北京市物業管理辦法精選(九篇)

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第1篇：北京市物業管理辦法范文

    第二條  失業人員就業服務費是失業保險基金對市、區（縣）、街道（鎮）勞動保障部門開展失業人員人事檔案管理、就業咨詢、職業指導、政策宣傳等就業服務和進行失業人員調查、統計、監控失業率等工作經費的專項補貼。

    第三條  失業人員就業服務費，納入失業保險基金預算，由市勞動和社會保障部門負責編制，報市財政局審核后執行，就業服務費在職業培訓、職業介紹補貼項目下設立收支科目，實行專賬管理、專款專用。

    第四條  失業人員就業服務費補貼實行失業保險基金年度預、決算管理。市、區（縣）、街道（鎮）勞動和社會保障部門應嚴格執行預、決算制度，按照上年失業人員檔案數量和就業服務工作和支出范圍編制下一年失業人員就業服務費補貼預算，年終根據實際支出編制決算。

    第五條  失業人員就業服務補貼標準。由市勞動和社會保障部門根據全市失業人員及其檔案管理和就業服務工作實際情況提出，經市財政部門審核后確定。

    第六條  充分發揮失業人員就業服務費的使用效益，為提高全市失業人員管理工作水平，促進失業人員再就業。市、區（縣）、街道（鎮）勞動和保障部門實行就業服務費補貼使用考核制度。市、區（縣）應建立考核制度，制定考核標準。市、區（縣）每季按規定比例的80％撥付就業服務費補貼，待考核合格后，剩余部分予以追加撥付（具體考核標準另行制定）。

    第七條  失業人員就業服務費的使用范圍。

    一、市勞動和社會保障部門使用管理的就業服務補貼，主要用于全市失業人員的監控，失業人員的情況調研和區（縣）失業保險工作人員的各項業務培訓、失業保險政策宣傳、咨詢、小型業務會議費用等就業服務支出補貼。

    二、區、縣勞動和社會保障部門使用管理的就業服務補貼，主要用于區、縣失業人員的監控，失業人員的情況調研和街道、鎮失業保險工作人員的各項業務培訓。失業保險政策宣傳、咨詢、小型業務會議費用，失業人員檔案接收管理等就業服務支出補貼。

    三、街道、鎮勞動和社會保障部門使用管理的就業服務補貼，主要用于失業人員人事檔案的接收、轉遞、保存、整理和開具有關證明、材料等有關費用的支出。主要開支項目如下：

    （一）失業人員人事檔案管理補貼。主要用于失業人員人事檔案的保存、整理、防火、防潮、防蛀和接收、轉遞人事檔案關系發生的交通費用以及失業人員人事檔案管理的其他直接費用支出；

    （二）政策宣傳、就業咨詢補貼。主要用于對失業人員進行失業保險、勞動就業政策宣傳、咨詢、指導和為失業人員提供職業介紹、職業培訓信息等就業服務有關的材料印刷、業務書籍、資料的購置和郵電費用支出；

    （三）失業人員統計、調研補貼。主要用于開展失業人員的統計、分析、調查、監控等費用支出。

    第八條  對由失業人員就業服務補貼開支形成的固定資產，列入失業保險固定資產，按照國有資產管理的有關規定進行管理。

    第九條  失業人員就業服務費補貼按季逐級撥付，實行市、區（縣）、街道（鎮）分級使用管理。

    一、市勞動和社會保障部門每季度根據各區、縣勞動保障部門《城鎮失業人員檔案管理情況》報表，制定撥款計劃，由市社保中心于次季度第一個月15日前將失業人員就業服務費補貼資金劃撥區、縣勞動保障部門。

    二、區、縣勞動和社會保障部門按照各街道、鎮《城鎮失業人員檔案管理情況》報表，按照失業人員就業服務費補貼規定的比例，將市社保中心下撥的資金10日內劃撥給街道、鎮勞動保障部門。

    第十條  就業服務費補貼收支渠道。

    一、失業人員就業服務費補貼在失業保險基金“職業培訓、職業介紹補貼支出”項目中列支。

    二、區（縣）、街道（鎮）勞動和社會保障部門收到上級撥入的就業服務補貼后，應在上級撥付的“職業培訓、職業介紹補貼支出”項目下設的“就業服務補貼明細”科目登記入賬。當年結余，可以結轉下年度繼續使用。

    第十一條  市、區（縣）社會保險經辦機構在就業服務費財務管理工作中，要嚴格按照市財政局、市勞動和社會保障局《轉發財政部、勞動和社會保障部關于印發〈社會保險基金財務制度〉的通知》（京財社〔1999〕1802號）和《關于下發失業保險基金會計制度補充規定的通知》（京財會〔2000〕644號）的有關規定執行。

    第十二條  市、區（縣）、街道（鎮）勞動和社會保障部門要嚴格執行預算，按照本辦法規定的開支范圍使用失業人員就業服務費，專款專用，嚴禁截留和超范圍使用失業人員就業服務費，并接受上級和同級財政、審計、勞動和社會保障部門的監督、檢查。

第2篇：北京市物業管理辦法范文

條例共分7章70條，主要對業主及業主大會的權利義務、前期物業管理、業主人住后的物業管理以及物業的使用和維護等四個方面作出了具體的規定。新條例主要有四大亮點。

這四大亮點分別是：業主大會成為物業管理最高決策機構；今后小區的物業管理企業必須通過招投標的方式選聘；物業公司和建設單位不得擅自處分小區公用部位和公用設施，經業主大會同意，利用這些設施進行經營的，業主所得的收益應用于補充維修資金或經過業主大會決定用途；物業管理公司違規操作將受到行政處罰或依法承擔賠償責任等。

物業管理配套法規即將出臺地方法規相應修改為配合全國物業管理條例的實施，建設部將會同其他部門制訂一系列配套法規，與條例同時實施。

下崗失業人員創業優先獲小額貸款擔保

從今年6月起，全國100個社區就業重點聯系城市，將為有創業愿望和具備一定條件的下崗失業人員開展自謀職業和開辦小企業培訓，并為合格學員優先提供再就業小額貸款擔保。

勞動和社會保障部日前發出《關于進一步推動再就業培訓和創業培訓工作的通知》，要求全面推廣創業培訓與小額貸款等優惠政策整體推動的工作模式，提高下崗失業人員創業成功率。

