單位成本或總成本。
2、根據房地產開發項目成本構成做好成本計劃
成本計劃是以貨幣形式編制的項目開發期內開發費用、成本水平、成本降低率及為降低成本所采取的主要措施和規劃的書面方案，它是建立項目開發成本管理責任制、開展成本控制與核算的基礎，是開發項目降低成本的指導文件，是設立成本目標的依據。
編制項目開發成本計劃指標應采用對比法因素分析法，對各環節進行科學分析和預測后確定的，成本計劃應包括以下三類指標：
（1）數量指標：
①按開發項目成本構成匯總的開發項目總成本指標。
②按開發項目成本構成各分項匯總的計劃成本指標。
（2）質量指標
①開發項目設計預算計劃降低率。
②開發項目責任目標成本計劃降低率。
（3）效益指標
①開發項目設計預算計劃降低額=設計預算總成本-計劃總成本。
②開發項目責任目標成本計劃降低額=責任目標總成本-計劃總成本。
3、根據房地產開發項目成本構成做好成本控制
成本控制是在項目開發過程中對影響開發成本各因素加強管理，并采取各種有效措施，將開發項目各種費用嚴格控制在成本計劃范圍內，隨時檢查并嚴格審核各種支出是否符合預算標準，計算實際成本與計劃成本之差，分析產生差異原因并及時采取有效措施，減少或消除各種浪費現象。
開發項目成本控制分為事前控制、事中（過程）控制和事后控制，成本控制主要依據合同文件和成本計劃。成本控制的動態資料包括：進度報告、設計變更和工程索賠。開發項目成本控制必須滿足下列要求：
①按成本計劃目標值，嚴格控制開發過程各要素實際支出價格。
②嚴格控制各要素消耗定額，做好不可預見成本風險分析和預控，包括編制應急預案。
③嚴格控制設計變更引起的成本增加。
④加強組織管理，嚴格開發項目成本目標考核制度，實行節約獎勵機制。
⑤嚴格財務管理制度，按規定權限和程序，對項目資金的使用和支付進行審核、審批。
4、根據房地產開發項目成本構成做好成本核算
成本核算包括兩個基本環節，一是按規定成本支出范圍對開發費用進行歸集；二是根據成本核算對象計算該開發項目總成本和單位成本。項目經理部要建立業務核算臺帳和開發成本會計帳戶，實行全過程開發成本核算。現場成本由項目經理部進行核算分析，項目開發完全成本由企業管理層、財務部門進行核算分析。
5、根據房地產開發項目成本構成做好成本分析
成本分析是在成本核算的基礎上對成本形式過程和影響成本升降因素進行分析，找出進一步降低成本的途徑，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它貫穿于成本管理全過程，利用各類成本信息（核算資料）與項目開發目標成本、預算成本及類似開發項目實際成本進行比較，揭示開發項目成本變動規律，此外還要分析各類技術經濟指標對開發成本的影響，系統分析各類成本變動因素，進而檢查開發項目成本計劃的合理性，找出降低開發項目成本的途徑，分析是關鍵，糾偏是核心。
成本偏差分析應根據開發項目成本構成和成本控制的需要分為局部成本偏差和累計成本偏差，應采取定性與質量相結合的方法進行成本分析。
6、根據房地產開發項目成本構成做好成本考核
在項目完成后對開發項目成本形成的實際指標，按開發項目成本目標責任制規定的成本計劃、定額、預算進行對比和分析，評定各責任者對目標責任制規定的成本計劃完成情況，并給予相應的獎勵或處罰，以此來調動每位員工加強成本控制的積極性，達到降低成本、增加積累的目的。
成本考核的主要指標包括成本降低額和成本降低率。
成本考核分為企業組織管理層考核和開發項目經理部考核，它是實現項目開發決策目標和成本目標責任制的重要手段和根本保證。
（二）房地產開發項目成本控制糾偏措施
房地產開發項目成本控制的基礎工作是建立建全成本控制管理體系，包括建立統一完善的項目開發成本計劃，建立先進的項目開發施工定額，建立系統的市場價格體系和物資采購流程，建立各種成本要素的收集和使用保管制度，建立科學合理的開發項目成本核算體系、業務臺帳、成本報告等。
1、房地產開發項目成本控制的組織措施
①建立建全項目開發組織機構和管理體系。
②編制項目開發成本控制計劃，分解各部門成本控制指標。
③確定工作流程，實行程序化管理。
④強化動態管理，實行開發項目各環節成本限量制度。
⑤實行開發項目成本目標責任制，加大考核力度，嚴明獎懲措施。
2、房地產開發項目成本控制的技術措施
①提出多個不同的開發方案。
②進行充分的技術經濟論證和分析。
③確定實施方案、控制設計變更。
④建立項目開發網絡計劃圖，準確計算網絡優化后最佳成本組合。
3、房地產開發項目成本控制的經濟措施
①編制項目開發資金使用計劃。
②分解項目開發各環節目標成本指標。
③預測項目開發成本控制風險，制定應急預案。
④定期檢查核算各環節實際成本與計劃（目標）成本的偏差，并采取有效措施糾編。
⑤依據成本目標責任制嚴格考核，及時兌現獎罰金額。
4、房地產項目開發成本控制的合同管理措施
①根據項目開發特點，選用合適本項目規模的合同結構。
②認真分析合同結構，明確標識合同履約過程中各種風險因素，制定防范措施。
③密切關注合同約定的里程碑事件完成情況，及時提出索賠或反索賠報告。
五、結論
通過對奧林峰情小區開發建設成本構成及影響因素的深入分析，提出該項目在成本控制中存在的七個問題，結合本人20多年從事建設工程項目管理經驗，從房地產開發項目成本目標動態控制的各個環節和糾偏措施兩個方面，提出了房地產開發項目成本目標動態控制的若干對策，為本企業和其他房地產開發項目在成本控制中提供有益借鑒。
參考文獻
[1]羅玲.房地產項目開發的成本控制和管理的研究[J].商業文化.2012.3
第9篇：房地產開發成本核算范文