通知說，各地要組建專家隊伍，加強對創業學員的開業指導，并提供創業項目信息和后續咨詢服務。大力推廣創業培訓與項目開發、開業指導、小額貸款、稅費減免、跟蹤扶持等“一條龍”服務的工作模式，提高下崗失業人員創業成功率。此外，有條件的地區，還可申請建立遠程培訓輔導站點，組織下崗失業人員、高校畢業生以及社會其他人員參加由中國就業培訓技術指導中心組織實施的遠程創業培訓項目。

救助流浪乞討人員只應勸導不準拘禁

6月20日，簽署國務院令，《城市生活無著的流浪乞討人員救助管理辦法》公布施行，標志著我國對在城市流浪乞討人員的救助工作機制進一步完善。

《辦法》共18條，包括對在城市生活無著的流浪乞討人員救助的原則、救助站設立和管理、為求助人員提供的救助內容、救助站工作人員的行為，以及違反者責任追究等，標志著我國對在城市流浪乞討人員的救助工作機制進一步完善。

《辦法》自2003年8月1日起施行。1982年5月國務院的《城市流浪乞討人員收容遣送辦法》同時廢止。

北京：8月1日起禁爬“野長城”

沒有定為旅游景點的“野長城”不能再隨便爬了。北京市政府法制辦6月23日出臺的《北京市長城保護管理辦法》8月1日施行。

該辦法中涉及的長城，是指本市行政區域內的長城主體和與長城主體有關的城堡、關隘、烽火臺、敵樓等附屬建筑及其他相關文物。

第3篇：北京市物業管理辦法范文

    日前，北京市消協公布百個小區5000業主給物業管理打分情況，有高達73%的業主對物業公司不滿意。昨天，在市人代會“抓住奧運機遇 切實提高城市環境建設和管理水平”新聞會上，市建委主任劉永富表示，現在各類商品住房的物業管理都有問題，今年年內，北京市將會出臺物業管理辦法，依法加強對物業公司的管理，切實保障業主的利益。

    劉永富認為，物業管理行業發展時間不長，法制不健全，導致業主與物業公司的矛 盾十分普遍，如何調解開發商和業主之間矛盾，物業管理公司與居委會的工作如何協調，都是市建委現在正在調研的內容。

    另外，劉永富還表示，去年北京市的經濟適用房有效抑制了北京整體房價的上漲，今年經濟適用房開發規模仍將會達到300萬平方米左右，未來幾年也會適度安排經濟適用房開工面積，這也將成為疏散市中心人口的一項有力舉措。

    北京現代商報·楊雪婷

 

第4篇：北京市物業管理辦法范文

關鍵詞：籌備 業主大會 申請 期限

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）06-085-02

召開業主大會是業主行使自我管理權的主要方式，毋庸置疑，在召開的眾多業主大會會議中，首次業主大會具有更為重要的意義。首先，首次業主大會的召開是選舉產生業主委員會的前提，是業主自治組織建立和完善的標志。其次，首次業主大會的召開能促進物業服務企業改善服務質量、提升物業服務水平。最后，召開了首次業主大會后，物業管理法律關系就能得到完善和平衡。

在滿足成立業主大會的條件后,如何籌備與組織第一次業主大會就成了當務之急。在一個物業管理區域內，業主來源各不相同，要將所有業主組織起來并達成一些涉及共同利益的協議，要做的準備工作、組織工作是比較復雜的,這體現在法律上就是籌備業主大會須經過一系列程序與步驟。我國目前施行的法規中對第一次業主大會的籌備過程都有比較明確、詳細的規定，但由于我國物業管理推行的時間不長，各地的實踐經驗較少，這些程序在具體運行中也暴露出不少需要修改與完善的地方。2010年9月，上海市開始對《上海市住宅物業管理規定（修訂草案）》征求市民意見，征求意見的結果反映出業主大會籌建、加強對業委會監督、規范物業企業服務是大家關注的焦點,這種現象在近年一些省市修訂物業管理條例時也常常出現。由于篇幅的限制，本文主要對完善首次業主大會程序涉及的以下幾個問題進行探討，希望能拋磚引玉。

一、首次業主大會的申請問題

在滿足成立首次業主大會的條件后，誰具有資格或權利提出召開首次業主大會的申請？如果有資格申請者不申請如何處理？這是兩個相互聯系的問題，也是立法首先要解決的問題。

立法在考慮賦予某一法律主體具有某些權利時需要關注被賦予的權利與法律主體利益的關聯性和權利行使的方便性。目前我國法律規定兩類主體有申請召開首次業主大會的權利，即：建設單位和業主。通過對現行法規的解讀，我們不難發現，絕大部分地方性法規以及建設部出臺的《業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱《指導規則》）都將建設單位規定為首要的申請主體，要求建設單位在具備召開首次業主大會條件時將籌備會議所需資料報送物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府。在此,我們不妨來梳理一下前期物業管理中的具體運作過程。按照《物業管理條例》第三章關于“前期物業管理”相關條款的規定，在前期物業管理中，首先由建設單位選聘物業管理企業并與之簽訂書面的前期物業服務合同，并將前期物業管理服務合同約定的內容包含在與物業買受人簽訂的買賣合同中，物業管理企業經過驗收承接物業后正式對物業區域進行實體管理。此時，物業管理企業的首要任務就是配合建設單位做好業主順利收樓入住的工作，這在物業管理實踐中叫“入伙”。業主需要辦妥入伙手續，按照入伙的具體程序和步驟接收、簽署一些文件和協議，如入伙協議、樓宇交接書等，還需交納一些費用，通常包括預交幾月或半年的物業管理費、交納專項維修資金等，辦妥各種手續后，物業管理企業才正式把業主所購物業的鑰匙交給業主。簡言之，建設單位通過前期物業管理合同將物業區域的前期物業管理委托給其選聘的物業管理企業，物業管理企業通過與業主簽訂入伙協議與業主之間建立物業服務合同關系。顯然，通過上文的闡述，我們不難發現，在物業管理實踐中，直接與業主辦理物業交接手續的是物業服務企業，建設單位并沒有直接向業主履行交付物業的義務，而是將全部擬交付物業通過物業服務企業的承接驗收后統一交給物業服務企業，由其逐戶向業主履行交付物業的義務，這實際上就是將物業的交付與業主的入住“捆綁”的做法，目的之一是保證前期物業服務費的收取。顯然，在物業承接驗收后，建設單位就會將擬交付物業的出售情況表、物業的相關資料等移交給前期物業服務企業，至于向業主的實際交付，建設單位則不再參與，業主對物業的實際使用情況就更不在建設單位的掌握之中了。然而立法上卻出現了一個有趣的現象，對首次業主大會召開條件的規定主要體現在兩個方面，即業主入住率和物業交付使用面積需達到一定比例；立法卻同時給予建設單位以申請召開首次業主大會的權利，通過上文的闡述我們已經知道業主入住率和物業交付使用面積這些信息均掌握在物業服務企業手中，法律卻將申請成立業主大會的權利給予了建設單位。物業服務企業和建設單位在法律上是兩個不同的法人，均具有獨立的民事法律地位，都具有民事法律主體資格，雖然我國目前的現狀是物業服務企業和建設單位之間有著“親緣”關系，但并不能因此否認物業服務企業的獨立法律地位，更不應該由建設單位代替物業服務企業，這種規定是對物業管理實踐的一種扭曲的反映，與實踐脫節，應該采取與對召開首次業主大會實質條件相適應的程序性規定。換言之，在以業主入住率和物業交付使用面積為實質條件的情況下，不應給予建設單位以申請權，應與物業管理實踐相一致，把申請權交給物業服務企業。當然，在建設部的《指導規則》和《北京市物業管理辦法》中是將“交付的專有部分面積達到物業總建筑面積的50%”規定為成立業主大會的條件，在這種情況下，法律只關注交付物業的情況，不考察物業的實際使用情況，所以將申請權賦予建設單位是合理的，也是可行的。

需要注意的是，建設單位和物業管理企業的申請權同時也是一種義務。在物業管理這種特殊的法律關系中，建設單位、物業管理企業與業主之間在某些利益方面是不一致的，比如物業管理企業的專業管理與業主的自治管理在一定程度上就會出現利益沖突。事實上,業主的自治管理既為廣大業主設定行為規范，同時也是為了維護全體業主利益而對物業管理企業進行監督的方式，業主分散的意志通過業主大會這種方式成為全體業主的共同意志就能對物業管理企業的違法不當行為產生約束力。而建設單位與物業管理企業之間又有著“父子”或“叔侄”關系，所以，不論是建設單位還是物業管理企業都普遍缺乏申請召開首次業主大會的內在動力，它們出于趨利避害的本能不愿接受業主大會及業主委員會的監督與約束，即使成立業主大會的條件已經具備，他們也會怠于行使申請權;即使有業主申請或房地產主管部門的介入，它們也可能不協助不配合，這是我國業主大會籌建難的主要原因之一。另外，法律雖然賦予業主在具備一定條件的情況下可以向房地產行政主管部門或物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會，然而，由于業主的分散性、相互不認識不理解、以及國人集體意識不強等多種因素的影響，所以真正由業主發起成立業主大會的成功案例是極少的。因而，為了解決業主大會籌建難問題，必須通過法律條款的設定去激發、調動和促使建設單位、物業管理企業積極主動向有關部門提出申請。筆者認為，北京市的做法是比較好的。據報道，自2010年10月1日以后取得預售許可證的所有項目，直到業主大會成立以前或者在業主大會籌備組成立三個月之內，所有的物業服務責任都必須由開發商承擔，這意味著業主大會成立前業主不用繳物業服務費。《管理辦法》對前期物業的新規定也捎帶地打擊了開發商的捂盤行為，因為“分期分批”開盤會讓開發商肩上承擔的物業費擔子更重。法律通過利益調整的驅動應該能夠敦促開發商和物業企業盡快協助成立業主大會，新規定對于小區未來的管理和業主自治都很有利。{1}然而，北京市的做法并不一定具有可復制性，上述規定是與其整個法律條款前后配合與協調的，很多地方性法規對成立業主大會的條件的規定與北京市是不同的。另外，北京市是我國的首都，是特大城市，經濟發達，地位獨特，具有特有的地域性，其規定若推而廣之可能反而會造成不公平，不具有可行性，只有那些與北京條件相似的省市才可以仿效。所以，我們不妨從另一個角度來考慮敦促建設單位和物業管理企業及時成立業主大會，那就是立法常用的懲罰條款，即當其不履行申請義務時，對法律主體給以一定的法律制裁。當然對建設單位或者物業管理企業給予行政處罰應該是行之有效的方法。《管理辦法》第四十條和《上海市住宅物業管理規定》（修訂草案）第七十條都采取了責令限期改正、處以罰款的方法，上海市采取處以一萬元以上十萬元以下罰款的彈性規定，北京市處以3萬元定額罰款，兩種方式各有利弊。但筆者認為法條僅規定建設單位未書面報告、未提供資料時就要處罰不太妥當和可行，應該規定一個準備的時間段，即當建設單位在物業管理區域符合成立業主大會條件后的多長時間內應該向有關部門書面報告，以及在業主大會會議籌備組通知建設單位提供相關資料后，建設單位應在多少日內提供。有了明確的時間段，相關主管部門才能據實做出行政處罰，畢竟提供書面報告和提供相關資料也需要一定的準備時間。筆者認為提供書面報告的時間可以規定為物業管理區域符合成立業主大會條件后的30日內，而提供資料則在首次業主大會會議籌備組通知建設單位后的10日內。當物業管理企業不及時申請成立業主大會時，筆者認為可以采取與建設單位同樣的行政處罰方式，此外還可以與物業管理企業的年檢制度、資質管理制度掛鉤。

二、籌備組的組成

建設單位、物業管理企業或者業主向有關部門提出申請成立業主大會后，組成會議籌備組的事情就提上議事日程。為了使業主大會盡快召開，也為了有法可依，在申請主體提出申請后應該給相關行政主管部門規定明確的期限，行政主管部門負有組織、指導成立首次業主大會會議籌備組的職責，但很多地方性法規對此期限都沒有規定，這也是造成業主大會籌備難的原因之一。建設部的《指導規則》首次規定了60日的指導期限,北京市及上海市等也做了同樣的規定,這是立法的一個進步,反映了行政效率原則的要求。

建設部《指導規則》第十條規定，“首次業主大會籌備組的組成人員包括業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。”該條對籌備組組成人員的規定顯然不包括物業管理企業的代表，筆者認為是不完整的，因為在組成籌備組時，前期物業管理企業已經進入物業區域進行實體管理，與業主之間已經產生了法律關系。另外，首次業主大會召開后，其中一項重要議程就是關于前期物業管理企業的去留問題，作為與此議程有著直接利害關系的法律主體理應有參與并直接與業主代表對話并表達其意見的機會和權利。最后，上文已經談到，籌備首次業主大會所需的很多資料、信息等都需要前期物業管理企業提供。總之，籌備組的組成人員中理應有其一席之地。