1.對成本科目的理解和運用橫向不一致、前后不一貫；即使規定了統一的會計科目，但因每人的理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，跟容易造成疏漏、從而產生多付款的現象。比如，建設工地發生的水電費，有人在“開發成本——建成成本”里反映、有人在“開發成本——前期費用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應收款——***施工單位”進行核算，從應付工程款中扣回。
2.未能實現會計核算與成本管控的有效結合馬克思曾說過，會計的基本職能是反映和監督。會計核算再及時、準確、全面，也只是實現了其反映的功能，最多只是一個好的賬房先生，隨著經濟的發展、時代的進步，光會核算遠遠不能適應企業管理的需要。
3.盲目上馬ERP成本管控系統所謂ERP系統是指建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統集信息技術與先進管理思想于一身，成為現代企業的運行模式，反映時代對企業合理調配資源，最大化地創造社會財富的要求，成為企業在信息時代生存、發展的基石。它對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。但是，這些系統只是管理的重要手段，實施ERP需要具備一定的前提，否則會陷入一管就死、一放就亂的境地。
二、完善房地產企業成本核算的相關對策
1.合理設置成本核算級次及科目（1）科目的設置盡可能細化到每一類型的合同項目；（2）綜合考慮不同的開發項目、期別、物業形態以及樓棟等因素；（3）不僅立足現在，更要放眼未來，在科目設置上也要留有余地；（4）集團或集團化管理的企業內應統一核算科目；（5）會計核算科目不僅是會計人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項目的重要手段。通常到會計進行成本核算時已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經涉及這些成本項目，所以應在涉及工程成本的部門統一使用成本科目，即除一級科目“開發成本”之外的開發成本的明細科目可以作為公司內部成本科目的統一代碼，可以從制訂合約規劃或目標成本起開始使用。
2.對會計科目的理解和運用加以注釋，統一認識建議制訂成本核算操作指南或手冊，規范成本核算。為規范企業成本核算、確保成本核算的準確性，一般較大規模或管理比較規范的企業通常要求按照構成產品成本的要素按一定的方法對產品成本進行歸集和分配。與一般工業產品不同，房地產企業的開發產品具有投資大、周期長等特點，有時土地是一次投入，但分成若干期開發，且可能開發的是不同物業形態的產品，因為對成本的歸集和分配方法進行規劃和約定非常必要，既便于對項目的成本和稅收等進行事先的測算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團內各公司操作上的不一致。
3.推行目標成本管控隨著環境、市場等因素的復雜化，房地產行業的競爭日趨激烈，因而“賣方市場”的特征尤為明顯，在在賣方市場中，企業產品定價通常采用“成本加成”定價策略。企業要保持必要的利潤，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價格減必要的利潤，就是目標成本。開發企業的目標成本管理應從產品設計開始，貫穿開發的整個周期。通常開發企業產品定位確定、施工圖確定后開發產品的成本就相對可控，除遇鋼材市場價格波動很大及方案顛覆性修改的情形外，開發的各項目成本相對穩定可控，因而，目標成本的落實也具有非常現實的意義。目標成本也是財務部門審核各項工程合同簽訂、工程款支付及結算的重要依據和手段。
4.將目標成本管控與成本核算有效結合為有效落實目標成本管控體系、規范成本核算，故通常要求在各部門間使用統一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環節，作為合同審批的手續或流程，應注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環節一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環節，某具體合同已發生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。
5.將稅收作為成本核算因考慮的重要因素之一眾所周知，房地產企業的稅負很高，除按預售款或銷售收入的5%計征營業稅（另有附加），還有按增值額30-60%計征的土地增值稅、和25%的企業所得稅。因此，從廣義成本的概念，稅收成本也是構成整個開發項目成本的極為重要的方面，房地產開發企業無不加以重視。因而各種稅收籌劃應運而生，而如何合理設置成本核算方式也是稅收籌劃工作得以落實的重要手段，成本核算不僅是內部管控的重要手段，也是各項稅收計算的依據和載體。因此、合理設置公共成本費用的分攤方法、如何合理界定營銷費用與開發間接費用都非常必要。在現實中，經常有開發企業在項目之初首先搭建臨時建筑——售樓部，誠然售樓部的開發公司的門面、也是推銷開發產品的窗口，售樓部建得高端大氣上檔次不僅是公司形象的表現，對今后開發產品的銷售具有重大的影響。但是很多開發企業在報建時就以“售樓部”報建、會計核算時計入銷售費用，實際上公司的設計部、工程部、開發部等均在此售樓部辦公，這些部門的費用可以列入開發間接費用，計入開發間接費、還是計入銷售費用的最主要的影響在于在計算繳納土地增值稅時前者可以作為扣除項目，并享受20%的加計扣除，而后者不管實際發生多少都包括的扣除項目的5%開發費用中。