另外，《指導規則》規定業主代表的人數應不低于籌備組總人數的一半（上海、石家莊等亦同），《管理辦法》規定非建設單位的業主代表人數不低于籌備組中具有表決權成員人數的三分之二，筆者認為北京市的做法更能保護業主的利益，畢竟成立業主大會是業主自治生活中的大事，既然要發揮業主的自治管理，就應該充分發揮業主代表的主動性和積極性，其他行政主管部門或者單位都只是起到指導、協助與配合的作用。另外，建設單位已單列為代表，則建設單位不因為房屋未售出而再在此時享有業主身份從而可能作為大業主占有業主代表中的多席，若如此會使籌備組的成員組成明顯失衡，不能真正反映廣大業主的真實意愿。基于以上兩點，北京市的規定增加了業主大會籌備組中非建設單位業主的比例，更能反映業主的心聲，更有利于保護業主的自治管理，也有利于小區未來的和諧安定。

最后，籌備組的組長由誰擔任最合適？《指導規則》以及北京市都規定由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任，但筆者持反對意見。立法規定由政府部門代表擔任應該是基于他們的特殊身份以及他們懂相關法規政策等的原因。的確，業主大會的籌備涉及到多方面的主體，需要有關部門組織和協調，業主代表作為純粹的業主身份單靠個人力量要想組織和協調好各個主體之間的關系，使籌備工作能順利進行是有一定的難度的，所以，籌備組組長在產生前應由政府部門代表擔任臨時召集人，負責把好業主代表的入選關，負責相關資料的收集，負責指導業主臨時管理公約的制定與法規政策的把關與審核等。前期的工作基本完成后，應從業主代表中選舉產生籌備組組長，業主有著盡快成立業主大會的內在動力，有著渴望自治管理的強烈需求，而且作為直接利害關系人，他們有著遠遠超過政府主管部門代表的主動性和積極性。所以，由業主代表擔任組長具有更大的合理性和更廣的代表性，能更充分地體現業主的自治管理。當然，政府主管部門應對組長的產生過程全程監督與指導，使其能真正代表業主，能為廣大業主謀利。

綜上所述，業主大會的成立是業主自治管理生活中的大事，但其籌建難的事實是有目共睹的。我們應發揮法律法規的引導、協調作用，完善法律條款，盡力解決實踐中存在的問題，使業主自治組織盡快建立起來，這也是在為和諧社會的構建添磚加瓦。

注釋：

{1}焦點解讀新《北京市物業管理辦法》[N].來源于北京晚報,2010.5.27

參考文獻：

1.周柯.物業管理法教程[M].法律出版社，2004

第5篇：北京市物業管理辦法范文

    根據該《征求意見稿》，本市的物業服務收費將不再由政府定價，普通住宅的物業費也將略有降低。

    政府定價退出物業服務收費

    「政策今后本市將對五類物業服務收費實行市場調節價；對經濟適用房物業服務收費方式由原來的政府統一定價模式改為由政府指導定價；實行政府指導價的物業服務收費可在政府部門制定的收費基準價格上，向上浮動20%，下浮不限；公有住宅區、安居住宅區物業服務收費與經濟適用房執行同一標準。

    「解讀據市發改委收費管理處處長王巖介紹，以往本市物業服務收費有政府指導價、政府定價和市場調節價三種定價方式，對經濟適用房實行政府定價。而根據《征求意見稿》上述規定，政府定價將完全退出本市物業服務收費。這不僅可以促成物業服務收費的市場化競爭，最終實現物業服務行業優勝劣汰，為市民提供優質優價的服務，還將使本市物業服務收費行為更加規范，保障業主和物業管理企業的合法權益。

    「相關五類實行市場調節價的物業收費

    1.經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區。

    2.辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區。

    3.按照《北京市物業服務收費管理辦法》選聘物業管理企業并確定物業收費服務標準的住宅區。

    4.成立業主大會的或不成立業主大會由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責的，同時與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同的住宅區。

    5.在房屋買賣合同和物業服務合同中明確約定了物業服務標準的住宅區。

    普通住宅物業費有望降低

    與以往本市實行的物業服務收費標準相比，《征求意見稿》中規定的普通住宅物業服務收費標準總體來說將會略有降低。新的收費標準對電梯的維修收費，物業公司代水、煤、熱、氣、電等專業公司對業主收取的手續費以及公共維修基金進行了相應的調整，這在客觀上減輕了業主的負擔。

    具體調整體現在以下三方面：

    「政策電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修將從物業服務收費中剔除。

    「解讀據王巖介紹，從1999年開始，購房者在買房時需要繳納公共維修基金，而物業收費中還包括“電梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重復收費。根據《征求意見稿》，今后的物業收費中將不再包括這兩大項的費用。

    「政策物業公司在代替水、煤、熱、氣、電等專業公司收取費用時向業主收取的手續費將被取消。

    「解讀據了解，一些物業公司在代替煤、水、電、氣等專業公司收取費用時，向業主收取了大約每戶1元/月的委托費。對此，王巖說，這些費用原本應該由上述專業公司上門向業主收取，由物業公司代收的委托費用也應該由這些專業公司支付而不應該轉嫁到業主頭上。

    「政策將原來由物業公司直接收取的電梯的大修及中修費用進行基金化管理，并大幅降低無人值守電梯的服務收費標準。基金化管理將電梯維修費用的支配權由物業公司轉移到業主，物業公司收取的電梯大、中修費用，應單獨設賬、專款專用，未發生大、中修及專項工程維修時，不得使用。

    「解讀據市國土房管局居住小區管理辦公室副主任鄒勁松介紹，以往本市對無人值守電梯并未制定相應標準，物業公司對無人值守電梯所收取的費用與有人駕駛電梯實行的是同一標準。為無人值守的電梯制定一個較低的標準實際減免了相當一部分費用。（見下表）

    高層住宅電梯（有人駕駛）運行維護費用項目

    項目 交流調速 交流調壓調速

    運行梯 63620 62503

    備用梯 6362 6250

    高峰梯 14138 13890

    無人駕駛的高 層住宅電梯運 行維護費用

    項目 交流調速 交流調壓調速

    運行梯 35754 33520

    備用梯 3575 3352

    高峰梯 7945 7449

    （注）單位：元/部。年

    ■鏈接。物業服務成本構成

    1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

    2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

    3.物業管理區域清潔衛生費用。

    4.物業管理區域綠化養護費用。

    5.物業管理區域秩序維護費用。

    6.辦公費用。

    7.物業管理企業固定資產折舊。

    8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

    9.經業主同意的其他費用。

    ■鏈接。物業收費政府指導價標準

    （住宅物業服務收費基準價標準）

    項目 標準 服務范 圍

    綜合管理費 0.32 小區規劃紅線 范圍內，涉及公共財產和公共 事務的管理

    物業共用部位、 按《北京市住宅公共維修 基金使用管理 辦法》中附件一

    共用設施設備 0.31 以共用部位共用設施設備一般應包 括的范圍的內容為準；

    日常運行維護費 不包括另 行收費的設備 設施，如電梯、水泵、暖氣等設備

    綠化養護費 0.07 小區規劃紅線范圍 內的中心綠地和房前 、屋后，道路兩側

    區間綠地

    清潔衛生費 0.08 小區規劃紅線 以內，業主戶門以外

    秩序維護費 0.11 小區規劃紅線 以內，業主戶門以外

    智能化系統 每項 小區規劃 紅線以內及樓 宇公共區域內

    運行維護費 0.05

    （注）計量單位：元/建筑平方米、月

    經濟適用房增加一項收費

    「政策新規定沒有修改或提高經濟適用房的收費標準，但增加了新添智能化系統運行維護費。

    「解讀據王巖介紹，增加該項收費主要是因為本市近幾年新建的經濟適用房大都添置了樓宇對講、周界紅外報警等智能化系統，這部分費用目前全部由物業公司支付，而實際受益者卻是業主。為公平起見，這部分收費應由業主繳納。

    政府指導價必須定期公布

    「政策實行政府指導價的，由市價格主管部門和市國土房管局制定相應的基準價及浮動幅度，并定期公布；物業管理企業要在物業管理區域的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

    「解讀據市發改委有關負責人介紹，此項規定充分尊重了業主的知情權。

    裝修管理服務收費有標準

第6篇：北京市物業管理辦法范文

維修基金實在是一個風波不斷的事物。開發商拖欠維修基金的新聞還在眼前晃悠，耳畔就傳來了少數小區為爭奪維修基金“管理權”而鬧出業委會選舉糾紛的消息。

沒想到的是，舊患未平，新憂又起。現在維修基金不夠用，已經在一些樓齡較大的小區露了頭，而且，在不久的將來，伴隨著通貨膨脹，“修不起樓、籌不到錢”的現象會更普遍、更突出。

維修基金貶值之困

國家統計局數據顯示，2006年全國共完成商品住宅投資13612億元。按照“房地產開發商按照每平方米建筑面積成本價的3％～4％繳納；購房者按照每平方米建筑面積成本價的2％～3％繳納”的規定，應繳納的維修基金至少有680億元。加上歷史上累積下來的房屋維修金，目前國內房屋維修金總額絕對超過1000億元。

但是，這筆巨款足以應付物業的維修嗎?答案是否定的。資深房地產分析師曾旺群認為，維修基金看起來數額不少，但是相對于房屋的造價和以后維修的難度，這個數額便不大了。如果加上通貨膨脹因素，一旦出現較大的經濟波動，20年后動用這筆錢修樓很可能是杯水車薪。上投摩根富林明基金管理公司也曾經表示，簡單地把維修基金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過于保守，風險可控的投資至少可以推遲動用維修資金本金的時間。

維修基金本身的使用特點也為適度投資提供了空間。對于一個新建小區來說，在前3年甚至前10年的時間，一般只要對住宅共用部位共用設施設備進行日常的維護就可以了，基本上不會動用維修資金進行較大的修理。

令人遺憾的是，到目前為止，大多數業主乃至政府官員仍然停留在關注維修資金安全的階段，而忽略了市場波動可能帶來的貶值風險。

理財規劃啟動不久即夭折

并非沒有人思考過為房屋維修基金制訂理財規劃。

早在2002年，北京出臺的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》第十二條規定：“維修基金閑置時，經產權人大會批準，物業管理委員會可購買國債或法律法規規定的其他范圍，嚴禁挪作他用。”2006年2月出臺的《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》又重申了上述精神。這無疑為維修基金留下了“可投資”的口子。

2006年4月，北京新天第家園成為當地首家試圖為維修基金制訂理財規劃的小區。而推動維修基金正式啟動理財規劃的，是北京市建委3月18日印發的《關于業主委員會開立專項維修資金賬戶等有關問題的通知》。《通知》中規定，業委會成立后，業委會可根據業主大會的決議在開設維修資金業務的銀行開立物業管理區域維修資金專用賬戶。

在得到超過87％的業主的贊同后，民生銀行、交通銀行、光大銀行、北京銀行都進入到了這場專項維修基金理財服務的爭奪戰中。它們分別向業委會提供了各自的“專項維修基金理財計劃書”。其中，有穩健保守型方案，有溫和成長型方案，還有積極成長型方案。

然而，到2006年6月，北京市建委發文對維修基金的投資作了明確限制――北京市各業主大會、業委會按照定期存款利率與開戶行確定專項維修基金存款利率，只能委托開戶行購買一級市場國債，禁止進行任何有風險的理財或投資。在這一文件的制約下，諸如“陽光理財”之類的維修基金銀行理財產品全面叫停。

維修基金理財非易事

就在北京為維修基金能否進入投資渠道而幾番折騰的同時，國家建設部和財政部也在考慮維修基金的增值保值問題。2005年10月，《住房專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》向社會公布并廣泛征求意見。

其中，第二十一條規定，在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規定將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。業主大會成立后，代管單位用住房專項維修資金購買一級市場國債的，應當經業主大會同意。第二十二條則規定，住房專項維修資金存儲或者購買國債的增值收益應當轉入住房專項維修資金滾存使用。有專家認為，規定明確后，不排除有更多的小區將維修基金用于購買國債以求增值。

第7篇：北京市物業管理辦法范文

還有太多太多的問題不為業主所知。

誰來收取住宅專項維修資金，又是如何管理？

住宅專項維修資金為何使用率如此之低？

業主在這筆資金上的收益又有多少呢？

兩種模式

590萬元，137平方米。韓梅一家的第三次購房計劃完成了。

這套位于北京望京地區的學區房，是韓梅為兒子今后上學購買的，她的兒子今年不到兩歲。

在此之前，韓梅一家在燕郊買過一套房，將之賣掉后在北京望京地區購買了一套二手房，再將之賣掉后，選擇了這套新開盤的學區房。事實上，她家只有這一套房。

前后三次買房、賣房，韓梅也算是老手了，可對于住宅專項維修資金她卻了解甚少。畢竟，這只是眾多款項中的一項，何況，這筆錢很少用到。

“從這套房開始，我們也關注專項維修資金了。”韓梅說，在房屋交易時，她還特意詢問了售樓方住宅專項資金該怎么交，得到的回答是，待2015年交房時交存、每平方米200元，專項維修資金將交到政府指定單位進行代管。但更深入的問題，售樓方也沒有給出準確回答。

實際上，目前商品房住宅專項維修資金管理主要分為兩種情況，所在小區成立業主委員會（以下簡稱業委會）前和成立業委會之后。

韓梅將要入住的小區屬于新開樓盤，沒有成立業委會。按照《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規定，她與同小區業主的住宅專項維修資金，由物業所在地建設（房地產）主管部門代管，也就是將由北京市住建委下設的北京住房資金管理中心代管。

自2009年1月1日起，北京地區商品住宅及售后公有住房住宅專項維修資金實施統一管理，商品住宅專項維修資金代管賬戶名稱已變更為北京市住房資金管理中心。

這個資金管理中心負責北京市住宅專項維修資金的日常管理工作，包括資金歸集、賬務管理、資金支付、數據管理、檔案管理等工作；北京市住房和城鄉建設委員會負責監督指導、使用審核，并協調解決管理工作中的重大問題。此外，北京市各區縣建委和相應的資金管理中心，也管理著所轄區域的住宅專項維修資金。

按照《辦法》規定，北京市建委等主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。需要注意的是，開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

也就是說，韓梅所在小區的住宅專項維修資金在交由資金管理中心代管后，將存入政府指定的商業銀行，專戶專儲。

而在天津、上海等地，主管此項工作的為當地房管局，代管資金業務也均是交給了資金管理中心，模式、職責與北京地區大致相同。

當小區業主大會成立后，就應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。隨后，專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金劃轉至業主大會開立的賬戶，并將有關賬目等移交業委會。

北京市住建委物業管理處相關負責人也告訴記者，經業主大會決議授權，專項維修資金劃轉至業主大會開立的專用賬戶后，就可由業主大會通過建立住宅專項維修資金管理制度進行日常管理。

中國房地產學會副會長陳國強向記者強調，無論是由住房資金管理中心代管，還是將專項資金劃轉到業主大會賬戶，這筆錢始終是歸業主所有的，受到當地主管部門的監督管理。

信息不對稱

可以肯定的是，歸業主所有的住宅專項維修資金得到了政府的監督，然而在日常管理、申請使用中卻令業主頗不滿意。

“別看我前后交易了三套房子，但是關于維修資金的信息，一點兒都不知道。”韓梅說，她從未接到過住宅專項維修資金的相關賬單和使用情況。

但是根據《辦法》規定 ，負責管理住宅專項維修資金的部門及業委會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發生列支的項目、費用和分攤情況；業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

然而，在記者采訪過的多數業主中，涉及北京、南京、廣州等多個城市，他們當中定期接受過住宅專項維修資金使用明細賬單的很少。此外，在一些使用過專項維修資金的小區中，業主們也沒有得到過相關的詳細公告。

幾個月前，北京市豐臺區慧時欣園小區剛剛完成30扇單元門的更新安裝工程，這項工程便使用了業主的住宅專項維修資金，由于該小區沒有成立業委會，整個工程則由物業公司主導。

據小區業主李先生介紹，物業公司在上門爭取業主意見、填寫表格后，只是在小區內張貼過一個簡易公告，告知該工程取得了業主同意，然而當施工完成后，業主們卻遲遲沒有得到進一步的信息。

“整個工程花了我們多少錢，用什么牌子的產品，我們都不知道”，李先生說，對此情況業主們也很無奈。

記者在對慧時欣園小區物業公司進行采訪時，對方稱相關領導不在，無法接受采訪。

很明顯，住宅專項維修資金的信息不對稱，不僅令業主沒有享有到應有的知情權，也成為專項資金監督管理的軟肋。

隨著二手房交易市場的火熱，更加劇了住宅專項維修資金信息不對稱現象的上演，在韓梅進行過的兩次二手房交易中，均未將住宅專項維修資金進行過戶，她也從未收到過任何經手單位的提醒。

事實上，按照相關規定，當房屋過戶交易時，住宅專項維修資金也應過戶，否則將影響新業主對專項資金的使用。可記者從多個房地產中介處了解到，由于住宅專項維修資金只是房屋首次出售時需要交存，二手房交易時無需交存，業主并不關心，房地產中介也很少提及此事。

主體缺失

韓梅至今仍不了解的是，到底該怎么使用住宅專項維修資金。其實，還有更多的業主不知如何使用這筆錢。

住宅專項維修資金實際執行中最大的癥結在于，主體缺失和程序繁瑣，使得申請使用住宅專項維修資金的過程非常難，這也被認為是導致資金使用率低的主要原因。

“一般住宅房屋投入使用5年后就會逐步進入維修周期。結合房屋建造使用實際情況，一般情況下，屋面防水中大修應在10年-15年進行一次，電梯中大修應5年-8年進行一次，其他共用部位、共用設施設備應結合房屋實際使用情況制定相應的維修計劃。”北京市住建委房屋安全和設備管理處相關負責人說。

但是，目前專項維修資金的申請主體為業委會或物業企業，部分沒有物業服務企業且尚未成立業委會的小區由街道辦事處作為申請主體申請使用專項維修資金。

“由于申請使用維修資金需要組織實施維修工程、進行資金分攤等工作，作為業主個人無法操作，因此目前業主個人不能作為專項維修資金使用申請主體。”北京市建委房屋安全處負責人說。

對此，記者詢問了北京多個社區居委會主任，他們告訴記者，想要成立業委會確實非常困難，不僅需要得到街道、社區、物業公司和業主的多方支持，還要有一批有才干、肯干的業主出面主持業委會日常工作，否則，即使業委會成立了，也很難運行，反而會更糟糕。

韓梅所生活過的三個小區中，沒有一個成立過業委會；慧時欣園小區的李先生和業主們曾一直想成立業委會，但多次推進后還是沒有成立，一是業主自身不知如何操作，二是各方意見沒有形成統一。

那么，在確定專項資金申請、使用主體的過程中，業委會的可能性就極小。

如果把使用主體交由街道辦事處這類政府部門更是下策，一來這類部門沒有專業物業知識，二是政府部門本職工作較多無太多精力代辦此項工作，三是由于政府的特殊身份，不方便主導這筆屬于業主的錢。

最后，只剩下物業公司成為主體，但在業主與物業公司多年共處之后，二者之間也產生了諸多難以解決的糾紛，業主對物業公司的認可度不高，甚至形成了一種社會現象、社會話題。

因此，使用住宅專項維修資金的主體就很難確立并得到廣大業主的認可，主體缺失，又何談申請使用住宅專項維修資金？

另外，在各地執行的《辦法》和條例中都有一個硬指標，那就是，小區使用資金前需達到住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議，不能達到這項硬指標的小區，申請使用資金就沒有可能。單此一項規定，就把很多小區擋在了門外。

北京市幸福指針業主大會輔導中心副理事長孟憲生告訴記者，由于申請使用專項資金需要大量文案資料，并且要多個部門審核，很多小區無法成功使用這筆資金，一方面是一些小區的確有不符合條件的地方甚至沒有“主體”，另一方面則是主體操作過程中沒有吃透政策規定、缺乏專業知識。

陳國強也認為，審批程序過于繁瑣，加之這筆資金和維修工程涉及每一戶業主，致使一些確實需要使用這筆資金的小區的維修項目一拖再拖，有的申請一年了都沒有結果。

一句話，住宅專項維修資金“用得難”。這樣一來，大量專項資金只能在銀行專有賬戶中沉睡。

第8篇：北京市物業管理辦法范文

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，通過________方式，取得北京市________區（縣）________地塊的土地使用塊，土地面積為________平方米，土地使用年限________年，自_______年____月____日至____年____月____日止，國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設的____現已竣工，取得房屋所有權證（證號為____）。經北京市房屋土地管理局審核，準予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號為________。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為________。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉讓給乙方。

雙方經協商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。

第一條　________房屋，建筑面積為________平方米（含共有共用面積），房屋狀況詳見附件，土地面積________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產權過戶之日起至__________年____月____日止。

上述面積已經________房地局測繪。

第二條　雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元，價款合計為（大寫）____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整（小寫：_________元）。乙方預付的定金________元，在乙方最后一次付款時轉為購房價款。

第三條　乙方同意在本契約簽定________日內將購房價款全部匯入甲方指定銀行。

甲方指定銀行：____________

銀行帳號：____________

第四條　甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設工程質量監督部門出具的《北京市建設工程質量合格證書》，并辦妥全部交接手續。交付地點：________。

甲方同意按《建設工程質量管理辦法》、《北京市建設工程質量條例》及有關規定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。

第五條　乙方同意在小區物業管理委員會或業主管理委員會未選定物業管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業管理公司負責管理。

第六條　雙方同意在簽定本契約后三十日內，持本契約和有關證件到北京市________房地產交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續，并按有關規定申領房地產權屬證件。

辦理上述手續時發生的稅費，由雙方依照有關規定繳納。

第七條　本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____（大寫數字）向乙方支付違約金。逾期超過________日（遇法定節假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率人民幣計算。

第八條　本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____（大寫數字）向甲方支付延期違約金。逾期超過________日（遇法定節假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。

第九條　本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補充協議。本契約的附件和雙方簽定的補充協議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

第十條　本契約在履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不成的，雙方同意按以下第_________（大寫數字）種方式解決糾紛。

（一）提交北京仲裁委員會仲裁。

（二）任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。

第十一條　本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執一份，副本________份，房地產交易管理部門……各一份。

甲方（簽字）：_________________

法定代表人：___________________

身份證號碼：___________________

地址：_________________________

聯系電話：_____________________

郵政編碼：_____________________

人：_______________________

聯系電話：_____________________

___________年_______月_______日

乙方（簽字）：_________________

法定代表人：___________________

身份證號碼：___________________

地址：_________________________

聯系電話：_____________________

郵政編碼：_____________________

人：_______________________

第9篇：北京市物業管理辦法范文

【關鍵詞】物業費拖欠 物業費定價 物業服務質量 制裁

物業管理費是對區分所有的住宅小區公共部位進行日常維修、養護費用的重要來源,但目前各住宅小區都有很大比例的業主拒絕繳納或拖欠物業管理費,一些住宅小區的物業費拖欠比例甚至超過70%。由于收費不足,很多物業服務企業只好降低物業服務質量。另外,更有一些物業服務企業由于拖欠物業費的業主比例太大而嚴重虧損,不得不退出小區物業管理。由于業主拖欠物業費導致入不敷出的物業服務企業退出小區物業管理,造成了住宅小區一定時期內的管理真空,這給業主的生活帶來了很大的困擾。

業主拖欠物業管理費問題的成因

物業費定價缺少業主參與。當前居民普通住宅物業服務主要實行政府指導價的定價方式。《物業服務收費管理辦法》第六條規定,物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。在各地方按照這個《辦法》制定的地方性行政規章中,許多都對普通住宅物業規定了實行政府指導價的定價方式。市場調節價一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業及特約服務收費。特約服務費是指物業管理企業接受個別業主委托,為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。

在實行政府指導價的物業服務項目上,物業服務價格的確定往往體現了政府的意志、物業管理企業或開發商的意志,卻唯獨缺少物業費的實際繳納人業主的意志,因此業主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業服務價格。《物業服務收費管理辦法》第七條規定,物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。按照此規定,政府、業主、物業服務企業都應參與物業服務定價,業主至少可以參與基準價基礎上浮動幅度范圍內的物業服務費定價。但實際上,業主幾乎很少參與服務費定價。首先,在前期物業管理階段,業主不能參與定價。由于在前期物業服務合同的締約過程中業主大會尚未召開,業主委員會尚未成立,根據《物業管理條例》第二十一條的規定,前期物業服務合同一般是物業服務企業與開發商即建設單位簽訂的。此階段業主不能參與定價,沒有機會表達自己的意志,更不能討價還價。其次,由于一系列復雜的原因,很多小區撤換前期物業公司困難重重,業主也很難通過由業主自治機構與新物業公司簽合同的方式參與物業費定價。

物業服務質量不高、標準不具體。目前,居民對物業服務普遍不滿意。中國質量協會、全國用戶委員會公布的2009年度全國住宅用戶滿意度測評結果顯示,2009年住宅用戶的滿意度指數為70。住戶最不滿意物業服務質量差,包括停車管理混亂,小區安全性低等問題。

經調查發現,造成當前物業管理糾紛的一個重要原因即是物業服務質量標準不具體。實踐當中的物業管理服務合同往往只對物業管理服務的項目進行約定,而對各個物業管理服務項目應達到何種質量則缺乏具體的、量化的規定。這不僅使得物業服務企業在提供物業服務時無明確的執行參照,也使得業主和物業服務企業常常會因對服務質量標準的認識不一致而導致糾紛。在物業服務合同合法有效的前提下,業主以物業服務質量有問題而拒交物業服務費的比例非常大。在實踐中物業服務費不能及時收繳,業主在法庭提出抗辯理由有50%是物業服務企業提供的服務質價不相符。①

拖欠物業費行為得不到有力制裁。通常在住宅小區剛入住時拖欠物業費的只有極少數業主,一旦其行為得不到及時制裁,不交費業主數量將迅速增長,這是因為不交物業費也可以享受物業服務的“搭便車”心理和行為會在業主間蔓延,造成欠費風氣盛行。目前,物業服務企業對拖欠物業費行為除了請求業主委員會督促外,唯一合法的手段就是訴諸法院,通過訴訟的途徑追究業主違約責任。在實際生活中,因為這種方式費時費力,所以物業服務企業通過訴訟的方式追繳物業費的案例比例不高。從我國目前的立法規定看,對業主無合法理由欠費的行為尚無有效制裁措施。

解決拖欠物業管理費問題的對策

提高業主參與協商物業費定價的程度。首先,從長遠來看,物業費應該朝協商定價的方向發展,縮小適用政府指導價,拓寬市場調節價的適用范圍。政府指導價物業服務收費機制有待改善,尤其在社會主義市場經濟條件下的今天,應放寬并改善這種物業服務收費機制,在國家價格宏觀調控下,通過市場競爭機制進行服務價格的調節。②政府可以定期向社會如實公布物業費的市場平均價格以及各項服務收費的明細情況,由物業服務企業與業主參照市場的均價自由確定收費的標準。③以北京為例,僅經濟適用住房、危改回遷小區,在未成立業主大會前,實行政府指導價。北京市的這種規定市場化程度比較高,更能尊重業主與物業服務企業在定價問題上的合意,符合民事活動平等、自愿的原則。其次,就目前而言,在部分有必要實行政府指導價的物業項目上要保證業主在基準價基礎上浮動幅度范圍內參與協商定價。為此,還必須完善業主自治和前期物業服務等一系列配套制度。目前各地業主大會的召開、業主委員會的成立比率普遍不高。沒有業主大會和業主委員會,業主就沒有參與協商物業費定價的法定機構及合理的程序。業主自治制度的推行任重而道遠。前期物業管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進。

加強物業服務質量標準制度建設。讓業主心甘情愿地交納物業費必須提高物業服務質量,但提高物業服務質量不是無限度的,必須有一個標準。加強物業服務質量標準制度建設,制定科學合理的物業服務質量標準是解決物業服務矛盾非常重要的一個方面,這既可以使物業服務企業對自己的服務有明確的目標,督促其按照標準提供和改善自己的服務,也可以直接準確判定物業服務企業是否違約。

我國目前尚不存在統一的物業服務質量國家標準。依合同法第六十一和第六十二條的規定,物業服務合同的質量標準可以有約定標準和其他標準,其它標準包括國家標準、行業標準、通常標準履行、符合合同目的的特定標準。對于物業服務約定標準,實踐中有些物業服務合同本身存在缺陷,合同約定的服務標準模糊、定性不定量,發生糾紛后業主和物業管理企業各說各的理,讓人無法判斷。

我們認為物業管理質量標準應堅持當事人合同約定為主的原則,但國家或地方應制作科學合理、有效的標準,通過實行分類、分項、分級,為物業管理雙方當事人提供菜單式的選項,為簽訂物業服務合同提供參考依據,在合同沒有約定的情況下也可以依據合同法第六十二條作為判斷服務提供方是否違約的依據。

立法規定對拖欠物業費的制裁措施。各國關于業主拖欠物業服務費都規定了較為嚴厲的措施,如新加坡立法規定對拒絕或遲延交付的服務費用加收利息及罰金。④德國《住宅所有權法》第18條和第19條規定,共有所有權人于履行所負擔的義務有相當的遲延時,將構成剝奪其居住權。⑤我國臺灣地區“公寓大廈管理條例”第21條和22條規定,區分所有權人或住戶積欠應負擔費用,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付遲延利息甚至強制其遷離。此外,依據我國臺灣地區的建筑法規,還可以憑借公權力采取切斷電氣和水道等其他適當的措施,等等。

借鑒上述國家或地區的欠費制裁制度,我國也應通過法律法規明確規定對拖欠物業費的制裁措施。對于物業服務提供方來說,業主與其是服務合同關系,業主拖欠物業費是違約行為,業主對自己的違約行為應承擔違約責任。依據合同法的規定,拖欠物業費的違約責任形式主要應是損害賠償、違約金,欠費業主支付遲延利息其性質應為損害賠償。目前我國實踐當中欠費業主承擔違約責任的形式主要是支付滯納金。對于按時交納物業費的業主來說,拖欠物業費是違反了區分所有權人作為共有人的共同費用分擔義務的行為。部分業主拖欠物業費不僅擾亂了物業服務企業的正常經營,也侵害了業主團體的共同利益。正是基于欠費行為的這種性質,世界各國的立法上才規定業主管理團體可以采取除滯納金和遲延利息之外更多更嚴厲的制裁措施。我們認為除了遲延利息和滯納金外,我國法律也可以規定對無故欠費業主發出支付令、限制房屋轉讓、將其專有部分強制拍賣、要求業主強制遷離、予以罰款、做出罰金有罪判決等有力措施解決物業管理費拖欠問題。(作者單位:唐山學院;本文系唐山學院課題“唐山市物業管理問題及對策研究”成果,項目編號:09004A)

注釋

①③④馬克力,王磊,羅海燕:《物業管理糾紛》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145頁。